2021年赶紧买房还是再等等？王石发文近乎明示了

　　一时激起千层浪，本来平淡无奇的房地产市场，由于3月中旬王石的一篇长文，再度沸腾起来。他的这篇长文究竟说了些什么？咱们首先简述一下，笔者总结为3点：
　　1、他认为，现在全球正在大放水（也就是各大央行加紧量化宽松的货币政策，印钞票、降准降息）
　　2、在大放水的情况下，通胀会到来，大宗类商品的价格或受到影响。
　　3、虽然他没有明说＂房子是否会涨价＂，但是很有＂用心＂地配了几张图，其中有猪肉、房产。
　　随后，房地产开发商、炒房客、房地产中介纷纷奔走相告：王石发文＂明示＂，不能再等，今明两年不买房，通胀之后，你将更加买不起。
　　那么王石的这这番话，有没有道理？咱们从3个层面说起：
　　一、各国正在加紧放水，这是真话。
　　2020年以来，疫事席卷全球，在人口广泛流动性的影响下，各个国家都不能置身事外，经济发展也受到了不同程度的影响，多数国家从经济正向增长走向＂负增长＂。我国的GDP也从前些年的6%左右下滑至不足3%。所以摆在大家面前的问题都非常相似：如何快速让GDP恢复起来。
　　最终，大家的选择都几乎一致：资金放水。近期，欧洲、美国、日本等不断出台新的经济方案，没有最大规模、只有更大规模：早在2020年12月8日，日本就拟定出炉了全新的方案，总投资规模将达到73.6万亿日元的经济发展策略，折算为人民币是4.4万亿元。欧洲的央行也在之前1.35万亿欧元的购债计划（PEPP）的基础上，增加5000亿欧元，并且期限再度延长至少9个月，到2022年3月底结束，前后累计折算为人民币的话，就是体量高达3.87万亿元的放水计划。美国在3月上旬，审议通过了1.9万亿美元（约合12.3万亿人民币）的方案，这意味着将开启新的＂发福利＂方案，只要符合基本条件的，都可以得到1400美元的补助，如果是失业人员的话，也能得到300美元救济金/周。
　　不出手罢了，一出手便是12.3万亿人民币的大方案，这足以让指闻君望尘莫及，在我们的发展史上，曾经一个4万亿就把楼市激发出了＂高涨的5年＂，如果是12万亿，那还得了？
　　二、房价会上升吗？答案否定的。
　　王先生并没有明确指出房J涨跌问题。但是，有心人会发现，王先生在他的配图中，特地配上了猪肉和房子这两张图片。言外之意是，房地产和房J自然也离不开这一次的影响，可能会导致上涨。
　　正是由于这个看法，最近几日房地产朋友圈快炸锅了，房地产中介和开发商纷纷奔走相告，四处劝诫买房人＂趁早买房＂，他们认为按照王石的说法，如果真的价格转导入房地产，到时候房J或有一波上浮，现在不买房，将来或许更加买不起。
　　虽然王先生没有明说，但是楼市却这样认为了。真如此？答案刚好相反。
　　我们知道，虽然市场在放水，M2正在快速增加，但是M2要想对房地产产生作用、以至于影响房J涨跌，关键是这些M2需要流传到房地产市场。而现如今看来，最近几年里，资金大规模入房市的可能性非常小，央行多方面政策已经层层把关，严防死守资金入楼市了。1、严格禁止资金违规进入楼市，这是银保监会从2017年开始就明确指出，在2020年再度深化，2021年重新确认；2、央行首提3条红线，已经为楼市＂提前考虑＂，2020年8月31日该项策略被提出，今后房企们大规模融资将不可能；3、银行贷款比例限制，这是2021年开门新措施。不仅要求各大银行限制向开发商的贷款比例，而且限制向买房人的按揭贷款比例。双向调节之下，从银行流入房地产市场的资金将大大受限。
　　说完楼市的＂资金源＂方面，咱们再看看＂购房需求＂方面。
　　数据显示，未来的几年时间内，房地产市场的买房需求和动力明显不足，甚至疲态渐显。央行课题组在2020年发布中国城镇资产负债报告，数据显示，我国城镇家庭户均资产拥有280余万元，同时房产占到资金的80%以上比例，在负债中，房产负债超过60%。房产拥有量上，96%的家庭保有房产，户均房产保有量到达1.5套。
　　也就是说，现实中根本就不缺房子，只不过由于过去20年里，房产配置不均衡导致房产错配了，少数人购买了多数房产，以至于很多刚需没有买到房子。但现实中房产总量非常庞大。
　　另外，根据西南财经大学在2017年发布的城镇住房空置率报告显示，我国的住房空置率平均达到22%左右，一线城市平均15%，三四线城市高达25%以上。当时的住房空置量为6500万套，专家预测，截止2020年底，空置房数量可能超过1亿套，北京的空置房全部使用起来，可供30%的人使用。
　　所以说，长期而言，房J如何涨得动？后劲明显不足。
　　最后，回到文首的话题：2021年＂赶紧买房＂还是＂再等等＂？早打算。短期来看，房J上涨后续乏力，所以即便个别城市房地产开始＂燥热＂，但也挡不住长期发展趋势。对于刚需而言，有需求可以购买，但再等等未尝不可。
　　同时社科院在《中国住房报告2021》给出提示，一线城市和核心城市，城市化继续，F价有上涨潜力，如果你在这些城市买房，建议趁早。