楼市连阴雨，中介倒闭房企降价，或迎贬值潮？高层表态了

　　我们经常说，屋漏偏逢连阴雨。现在这句话用在房地产市场，可谓十分恰当。
　　一方面新房销售不掉，房地产企业们纷纷进行降价销售；另一方面房地产中介们开始纷纷倒闭，这也足以佐证一点，当前的楼市行情确实不太好了，不然中介们不可能自我主动关门大吉的。接下来，咱们逐一说明：
　　一、楼市＂连阴雨＂，5 大房企联合降价。
　　根据中国经济周刊前不久发布的一项房产数据显示，目前很多家房企都在进行降价销售活动，特别是龙头房企表现明显，万科、碧桂园、恒大、融创中国、保利这5个被统计到的高盘企业，现在的市场销售价格，比起2021年的1月份，分别降低了2890元、280元、696元、1980元、5200元。如果有一套100万元的房子，现在购买比起2021年初购买，最高已经降价了52万元，幅度不可谓不大。
　　为啥房企们这么轻易就掀起了＂降价潮＂呢？指闻君认为，核心因素还在在于楼市资金进入量减少，以至于市场失去了赖以生存的资金，叠加销售举步维艰，不得不次用降价的方式快速去化实现回款。2020年8月底，央行和住建部联合组织座谈会，提出了＂三红线变为三绿线＂的要求，各大房企需要在限定的时间内，把负债等＂3红线指标＂转变为＂三绿线＂指标，如果不能完成，则融资受限。而据房地产机构测算，上市企业中，超过90%以上不能满足＂三绿线＂要求。
　　与此同时，2021年以来，央行再次加码了对楼市的资金限制，提出了＂双上限＂指令。金融机构分档次设置对房地产企业和个体购房者的贷款上限比例。所以，从4月份开始，买房人明显可以感觉到这方面的限制越来越多，银行对购房贷款人提出了名目繁多的资料要求，审查也更加严格了。而且从5月份至8月份，房企们不断传出＂二手房停贷＂的消息，其实不足为奇，贷款额度受到限制之后，地主家没有余粮了。
　　郁亮在万科的2021年中董事局会议上，提出＂今年的现金流比任何事情都重要＂，这句话足以概括出房企们对现金和回款的重视程度。一方面房企们需要现金流，另一方面购房者贷款资金受到了压缩和限制，如何解决？房企们祭出了大杀招：降价促销。
　　二、房产中介倒闭。
　　在燕郊城市的财富大街上，这里的街道两旁门面中，有50%以上是房地产中介，在2016年之前的房地产巅峰时期，房产中介数量甚至占到60%以上。房产中介的经营是否红火，关键的决定因素在于房地产如何、涨跌如何。2021年以来，随着住房交易不积极，楼市开始进入平缓区，中介们的日子也不好过了。就拿深圳来说，根据证券时报的报道，截止6月30日，这里实名登记的房产中介星级从业人员数量同比减少了11.8%，与就业人数减少相对应的是房产中介数量关门增加，全市4161间中介门店调查显示，在1-6月份就有104家门店已经完成了工商注销，占到样本数的2.5%，超过220家门店暂停营业（未注销），占到样本数5.3%，还有3.3%中介门店已经关闭大门。
　　三、中介倒闭、房企降价，或迎贬值潮？高层表态了！
　　一方面，以利润为导向的房地产企业们开启了打折促销活动，另一方面寄生在房地产之上的房产中介们纷纷关门，这一系列信号是不是意味着楼市或迎来降价贬值潮？指闻君给出的答案是否定的，这一点央媒已经回应了。前不久，央媒新华社发表文章《合理房价是一个城市的竞争力所在》，指出房价关系到民生问题，需要予以关注。现在城市的新市民和低收入人群面对高房产，买不起房子，最后需要离开，所以一方面要采取保障房的方式让他们能住得起房子，另一方面要调节价格水平，让他们买得起房子。
　　无独有偶，经济日报同样撰文《别让高f价吓跑了年轻人》提出，城市的发展和创新，依靠年轻人，但是目前不少城市的房价显然过高了，年轻人买不起房子，安顿不下来，只能选择离开。城市要发展，需要留住年轻人才行，最后给出了8个字建议：楼价太高，亟待调整。
　　一方面央媒认为房市价格需要调整，另一方面住建部在7月末联合8部委行动，提出了在未来的3年内要针对房地产的一系类问题进行整治，例如房地产销售、房地产中介、租房、物业等购房者和业主反馈比较多的领域，争取在3年内取得良好成效，实现住房市场的平稳发展。可见＂限制超幅涨跌，平稳地产发展预期＂才是今后城市房地产前进的主要方向和调控的发力点。
　　四、还能买房吗？
　　关于什么时候适合买房，该不该买房的问题，笔者认为从3个方面讲起：
　　首先，多数人认为学区房依然是潜力股，但随着多校划片和名额分配制的到来，学区房价格也开始跳水了。时代周刊报道，不少城市的学区房价格下滑，有一个小区的学区房，已经有了30年房龄，而且具有双学位，曾经价格达到30万元/平米，但是现在却将价值10万元/平米，依然无人问津。
　　其次，二手房参考机制下，投资型房产已经不具备潜力了。目前为止，多个城市进行了二手房参考价格，深圳为首，然后西安、成都、宁波、深圳、东莞、上海等纷纷跟进这个举措。可以说，今后一旦你买了新房，二手房不一定能高价格销售，利润差将大大受限，所以投资性房产不建议大量持有了。
　　再次，房地产税声音很近了。经济学家李迅雷说到，一线城市的房产持有成本普遍在9%以上，而租金收益率才不到3%，这样的话，一套100万元房产，持有1年可能不仅没有溢价值，反而导致资产损失了5-6万元钱，得不偿失。