房租有多吓人，算算帐你就知道了

　　房租有多吓人？
　　住宅的放后面说，我先和大家说写字楼的。
　　在武汉二环内，甲级写字楼的租金大约在80~100元/平/月左右，外加15~20元/平/月的物业费。
　　凑个整，租金按85算，物业费按15算。
　　租一平米，你每个月需要付出85+15=100元。
　　租九十平米，你每个月需要付出9000元。
　　90平米的写字楼租金9000元好像还可以哦，那换算成住宅呢？
　　武汉90平米的住宅，一个月租金9000元，你能接受么？
　　一个90平米的房子能干吗？最多做个小三房，生个一胎不错了，二胎肯定不够住的。
　　这么小的房子，一个月租金居然要9000元，有病吗？
　　有多少家庭能承受一个月9000元的租金？
　　我知道，我读者里有很多北上广深的高收入人群，看到9000元每月的租金可能觉得无所谓。
　　换成北京的话，我网上查了下，内环的甲级写字楼租金在400~600元/平/月左右。
　　换句话说，北京人租90平的小写字楼，一个月支付的代价差不多是4万元。
　　这个钱要是换成住宅租金，北京人也得震惊。
　　不知道有多少北京人愿意每月花4万元租一个90平的小住宅，我认为肯定不多。
　　能在北京花4万租90平住宅的人，能在武汉花9000租90平住宅的人，都一定是凤毛麟角，5%都不可能有。
　　能承受一个月9000元租金的家庭，月收入肯定是2万以上，甚至2万的都没几个这么奢侈的，也许3万才舍得去租。
　　武汉相当多的家庭，一个月的总收入都没有9000元。
　　付出如此昂贵的代价，租的不是啥豪宅，只是一个90平的刚需小房子而已。
　　实际上，在武汉二环江边准豪宅区，90平的房租，根据装修不同，不过2500~3500元而已。
　　这种房租和武汉的工资水平是相匹配的。
　　换言之，在差不多的地段，90平的甲级写字楼，其租金远远超过住宅。
　　毕竟是甲级写字楼嘛，最高档的存在，租金贵正常。
　　那，这么高档的甲级写字楼，售价一定很昂贵吧，肯定远远超过同地段住宅。
　　你错了。
　　武汉二环之内，最便宜的住宅都要2万/平，4万才敢自称豪宅，最贵的要6万。
　　而甲级写字楼，很少有能突破2万的，基本都在1.5~2万之间晃荡。
　　同样一平的土地，盖成写字楼，租金远远超过住宅，这说明写字楼具备的经济活力是明显占优的。
　　但与此同时，写字楼的售价又是远远低于住宅的。
　　明显违背经济原理，这里面肯定是哪里搞错了。
　　写字楼的租金这么高，售价这么低，买写字楼的人肯定赚翻了吧。
　　恰恰相反， 这十年买写字楼的人亏惨了。
　　而且，写字楼的租金一点都不高。
　　以85元/平/月的租金来算，满租状态下如果要达到5%的年回报率，写字楼的售价必须低于2万元，计算公式是85*12*20=20400。
　　如果空置率按10%考虑，那售价就必须低于1.8万元。
　　如果空置率按20%考虑，那售价就必须低于1.6万元。
　　而武汉的空置率，达到了30%…
　　当然，写字楼的售价不可能低于1.4万的，开发商咬着牙都要往1.6万以上去卖。
　　所以，购买写字楼，只图出租的话，实际回报率撑死也就5%。
　　但买写字楼的贷款利率，6%起步。
　　所以写字楼的租金一点都不高，除非写字楼的价格掉到1.5万以下（含税）才算能勉强付贷款利息。
　　既然租金不高，那就是写字楼的价格涨太快了？导致租金回报率看起来马马虎虎？
　　也不是。
　　扣掉受到疫情暴击的2020年这个特例不谈，2010~2020这十年，是商业地产黑暗的十年。
　　2010年开盘的写字楼卖什么价，2019年就还卖什么价，2020年还能再跌一大截。
　　整整10年，售价一分不涨，买写字楼的业主眼泪都哭瞎了，尤其是那些贷款买写字楼的。
　　先别急着哭。
　　商业地产和住宅地产不同，商业地产和经济的关联更为密切，一旦经济受到冲击，商业地产首当其冲。
　　2020年疫情这个黑天鹅事件爆发后，写字楼租金直接崩盘了，商铺租金崩的更厉害。
　　租金大跌之后，售价自然也是大跌，跌的那叫一个离谱。
　　趁着还有眼泪，多哭点吧，不然我怕你以后哭都哭不出来了。
　　租金不高，售价不涨，写字楼的业主是真的惨，而商铺的业主更惨，已经堪称是三代卖血养一铺了。
　　为什么这十年这么惨？
　　因为以前那些买商业地产的业主，太爽了。
　　2009年之前，炒房的人牛逼么？
　　是挺牛逼的， 但远远不如囤商铺的人牛逼。
　　商铺这东西甚至都不用炒，买了拿着不动就可以了，每年坐收大笔租金，售价还能年年上涨。
　　那个年代，有一铺养三代的说法，和现在的三代养一铺简直是天壤之别。
　　零几年那会，不仅商铺牛逼到可以一铺养三代，写字楼也是嘎嘎牛逼，所有城市最好的地段一定是给写字楼的，不可能给住宅。
　　上海黄浦江边，那些最优质的地段修起来的高楼，你去数数有多少是写字楼，多少个是住宅？
　　现在的住宅售价远远高于写字楼，但零几年写字楼真的是全方位吊打住宅。
　　租金高，售价高，还能给政府带来税收，同样一块地，能盖写字楼，政府傻了才会去盖住宅。
　　商业用地含金量那么高，而且明显供不应求，到处被人抢购，市场需求极大，那政府自然是开心的全力供地。
　　这么多家庭都有一铺养三代的需求，铺子不够那怎么行。
　　得多提供点铺子，满足人民群众家家户户都能一铺养三代的梦想。
　　大量提供商业用地后，前几年还没有看出什么眉目，一直到2013年那会，写字楼和商铺都非常好卖。
　　但是慢慢的，就不行了。
　　巨量的商业地产供应，导致这么多年写字楼和商铺的租金上涨缓慢，售价十年不涨，空置率多年高企。
　　听说连深圳的写字楼空置率都跑到20~30%了，还有大量的写字楼源源不断的落地呢。
　　与此同时，住宅的价格却被炒起来了。
　　10年，住宅的房价涨了4倍。
　　面对售价纹丝不动的写字楼，当年买商业地产的业主眼泪都要哭瞎了。
　　不好意思，现在已经没眼泪了，刚才已经给你多哭点的机会了。
　　很多买写字楼商铺的业主现在都在懊悔，要是我当初没买这个多好，买个住宅，再贷7成的款…
　　我的天，12倍的收益。
　　哎，不能再想了，再想就感觉自己心脏在抽搐。
　　以前是一铺养三代，现在是一房养三代。
　　人民群众从个个想有买铺传家的刚需，突然变成了个个都有买房传家的刚需。
　　政府部门也突然发现，这住宅用地含金量好高啊。
　　虽然没有啥税收，但同样一平米，售价能比写字楼高两倍以上，而且还供不应求。
　　于是，政府开始大量供应住宅用地了，和十年前突然提速商业用地的供应一样。
　　不仅开始提高住宅用地的比例，而且还打算把目前闲置的商业地产改造成保障性租赁住房，提供给急需住宅的人民群众。
　　怎么说呢，这一手是在化解结构性供需矛盾，非常漂亮。
　　而这种双管齐下，不仅削减了未来的写字楼供应，还要砍掉已建成的写字楼，然后全力供应住宅。
　　为什么你愿意花9000块租90平的写字楼，但不愿意花9000块去租90平的住宅。
　　住宅租金比写字楼少一半，售价反过来高一倍，里外一算就是接近4倍的差距。
　　这里面，一定是哪里出现了问题。
　　2010~2011年，大量的业主手持巨额钞票抢购写字楼和商铺，幻想过上一铺养三代的好日子，复制2000~2010年的成功。
　　可惜，十年河东，十年河西。
　　作者：远方青木（YFqingmu）
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