恒大打折卖房是陷阱还是馅饼？

　　今年7月以来，恒大受负面消息缠身，先是7月19日广发银行宜兴支行申请对恒大地产集团价值1.32亿元财产进行诉前财产保全；7月28日晚间，淮北矿业就发公告控诉恒大旗下公司拖欠其工程款39633.03万元；7月29日晚间，廊坊发展公告指，恒大地产持有廊坊发展7603.21万股股份被冻结；8月2日，利欧集团公告，恒大地产拖欠聚胜万合广告费7123万元、逾期付款违约金1619万元。
　　在恒大持续被债权人控诉及采取司法行动的情况下，8月5日财新网发布了独家报道，与恒大的有关联的案件均被要求集中管辖移交至广州中院。该报道出来后，引发大家对恒大现状的猜想与担忧，今天我们就来谈谈恒大被集中管辖的法律问题，并在最后对现时恒大房子还能不能入手作出分析与建议。
　　一、什么是集中管辖
　　根据《民事诉讼法》及相关司法解释，民事诉讼的管辖主要包括级别管辖和地域管辖两个方面。级别管辖是根据案件的金额、重要性、复杂性等因素将第一审管辖权分配于基层法院、中级法院、高级法院和最高院四个层级法院之间；地域管辖是根据不同的案件情况在原告与被告所在地之间分配管辖法院，一般是以＂原告就被告＂为原则。除了基础的级别管辖和地域管辖，还有专属管辖、协议管辖、专门管辖。例如，小明购买了一套恒大位于北京朝阳区的房产，如果之后恒大因无法交付房产被小明诉至法院，根据专属管辖的原则，小明只能在朝阳区人民法院起诉。
　　而集中管辖是针对非常特殊的情况作出的特别安排，将某一类案件归口到指定的法院进行审判，原本有管辖权的法院就不再有权受理、审判该类案件，因其打破了民事诉讼法的规定，突破了我国司法管辖的制度体系，所以一般都会有法律法规或司法解释等法律依据。其中，比较重要的集中管辖规定有：
　　1、涉外涉港澳台民商事案件的集中管辖
　　根据2018年8月17日广东高级人民法院的复函（粤高法函[2018]115号），原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院分别集中审理，其中，越秀区人民法院集中管辖越秀区、海珠区、荔湾区、白云区、花都区、从化区辖区内的第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件；南沙区人民法院集中管辖天河区，黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内的第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。
　　2、对债券纠纷案件的集中管辖
　　根据2020年7月15日最高院印发的《全国法院审理债券纠纷案件座谈会纪要（法[2020]185号）》，对债券违约、欺诈发行和虚假陈述等债券纠纷案件实施集中管辖。
　　3、破产案件的集中管辖
　　根据《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一条和第三条的规定，破产案件原则上由债务人住所地的中级人民法院管辖。同时，《关于适用<企业破产法>若干问题的规定（二）》第二十一条规定，破产申请受理前，债权人就债务人财产提起的诉讼，法院应当中止审理，破产申请受理后，债权人就债务人财产提起的诉讼，法院不予受理，这些个别民事诉讼都应集中到审理破产案件的法院，按照破产法的规定审理。
　　2020年广州市中级人民法院院长王勇接受羊城晚报专访时表示，鉴于跨境破产案件的审理存在许多涉外因素，审理难度大、专业性要求高，并非每个法院都有相应的专业审判人员以及相应的涉外审判制度机制建设。经综合考虑地理位置、涉外审判专业化建设以及相关的制度机制建设情况，拟在南沙法院进行跨境破产案件集中管辖试点工作。
　　二、恒大案件为何需要集中管辖
　　因为之前雨润集团、华夏幸福、海航集团等大型企业面临债务危机、进入破产程序之前,相关司法案件都被要求集中管辖。但恒大被集中管辖，是否属于超规格的保护？是否已经濒临破产，债务危机到了需要司法层面特事特办的程度？笔者认为不是。
　　笔者认为，恒大目前的债务危机，容易引发＂骨牌效应＂，诱发潜在债权人连锁的诉讼反应。按照一般的诉讼流程和司法实践经验，债权人在诉讼时就会向法院申请财产保全，对相应债权金额的恒大资产进行查封、冻结。获得胜诉生效判决后，再向人民法院申请强制执行，其他债权人（需要先取得生效判决）也可以通过执行程序中的参与分配，申请参与分配其他债权人执行到的财产。但是，参与分配程序需要债权人自己了解其他法院的财产处理情况，财产的处理与分配为＂先到先得＂，如果没及时参与分配，在财产被分配完毕后，债权人也无法执行回转。因此，在债权人众多，容易诱发＂挤兑＂以及各债权人受信息不对称影响无法公平受偿的情况下，集中管辖可以防止分散在全国各地的债权人对恒大采取起诉及财产保全措施，引发各地法院对恒大可供执行财产的争夺。如果恒大是属于流动性危机，只是因为回款原因造成资金链短期不顺畅，将有关恒大的诉讼集中到广州中院管辖，能让恒大不打乱之前的交易安排和经营节奏，争取更多的时间，让其处置资产，调配偿债资源，偿还债务。对挽救债权人利益和拯救债务人恒大都是有益之举。
　　三、恒大的房子还能不能买？
　　有朋友关心，如果恒大接下来打折卖房，那么这些房子能买吗？笔者认为，在恒大资金链紧张，后续可能陷入更大的财政困难的情况下，如果恒大待售的房产同时符合以下几个条件的前提下，则可以考虑购买：
　　1、已经建好的，具备交房和办证条件的
　　房屋如果未建好，而开发商破产后无人＂接盘＂未完成的房产项目，那么该房产就会变成＂烂尾楼＂。但如果房屋已经建好，并具备交房和办证条件，即使开放商破产倒闭，也能通过诉讼方式单方办理过户。
　　2、房产没有被抵押、查封
　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第三十八条的规定，房产在被抵押、查封或以其他形式限制房地产权利的情况下，是无法向不动产登记部门办理房产转让手续的。一般情况下，开发商在需要资金周转时，可能会在房产待售时先和银行办理抵押贷款，待有购房者交款买房后，再把房产从银行手上＂赎回＂，然后和购房者办理产权过户手续。而在开发商陷入资金困难的时候，这个风险就会变大，因为开发商可能无法从银行手上＂赎回＂房产予购房者，而银行持有的抵押权则享有优先受偿权，可以在财产执行过程中从房产拍卖款中优先受偿，最终购房者只能向已经破产倒闭的开发商追偿房款。
　　因此，在购买前，购房人可以前去当地的不动产登记中心查询该房产的抵押、查封情况。
　　3、能一次性支付合同约定总价款50%的房款
　　在购房后到办理产权登记这个空窗期内，开放商名下的房产可能有被法院拍卖或其他司法处置的情况。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条的规定，如果购房者发现房屋被法院执行，可以向法院提出执行异议，在购房者已支付的价款超过合同约定总价款的50%的情况下，能够排除执行，避免已购房产被处置瓜分。
　　4、能办理网签和预告登记
　　网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门将买卖协议备案，并公布在网上。由于在以下情形下不得进行房屋网签备案：（1）新建商品房未取得预售许可或者现售备案的；（2）存在查封等限制交易情形的；（3）政策性住房未满足上市交易条件的；（4）按政策限制转让的；租赁房屋存在禁止出租情形的；（5）属于禁止抵押范围的。因此，只要开发商和购房者能就房屋交易合同办理网签，即表示不存在前述情况。（《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》的通知》第五条）
　　房地产开发企业预售商品房，应当自网上签订商品房买卖合同之日起30日内或者在与购房者约定的期限内向房屋登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。处分行为包括转让、设定抵押等等。因此，只要办理了预告登记，那么该房屋就能避免在购房者未同意的情况下被处置。（《广州市房屋交易监督管理办法》第十五条、《民法典》第二百二十一条）
　　四、结语
　　恒大的债务风险如果不能得到妥善处理，容易引发系统性的风险。平稳解决恒大债务问题，是地产行业去杠杆及经济发展模式的趋势。集中管辖能否压制住市场主体对恒大的恐慌性＂挤兑＂仍待观察。
　　今天的分享就到这里，我是你们戴着口罩眼镜起雾的小林律师，我们下期再见，拜了个拜！