范文健康探索娱乐情感热点
投稿投诉
热点动态
科技财经
情感日志
励志美文
娱乐时尚
游戏搞笑
探索旅游
历史星座
健康养生
美丽育儿
范文作文
教案论文

恒大打折卖房是陷阱还是馅饼?

  今年7月以来,恒大受负面消息缠身,先是7月19日广发银行宜兴支行申请对恒大地产集团价值1.32亿元财产进行诉前财产保全;7月28日晚间,淮北矿业就发公告控诉恒大旗下公司拖欠其工程款39633.03万元;7月29日晚间,廊坊发展公告指,恒大地产持有廊坊发展7603.21万股股份被冻结;8月2日,利欧集团公告,恒大地产拖欠聚胜万合广告费7123万元、逾期付款违约金1619万元。
  在恒大持续被债权人控诉及采取司法行动的情况下,8月5日财新网发布了独家报道,与恒大的有关联的案件均被要求集中管辖移交至广州中院。该报道出来后,引发大家对恒大现状的猜想与担忧,今天我们就来谈谈恒大被集中管辖的法律问题,并在最后对现时恒大房子还能不能入手作出分析与建议。
  一、什么是集中管辖
  根据《民事诉讼法》及相关司法解释,民事诉讼的管辖主要包括级别管辖和地域管辖两个方面。级别管辖是根据案件的金额、重要性、复杂性等因素将第一审管辖权分配于基层法院、中级法院、高级法院和最高院四个层级法院之间;地域管辖是根据不同的案件情况在原告与被告所在地之间分配管辖法院,一般是以"原告就被告"为原则。除了基础的级别管辖和地域管辖,还有专属管辖、协议管辖、专门管辖。例如,小明购买了一套恒大位于北京朝阳区的房产,如果之后恒大因无法交付房产被小明诉至法院,根据专属管辖的原则,小明只能在朝阳区人民法院起诉。
  而集中管辖是针对非常特殊的情况作出的特别安排,将某一类案件归口到指定的法院进行审判,原本有管辖权的法院就不再有权受理、审判该类案件,因其打破了民事诉讼法的规定,突破了我国司法管辖的制度体系,所以一般都会有法律法规或司法解释等法律依据。其中,比较重要的集中管辖规定有:
  1、涉外涉港澳台民商事案件的集中管辖
  根据2018年8月17日广东高级人民法院的复函(粤高法函[2018]115号),原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院分别集中审理,其中,越秀区人民法院集中管辖越秀区、海珠区、荔湾区、白云区、花都区、从化区辖区内的第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件;南沙区人民法院集中管辖天河区,黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内的第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。
  2、对债券纠纷案件的集中管辖
  根据2020年7月15日最高院印发的《全国法院审理债券纠纷案件座谈会纪要(法[2020]185号)》,对债券违约、欺诈发行和虚假陈述等债券纠纷案件实施集中管辖。
  3、破产案件的集中管辖
  根据《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一条和第三条的规定,破产案件原则上由债务人住所地的中级人民法院管辖。同时,《关于适用<企业破产法>若干问题的规定(二)》第二十一条规定,破产申请受理前,债权人就债务人财产提起的诉讼,法院应当中止审理,破产申请受理后,债权人就债务人财产提起的诉讼,法院不予受理,这些个别民事诉讼都应集中到审理破产案件的法院,按照破产法的规定审理。
  2020年广州市中级人民法院院长王勇接受羊城晚报专访时表示,鉴于跨境破产案件的审理存在许多涉外因素,审理难度大、专业性要求高,并非每个法院都有相应的专业审判人员以及相应的涉外审判制度机制建设。经综合考虑地理位置、涉外审判专业化建设以及相关的制度机制建设情况,拟在南沙法院进行跨境破产案件集中管辖试点工作。
  二、恒大案件为何需要集中管辖
  因为之前雨润集团、华夏幸福、海航集团等大型企业面临债务危机、进入破产程序之前,相关司法案件都被要求集中管辖。但恒大被集中管辖,是否属于超规格的保护?是否已经濒临破产,债务危机到了需要司法层面特事特办的程度?笔者认为不是。
  笔者认为,恒大目前的债务危机,容易引发"骨牌效应",诱发潜在债权人连锁的诉讼反应。按照一般的诉讼流程和司法实践经验,债权人在诉讼时就会向法院申请财产保全,对相应债权金额的恒大资产进行查封、冻结。获得胜诉生效判决后,再向人民法院申请强制执行,其他债权人(需要先取得生效判决)也可以通过执行程序中的参与分配,申请参与分配其他债权人执行到的财产。但是,参与分配程序需要债权人自己了解其他法院的财产处理情况,财产的处理与分配为"先到先得",如果没及时参与分配,在财产被分配完毕后,债权人也无法执行回转。因此,在债权人众多,容易诱发"挤兑"以及各债权人受信息不对称影响无法公平受偿的情况下,集中管辖可以防止分散在全国各地的债权人对恒大采取起诉及财产保全措施,引发各地法院对恒大可供执行财产的争夺。如果恒大是属于流动性危机,只是因为回款原因造成资金链短期不顺畅,将有关恒大的诉讼集中到广州中院管辖,能让恒大不打乱之前的交易安排和经营节奏,争取更多的时间,让其处置资产,调配偿债资源,偿还债务。对挽救债权人利益和拯救债务人恒大都是有益之举。
  三、恒大的房子还能不能买?
  有朋友关心,如果恒大接下来打折卖房,那么这些房子能买吗?笔者认为,在恒大资金链紧张,后续可能陷入更大的财政困难的情况下,如果恒大待售的房产同时符合以下几个条件的前提下,则可以考虑购买:
  1、已经建好的,具备交房和办证条件的
  房屋如果未建好,而开发商破产后无人"接盘"未完成的房产项目,那么该房产就会变成"烂尾楼"。但如果房屋已经建好,并具备交房和办证条件,即使开放商破产倒闭,也能通过诉讼方式单方办理过户。
  2、房产没有被抵押、查封
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)》第三十八条的规定,房产在被抵押、查封或以其他形式限制房地产权利的情况下,是无法向不动产登记部门办理房产转让手续的。一般情况下,开发商在需要资金周转时,可能会在房产待售时先和银行办理抵押贷款,待有购房者交款买房后,再把房产从银行手上"赎回",然后和购房者办理产权过户手续。而在开发商陷入资金困难的时候,这个风险就会变大,因为开发商可能无法从银行手上"赎回"房产予购房者,而银行持有的抵押权则享有优先受偿权,可以在财产执行过程中从房产拍卖款中优先受偿,最终购房者只能向已经破产倒闭的开发商追偿房款。
  因此,在购买前,购房人可以前去当地的不动产登记中心查询该房产的抵押、查封情况。
  3、能一次性支付合同约定总价款50%的房款
  在购房后到办理产权登记这个空窗期内,开放商名下的房产可能有被法院拍卖或其他司法处置的情况。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十九条的规定,如果购房者发现房屋被法院执行,可以向法院提出执行异议,在购房者已支付的价款超过合同约定总价款的50%的情况下,能够排除执行,避免已购房产被处置瓜分。
  4、能办理网签和预告登记
  网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门将买卖协议备案,并公布在网上。由于在以下情形下不得进行房屋网签备案:(1)新建商品房未取得预售许可或者现售备案的;(2)存在查封等限制交易情形的;(3)政策性住房未满足上市交易条件的;(4)按政策限制转让的;租赁房屋存在禁止出租情形的;(5)属于禁止抵押范围的。因此,只要开发商和购房者能就房屋交易合同办理网签,即表示不存在前述情况。(《房屋交易合同网签备案业务规范(试行)》的通知》第五条)
  房地产开发企业预售商品房,应当自网上签订商品房买卖合同之日起30日内或者在与购房者约定的期限内向房屋登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。处分行为包括转让、设定抵押等等。因此,只要办理了预告登记,那么该房屋就能避免在购房者未同意的情况下被处置。(《广州市房屋交易监督管理办法》第十五条、《民法典》第二百二十一条)
  四、结语
  恒大的债务风险如果不能得到妥善处理,容易引发系统性的风险。平稳解决恒大债务问题,是地产行业去杠杆及经济发展模式的趋势。集中管辖能否压制住市场主体对恒大的恐慌性"挤兑"仍待观察。
  今天的分享就到这里,我是你们戴着口罩眼镜起雾的小林律师,我们下期再见,拜了个拜!

韩红爱心支援郑州在行动,捐款有价,爱无价韩红爱心基金会稍早通过微博发声,韩红基金会于今日下午由韩红带队出发前往郑州,团队组成成员包括河南籍明星志愿者王一博医疗专家志愿者车手志愿者等共赴郑州提供医疗应急救援。王一博也成为救奥运金牌第一的位置,能不能一直保持到最后,我们拭目以待东京奥运会只剩下最后一天了,在这届奥运会中,我们国家的体育健儿给我们带来了很多的精彩表现和大大的惊喜。到今天为止,我们还处于奖牌榜首位,真的太让人开心快乐啦!虽然距离第二名的优势不警方通报后,女主都美竹深夜发文再次回应,醉酒被送进卧室早前,警方对吴都事件进行了通报,随后女主深夜发文回应,讲述了个中细节进行澄清并且希望此事可以早点结束,不再占用公共资源。男女主碰面当天,是男主经纪人以工作面试为由进行邀约,因对方是陈露发长文谈和霍尊的九年感情,称所有的承诺都是做戏前几日,陈露在微博晒出和霍尊的亲密照官宣恋情,但让人意外的是,男方迟迟未有回应,变成了单宣,着实让人想不通!以为这件事就这样结束了,没想到有了反转。今天,陈露再次发文时间会偷走一切中国十大美女企业家中国最美的女企业家中国美女总裁盘点美女企业家这种美貌与智慧的结晶也因为稀有而更引人注目,一些美女富二代没有因为殷实的家业而沉溺反而更加上进,更有些白手起家的美女总裁更是让人刮目相看,你知道的美女企业家有哪些,觉得中中国十大著名科学家,中国最伟大科学家,中国最著名科学家排名科学家是指对真实自然及未知生命环境现象及其相关现象统一性的客观数字化重现与认识探索实践的人士。中国最著名科学家是谁呢?,一起来了解下中国最伟大的科学家吧。中国十大著名科学家1钱学森3次被官媒痛批,男主回应网友滚,网友回怼你比国家还牛11月18日中纪委网站发表题为中纪委点名抗战雷剧雷霆战将抗战作品须对历史对未来负责的文章。就一部近期在湖南卫视播出的抗战题材剧雷霆战将引起的网络舆论批评进行点名批评。这是继人民日报为什么接吻的时候要伸舌头?(单身狗勿入)转帖说实在的出这一期也不是本意(毕竟我一个单身狗,我懂什么呢)但接吻背后的水实在太深还是得让学妹来替你们把握倒也不是因为学妹吃过爱情的苦主要还是想让你们学点有用的知识好在爱情中如鱼和男友同居,他的哪个习惯最让人崩溃?转和男友同居,他的哪个习惯最让人崩溃?微信公众号学生趣事01hr脱衣服贼快洗漱用品随手乱放东西掉在脚边都舍不得弯下腰去捡说的多了还要怪我太唠叨发现他用过的碗碟舔干净就代表洗刷过了洗情侣第一次睡在一起是什么体验?转帖粉丝匹诺曹都骗上床了,哪顾得上思考什么感觉,立马就亲亲抱抱举高高呗,做情侣间该做的事呗,难不成在家讨论叙利亚战况,玩斗地主?不跟狗鲸说了,我要陪老婆奶孩子。粉丝工号9527心里成年男女堵车失控现场。avi转人性的本质是双标别急着否认有些时候表现出的双标就连我们自己都没有意识到思维和身体一不小心就失了控写在最后世人皆有两副面孔。现实就像做梦一样梦中就像真的一样周一啊,外面天气真好,为
扬州的灵魂,都在一碟烫干丝江南茶馆中有一种干丝,用豆腐干切成细丝,加姜丝酱油,重汤炖熟,上浇麻油,出以供客,其利益为堂倌所独有。豆腐干中本有一种茶干,今变而为丝,亦颇与茶相宜。在南京时常食此品,据云有某寺方你知道一次电力抢修值多少钱吗?你有没有过玩着游戏突然断电的绝望?你有没有过突然停电被黑暗支配的恐惧?你有没有过因为停电而不能写作业而难过?什么?这个真没有???哈哈哈几乎每个人都遇见过突然停电的情况那今天小编就电工越干越胆小,做电工的你挨过电吗?话说从事何种职业大多是干的越久,胆子越大,俗话叫艺高人胆大。但从事电工工作多年来,无论是自己还是身边的同事亦或网上的同行,却一致认为电工是一个从业时间越久胆子越小的工种。对于上面的人上人人玩人人与人1。活得糊涂的人,容易幸福活得清醒的人,容易烦恼。这是因为,清醒的人看得太真切,一较真,生活中便烦恼遍地而糊涂的人,计较得少,虽然活得简单粗糙,却因此觅得了人生的大滋味。2。一碗米3小时吸金170万!虚拟主播凭什么?2021年以来虚拟主播越来越火,许多主播一夜爆红,创造了一个又一个的奇迹之夜,甚至连蔡明老师理塘丁真也和虚拟主播扯上了关系。7月16日,某虚拟主播的直播中,三个小时收入就超过170揭秘史上最大加密盗窃案一小时狂盗40亿,币圈大地震视频请看下面链接揭秘史上最大加密盗窃案一小时狂盗40亿,币圈大地震!8月10日晚,区块链平台PolyNetwork遭到黑客攻击,黑客出手盗取了价值6。1亿美元的加密货币。当晚,整个血亏500亿暴涨400,妖股盐湖背后的国运大战视频请看下面链接血亏500亿暴涨400,妖股盐湖背后的国运大战妖股年年有,今年分外妖!8月10日,曾经的A股亏损王盐湖股份,在停牌一年四个月后恢复上市,随即便开始了疯狂表演。开盘后深度揭秘阿富汗如何成为全球最大毒品王国?视频请看下面链接深度揭秘阿富汗如何成为全球最大毒品王国?塔利班夺权,阿富汗一夜变天。除了大赦天下向世界释放善意外,塔利班还郑重表明了一个态度阿富汗将不再种植罂粟!这样的场景,与20重剑无锋大巧不工工程机械国产化修行之路重剑无锋大巧不工以上这句名言出自金庸先生名著神雕侠侣,说的是天下第一独孤求败在四十岁时候的用剑的境界,此时的独孤求败已然天下无敌,为了自身修为更上层楼,他摒弃了花哨的招式和锐利剑锋从国货之光到退市破产,汇源果汁如何走入死局?视频请看下面链接从国货之光到退市破产,汇源果汁如何走入死局?7月21日,鸿星尔克宣布捐赠5000万元物资。消息一出,网友纷纷表示,都要倒闭了还捐这么多,真替你着急!第二天,一家更让获姜昆力挺,扬言要代替郭德纲的公式相声夫妇,如今怎么样了吃一口唐僧肉长生不老,骂一句郭德纲大红大紫。这句话看似是段调侃,但只有真正实践过的人,才知道这句话是个真理。像上海交大的博士李宏烨,就曾在节目中叫板郭德纲不懂相声,以权谋私等等。甚