未来10年,3类房子或二度升值?懂行人早已悄悄入手
未来10年房价还涨吗?相信每个人都能给出不同的答案,房地产专家们认为,城市化依然是房价上涨的支撑,2020年我国城市化率为63%,距离发达国家的75%比例还有12个百分点空间,按照年均增长1%计算,还有12年,城市化将带动更多农村人和小县城人向着大城市聚集,他们提供了源源不断的购房需求。
然而,"城市化带动房价"的观点,忽视了一个现实问题,那就是"购房主力人群数量"正在减少。相比之下,房产过剩的局面开始逐渐凸显出来了。
这一点,王石就直接说过,王石认为,将来住房过剩、购房需求不足或成为现实。一对年轻的夫妻结婚之后,父母亲、岳父岳母的房子都要给自己,所以根本不用担心没有房子住。随着我国人口格局的改变,买房主力军的青壮年人口比例减少,总人口14亿人,但是60岁以上老年人达到了2.6亿人,占比高达18%。60后、70后和80后、甚至是90后早就有了房子,而且房子还在不断建造,未来谁去买房?
总结一下:一方面调控不会让房价有多大的涨幅,另一方面房价预期降低,再加上市场上购房需求不足。未来10年房地产或已经没有了太大的空间。虽然说楼市整体可能步入下行风,但并不是所有的房子都会出现贬值缩水的情况。未来10年,3类房子或"二度升值"?懂行人早已悄悄入手。
第一类:郊区低矮的小洋房。低密度的洋房在当前的购房市场,普遍受到比高层住宅更多的欢迎。首先在容积率方面,低矮的洋房小区入住的人数会更少,所以居住密度更低,这样一来环境质量就相对较好。如果把高层住宅的入住情况比喻为"养鸡场"的话,那么低密度洋房就相当于"散养鸡",别墅区就可以视为"原始森林养鸡"。密度越低,那么自然环境就越好。
除了环境之外,洋房小区还有另外的几个较大优势:距离地面距离近,人是来自于地面的,所以越贴近泥土气息,含氧量、氧负离子就越多,居住的舒适度就会更高;与此同时,洋房的公摊面积会更低,如果同样是110平米的房子,高层住宅的公摊为30平米的话,那么洋房的公摊面积可能就只有15平米,一方面增加了可使用的居住面积、另一方面降低了买房时的购房成本;再者,小区的住宅密度越低,那就意味着可改造、可使用的面积就越大,这体现在停车位方面,高层住宅小区经常出现停车位紧张的情况,停车位的数量远远少于住户数,但是在洋房小区,根本不会出现停车位不足的事情。
第二类:物业品质高的小区。说起物业,相信多数买房人都会"咬牙切齿",不少购房者和业主经常会因为"服务配不上物业费"发生矛盾和口角。在物业的心目中,收钱永远是第一件事儿,服务都是其次的,物业认为,业主们都不给我服务费了,我哪里有钱去给你们提供服务?我不是做慈善的机构。业主们同样认为,你的服务质量不达标,所以我不应该缴纳物业费。双方各执一词,经常出现有业主因为一点小问题就长期不给物业费的情况,甚至还出现物业给业主停水停电的事情。
虽然说,在利益的驱使面前,多数物业公司并没有把小区服务搁在第一位,但是不乏一些优质的物业公司出现。房地产开发商建设的房产,仅仅影响的是小区房产质量的好坏。而小区物业却是业主们后期70年乃至上百年生活的陪伴,物业服务质量高低直接决定了这个小区居住舒适度,同时影响着房子二次出售的价格问题。
就拿2020年一季度不少小区采用"封闭式管理"来说,物业体贴的小区告诉业主"你们有任何物资采购需求,我们都可以免费代办。"物业服务不好的小区告诉"我们不提供物资采购代办,你们自己想办法。"从这一次的事情,完全可以看出物业究竟是谁的质量高,谁的质量低。
第三类:优质配套的房产。决定房产价格的因素有很多,除了市场上涨下跌的大环境之外,还包括了房产自身的周边环境如何,充分体现在配套方面。房子的配套主要包括:学校、交通、医院、商场等内容。而在这些因素中,学校、交通占到了80以上的比重,甚至出现"学区房""地铁房"等独有资源房产的情况。
首先说学区,这在多数城市体现明显,学区房价格一马当先,在北京这样的大城市里,如果普通房产的价格为10万元/平米的话,那么拥有优质学校的房子价格就可能高达30万元-40万元/平米,而且面积越小,单价就越高,甚至可能出现10平米的房子,单价达到70万元/平米。
其次是交通配套,高铁房、火车站房、高速公路房已经被实践证明,纯粹是房地产营销的噱头罢了,没有任何实质性的升值意义;能被称之为真正交通房的,唯有"地铁房"这一类。现在的城市生活节奏越来越快,多数大城市人只能依靠公共交通出行,如果乘坐公交车的话,可能需要2个小时,但是如果乘坐地铁可能只需要30分钟。在北上广深这些大城市里,如果涉及到买车牌照摇号限制,有的土著家庭15年还没能买车,唯有地铁可以依赖。所以,随着城市化发展,地铁房的价值会更加凸显出来。
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