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许家印时代结束了楼市会下跌吗?给买房人至少2个启示

  如果时代要抛弃你,给你说再见的机会都没有。
  最近几个月,恒大地产正在多事之秋,一系列问题集中出现,让许家印不堪其烦。市场上正在纷纷揣测恒大走向何方的时候,8月17日,许家印豁然离场。
  如果说,在8月之前,恒大地产依然形势不明朗的话,那么许的这番离职董事长的行为,则直接传递出了一个新信号:真的变了,这一点从董事长继任者的身份可以看出,公开信息显示,新任董事长赵长龙是法院判决的失信老赖人,身上负担着至少18个破产的房地产企业。
  这足以说明,该企业已经做好了"破釜沉舟"的准备,或许"破釜沉舟"这四个字形容得不够准确,用"沉船"来形容比较贴切。
  没错,许老板在即将沉船的时候,黯然离开,把这艘破船交给了一个"已经沉过很多船的老司机",这名老司机对沉船处理颇有经验,企业交到他的手上,意味深长。新消息显示,已经有巨头公司进入,对该企业进行拆分妥善处置。
  很多人问,究竟是什么原因,导致企业经营出现了"滑铁卢"情况,在6月份许总还在年中会议上说,已经提前完成了三红线中一条转绿的目标,预计2021年销售和管理业绩会再上一个台阶的。然而短短2个月不到的时间,连董事长都走掉了。背后涌动的暗流是什么呢? 许家时代结束了:释放出什么信号,楼市会不会跌?给买房人至少2个启示! 接下来笔者一一说起。
  1、鸣金收兵的时候,许总没有停下来,这是根本原因。
  许总的性格特征很明显,他属于敢闯敢干的人,在早些年的时候,该企业还是一个二三线梯队的中小房企,而在许老板接手之后,开启了快速的提升轨道,定目标、搞融资、整合上市等一揽子计划应运而生。
  投资人也在一波接着一波的造梦中赚得盆满钵满。在巅峰时期,许总也因为他的"敢闯"登上中国富豪榜的首位,成为与王健林、马化腾等首富们并驾齐驱的名人。
  那么,过去几年企业取得的辉煌业绩,真的100%得益于许老板的功劳和能力吗?指闻君给出的答案是否定的,有这么一句话: 如果把一只猪天天给他上央视,那么这只猪就会成为"明星"。
  所以角色和机会很重要。过去5-6年时间里,许老板确实抓住了房地产风口,2013年开始,楼市去库存,宽松化的利率周期到来,银行不断向房地产市场大规模注入资金,房地产开发商们的债务逐步攀高。80%以上的房子全部依靠高负债度日,以新债还旧债是他们的惯用手法,一旦失去了债务进入,自己手中可能一分钱不剩。
  除了银行对房企融资宽松之外,市场对购房者也很友好,棚改大拆迁时代,拆到1套房子,可能补偿3-5套房子的现金,原本没有购房需求的人一股脑产生了3-5套房子的购房需求。与此同时,买房低首付、房贷利率打折等加码措施纷纷袭来,给了房地产市场巨大的发展风口期。许总以其"敢干"的性格,正好遇上了楼市上行风,双方一拍即合,短短3--5年时间,就带领企业荣登中国房企第①宝座,更有人称之为宇宙第一房企。
  然而,成功的背后,必然有不小的代价,销售额和利润第一的背后,其实是巨大的债务规模,楼盘开发遍及全国的同时,各个楼盘的背后都有一连串的负债等着要还,一旦旧债新债中间出现一丝丝的不连贯,那带来的反应将是连锁性质的,就如一直蝴蝶一样,稍微扇一扇翅膀,就可能迎来一场龙卷风暴。
  2、这场龙卷风的形成,从2016年底开始酝酿,到2020年8月末正式升级为龙卷风级别。 这3-4年的时间,其实是高层留给房企们自我调整节奏的时候,然而许总误判了。
  楼市发展到2016年,全国性房产出现了大涨局面,不仅是一二线城市的房市在涨,就连人口净流出的三四线城市,房产也在棚改的带动下快速崛起,有的城市原本价格2000元,短短2年时间内就超过1万元,燕郊楼市则成为了一个"房市上涨的典型",原本价格为5000元左右,3年时间内,直接涨到了3.9万元。随着房住不炒的提出,基本上各大城市都开始出台新的调控政策,燕郊楼市在短短12个月内,从3.9万元高位降低至1.7万元水平,几近腰斩。
  这样的城市还有很多。
  这场风暴下,除了炒房客们一地鸡毛之外,房地产开发商们也不好过,调控无外乎几个手段,限购、限售、限价、限贷。针对房地产企业,2018年至2020年,融资开始普遍收紧,之前资金可以随便流入,这几年开始限流了。然而,以其的楼盘开发规模和速度,自然是无法适应"融资限流"新环境的,因为楼盘多、融资已经高达8000多亿元,债务规模位居房企们的头部。
  压垮许总的最后一根稻草,出现在2020年8月末,也是房地产龙卷风彻底形成的时候,受到"黑天鹅"影响,出现了全球性的经济萎缩,除了中国GDP正增长之外,美国、日本、德国、英国、法国等只要你能叫得上名字的国家,2020年经济全部一片绿色。
  为了重振经济规模,他们会采取货币大放水的刺激计划。这样一来我国就可能遭遇输入型通胀风险,所以为了提前防范,高层提出了"房产融资三根红线"。
  这对于高负债的房企而言,简直如同"割命"一般,许总以及他经营的企业自然首当其冲。于是乎各种"怪招"不停出现,甚至准备甩卖优质资产"物业"。以至于出现了现如今的尴尬境地。
  虽然这只是一个小例子,但是传递出楼市方向?重资的发展模式过去,该清醒了!

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