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房租有多吓人,算算帐你就知道了

  房租有多吓人?
  住宅的放后面说,我先和大家说写字楼的。
  在武汉二环内,甲级写字楼的租金大约在80~100元/平/月左右,外加15~20元/平/月的物业费。
  凑个整,租金按85算,物业费按15算。
  租一平米,你每个月需要付出85+15=100元。
  租九十平米,你每个月需要付出9000元。
  90平米的写字楼租金9000元好像还可以哦,那换算成住宅呢?
  武汉90平米的住宅,一个月租金9000元,你能接受么?
  一个90平米的房子能干吗?最多做个小三房,生个一胎不错了,二胎肯定不够住的。
  这么小的房子,一个月租金居然要9000元,有病吗?
  有多少家庭能承受一个月9000元的租金?
  我知道,我读者里有很多北上广深的高收入人群,看到9000元每月的租金可能觉得无所谓。
  换成北京的话,我网上查了下,内环的甲级写字楼租金在400~600元/平/月左右。
  换句话说,北京人租90平的小写字楼,一个月支付的代价差不多是4万元。
  这个钱要是换成住宅租金,北京人也得震惊。
  不知道有多少北京人愿意每月花4万元租一个90平的小住宅,我认为肯定不多。
  能在北京花4万租90平住宅的人,能在武汉花9000租90平住宅的人,都一定是凤毛麟角,5%都不可能有。
  能承受一个月9000元租金的家庭,月收入肯定是2万以上,甚至2万的都没几个这么奢侈的,也许3万才舍得去租。
  武汉相当多的家庭,一个月的总收入都没有9000元。
  付出如此昂贵的代价,租的不是啥豪宅,只是一个90平的刚需小房子而已。
  实际上,在武汉二环江边准豪宅区,90平的房租,根据装修不同,不过2500~3500元而已。
  这种房租和武汉的工资水平是相匹配的。
  换言之,在差不多的地段,90平的甲级写字楼,其租金远远超过住宅。
  毕竟是甲级写字楼嘛,最高档的存在,租金贵正常。
  那,这么高档的甲级写字楼,售价一定很昂贵吧,肯定远远超过同地段住宅。
  你错了。
  武汉二环之内,最便宜的住宅都要2万/平,4万才敢自称豪宅,最贵的要6万。
  而甲级写字楼,很少有能突破2万的,基本都在1.5~2万之间晃荡。
  同样一平的土地,盖成写字楼,租金远远超过住宅,这说明写字楼具备的经济活力是明显占优的。
  但与此同时,写字楼的售价又是远远低于住宅的。
  明显违背经济原理,这里面肯定是哪里搞错了。
  写字楼的租金这么高,售价这么低,买写字楼的人肯定赚翻了吧。
  恰恰相反, 这十年买写字楼的人亏惨了。
  而且,写字楼的租金一点都不高。
  以85元/平/月的租金来算,满租状态下如果要达到5%的年回报率,写字楼的售价必须低于2万元,计算公式是85*12*20=20400。
  如果空置率按10%考虑,那售价就必须低于1.8万元。
  如果空置率按20%考虑,那售价就必须低于1.6万元。
  而武汉的空置率,达到了30%…
  当然,写字楼的售价不可能低于1.4万的,开发商咬着牙都要往1.6万以上去卖。
  所以,购买写字楼,只图出租的话,实际回报率撑死也就5%。
  但买写字楼的贷款利率,6%起步。
  所以写字楼的租金一点都不高,除非写字楼的价格掉到1.5万以下(含税)才算能勉强付贷款利息。
  既然租金不高,那就是写字楼的价格涨太快了?导致租金回报率看起来马马虎虎?
  也不是。
  扣掉受到疫情暴击的2020年这个特例不谈,2010~2020这十年,是商业地产黑暗的十年。
  2010年开盘的写字楼卖什么价,2019年就还卖什么价,2020年还能再跌一大截。
  整整10年,售价一分不涨,买写字楼的业主眼泪都哭瞎了,尤其是那些贷款买写字楼的。
  先别急着哭。
  商业地产和住宅地产不同,商业地产和经济的关联更为密切,一旦经济受到冲击,商业地产首当其冲。
  2020年疫情这个黑天鹅事件爆发后,写字楼租金直接崩盘了,商铺租金崩的更厉害。
  租金大跌之后,售价自然也是大跌,跌的那叫一个离谱。
  趁着还有眼泪,多哭点吧,不然我怕你以后哭都哭不出来了。
  租金不高,售价不涨,写字楼的业主是真的惨,而商铺的业主更惨,已经堪称是三代卖血养一铺了。
  为什么这十年这么惨?
  因为以前那些买商业地产的业主,太爽了。
  2009年之前,炒房的人牛逼么?
  是挺牛逼的, 但远远不如囤商铺的人牛逼。
  商铺这东西甚至都不用炒,买了拿着不动就可以了,每年坐收大笔租金,售价还能年年上涨。
  那个年代,有一铺养三代的说法,和现在的三代养一铺简直是天壤之别。
  零几年那会,不仅商铺牛逼到可以一铺养三代,写字楼也是嘎嘎牛逼,所有城市最好的地段一定是给写字楼的,不可能给住宅。
  上海黄浦江边,那些最优质的地段修起来的高楼,你去数数有多少是写字楼,多少个是住宅?
  现在的住宅售价远远高于写字楼,但零几年写字楼真的是全方位吊打住宅。
  租金高,售价高,还能给政府带来税收,同样一块地,能盖写字楼,政府傻了才会去盖住宅。
  商业用地含金量那么高,而且明显供不应求,到处被人抢购,市场需求极大,那政府自然是开心的全力供地。
  这么多家庭都有一铺养三代的需求,铺子不够那怎么行。
  得多提供点铺子,满足人民群众家家户户都能一铺养三代的梦想。
  大量提供商业用地后,前几年还没有看出什么眉目,一直到2013年那会,写字楼和商铺都非常好卖。
  但是慢慢的,就不行了。
  巨量的商业地产供应,导致这么多年写字楼和商铺的租金上涨缓慢,售价十年不涨,空置率多年高企。
  听说连深圳的写字楼空置率都跑到20~30%了,还有大量的写字楼源源不断的落地呢。
  与此同时,住宅的价格却被炒起来了。
  10年,住宅的房价涨了4倍。
  面对售价纹丝不动的写字楼,当年买商业地产的业主眼泪都要哭瞎了。
  不好意思,现在已经没眼泪了,刚才已经给你多哭点的机会了。
  很多买写字楼商铺的业主现在都在懊悔,要是我当初没买这个多好,买个住宅,再贷7成的款…
  我的天,12倍的收益。
  哎,不能再想了,再想就感觉自己心脏在抽搐。
  以前是一铺养三代,现在是一房养三代。
  人民群众从个个想有买铺传家的刚需,突然变成了个个都有买房传家的刚需。
  政府部门也突然发现,这住宅用地含金量好高啊。
  虽然没有啥税收,但同样一平米,售价能比写字楼高两倍以上,而且还供不应求。
  于是,政府开始大量供应住宅用地了,和十年前突然提速商业用地的供应一样。
  不仅开始提高住宅用地的比例,而且还打算把目前闲置的商业地产改造成保障性租赁住房,提供给急需住宅的人民群众。
  怎么说呢,这一手是在化解结构性供需矛盾,非常漂亮。
  而这种双管齐下,不仅削减了未来的写字楼供应,还要砍掉已建成的写字楼,然后全力供应住宅。
  为什么你愿意花9000块租90平的写字楼,但不愿意花9000块去租90平的住宅。
  住宅租金比写字楼少一半,售价反过来高一倍,里外一算就是接近4倍的差距。
  这里面,一定是哪里出现了问题。
  2010~2011年,大量的业主手持巨额钞票抢购写字楼和商铺,幻想过上一铺养三代的好日子,复制2000~2010年的成功。
  可惜,十年河东,十年河西。
  作者:远方青木(YFqingmu)
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