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如何买房不吃亏?宇宇用十年行业经验为你解题

  (全文3518字,仔细阅读需要5分钟)
  1、
  身在混沌红尘,我们多多少少都有一点焦虑以及被迫害妄想症。
  有人早就想买二房,却一直在等,在观望。从年头到年尾,二孩都会打酱油了,二房还没选好。而且看盘越多,越举棋不定,越不敢下手,越想再多看几个盘,越是害怕自己买错了,上当吃亏,于是周而复始进入"自逼"死循环。
  有错吗?似乎没错,谁的钱都不是天下掉下来的。
  买房怕吃亏,这是绝大多数人的普遍想法和普遍问题。进一步分析这句话就会发现,其背后潜台词有一个:一是别人买的增值,我买的原地踏步,那就是吃亏;第二是如果买了不增值,那么就是吃亏;第三是如果别人买的增值快,那么我就是吃亏。最后还有一点,当初竟然没买,亏大了。
  看,又回到买与不买的死结里了。当然,这个逻辑和朴素的心情都能理解,谁都希望自己下手最准,能买到增值最快或者价格最坚挺的产品。
  那么怎样才能尽可能避免买房吃亏呢?宇宇在地产行业滚打了十多年,今天综合自己的理解、实际投资经验和一些行业精英看法,来为大家回答这个问题。
  2、
  首先这是一个人性的问题。所以必须恪守最基本的人性,要从"稍微稍微动一下脑子就能识破和看透人性"的角度来解答。
  什么是人性呢?人性是贪婪,贪便宜,甚至贪小便宜。
  有些人买房,不看规划,不看地段,不看周边环境,不看开发商,不看配套,甚至不管户型、不管车位配比,什么容积率、得房率他们更不关心。他们看房的重点是,看开发商在卖房时有没有送米面油,打了多少折扣,物业费免了多少等等。我的天老爷,你花一两百万买套房,就是为了得到这些赠品和优惠?荒唐啊。但这样的事情确实存在,一个战友亲情在看了几个盘,综合权衡之后,最终出手下定。她的选择理由很简单,那个楼盘免她一年停车费。但是,很不可思议的是她不会开车,他儿子在外地,几个月才开车回来一次。
  那这一年免费停车的意义是什么?我想,真正的意义在于,她感觉自己占了便宜,正偷着乐呢。
  除了贪便宜,人性之中还有就一点是希望今天买了房子,明天一早就涨价。希望增值是很朴素的情感,但是商业有其内在规矩和轨迹。
  就房地产行业来说,其涨价是一波一波,一浪一浪,绝对不会是每天都在涨。因为这个市场的价格上涨是具有轮动性和传导性。比如北京上海深圳广州一线城市开始了一波行情,接下来就会传导到重庆、成都、杭州等新一线,然后再往下传。
  而且基于现在这个行情,哪有买了房马上就涨价的道理呢。如果你都预判到马上要涨价,开发商难道还不知道?所以,一般购房者永远不要自以为比开发商还精明。双方各自算账的逻辑和方法都不一样,你能看到想到的事情,人家早就看透看穿了。
  在购房过程中,还有一些和人性相关的东西。比如喜欢道听途说、人云亦云,啥也不明白,跟着瞎起哄,自己既不去学习,更不去研究,甚至连售房部都没去过,连户型都没弄清,这样要么自己把自己骗嗨了,要么自己把自己吓傻了。
  想要买房,你得勤快点,起码多去几次售房部,多开车去转一转,要是连这个时间都没有,或者认为回家做饭比这事重要,那谈买房就是扯淡。
  3、
  如何买房不吃亏上当,核心问题是什么房能买,如何去选择房子?在搞清这个问题之前,还要搞清一个问题,你买房是自住还是投资?
  从投资角度、目的和标准来看,自住和投资是完全不同的两码事。自住最核心要素,是满足个人和家庭当下最紧迫的生活居住需要,也就是"购即住",要能住得舒心、便捷、省事,交通、上学、买菜、看病、银行等都要方便。而投资呢,投资的底层逻辑是对这套房的未来价值有良好预期。因为你投资买房,很有可能一直不会住,只是买了放在那里,那么你在购买之初,就要用投资的标准去判断衡量,不能要求它现在所处的地段有多成熟,配套有多全,甚至在房子品质上不要过于苛刻。
  在这里划个重点:如果以高品质的思维来对投资房产进行要求,是最最错误的思维。如果用完美来对标投资房,那是在逼死自己。这一点,宇宇自己就曾有过亲身教训,也因此错失过一些投资机会。
  投资房产,真正需要思考的是,我现在入手的房子,将来谁会来接盘?是有人来买,还是有人来租,这才是你真正需要考虑的问题。毕竟你购房是为了赚钱,所以必须把接盘这事想清楚。
  回到第一个问题,如何去选择房子?我换个方式回答,如果是我,哪些房子我不会去买。
  首先,对于一些老城区、房龄长,居家使用功能和残值都很差的房子肯定不会去碰。可能有人会说,那里以前多热闹,多成熟,现在人也很多,怎么就不能买呢?其实这个问题很简单,你去看一下就知道了,老小区里面的人大多数是婆婆大娘,要么就是进城务工的租赁户,要么就是乡镇流入人口,有钱买改善房的早就搬走了。这些小区看起来是很热闹,实际上已经逐渐远离新的中心城区,这类的房子的价值,随着时间推移,肯定会下滑的。
  因为其出路只有一个,等待动迁。但动迁是何其难啊,有些人死了,房还没拆成,而且时间拖得越久,越不值钱。当然,如果旁边有学校的除外。
  其次,对于一些明显价高、上客量差,甚至手续有问题,或者有不利提示的楼盘,最好的态度是先观望,或者绕道走。这个道理也很简单,如果是投资,你花高价钱买了房,得有出更高价钱的人来接盘才行,不然就砸手里了。如果是自住,你更不希望交了钱,最后交房事情一大堆,把自己弄得身心疲惫吧。
  买房是件欢喜之事,别搞得鸡飞狗跳。
  还有一点,住宅和车位之外的其它产品,看一眼都会血压升高,因为太多水凼凼,一脚踩进去不但会打湿鞋子裤脚,甚至可能打湿窑裤,想爬都爬不出来。
  4、
  那么到底如何去买房子呢?
  这里面有一个基本原则,那就"跟着买"。也就是要跟着大趋势的发展方向,跟着城市的规划发展方向,跟着知名企业的投资方向,跟着年轻人的活动方向去购房。
  大趋势就不必解释了,如果你逆风而行,那肯定会死得很惨,个人在任何时候都不要跟趋势去对抗,为什么北上广深渝的房子,即便价格那么高,依然还有这么多需求?原因很简单,这些城市是未来趋势,代表着国家的最强竞争力,大家一致看好。
  跟着城市规划去买,这个也很好理解。就拿重庆来说,总体看渝北中央公园、照母山片区规划上就是围绕大住宅进行打造的,居家生活上自然有先天优势,人流入口也很好。另外弹子石板块、大学城和西永板块、双福板块是现在和未来都比较看好的几个地方。
  跟着名企走是什么意思呢?以个人的经验,但凡一个项目或项目周边,如果有星巴克、海底捞或者很多火锅店扎堆,那么是很值得看一看。因为,这些商家,尤其是星巴克这样的品牌,他们在选址的时候,已经进行了大量市场调查和苛刻的比选。而一些重庆火锅品牌,在选址的时候,对人流、客流也是也很高的要求。所以,只要有这些店家扎堆入住,那么这个地方会很快活跃起来,房子价值也就上去了。
  跟着年轻人的活动方向去买。无论大家是否承认,未来的希望一定是在年轻人身上,千万别顽固、自以为是。年轻人去玩的地方、喜欢聚集的地方、扎堆的地方,一定是最值得投资的地方。
  那么对于年轻人来说,又该怎么买房呢?宇宇个人的意见是,如果你有能力能买到市区,那么尽量去买市区,那里商业更活跃,观念更前沿,信息更畅通,同类人更多,虽然竞争压力大但机会也更多。
  如果你手头紧,不妨买到一些新区,那里有未来发展的潜力。总之,宇宇个人的原则是,老城区老小区不考虑,尤其是未来市场价值被过分透支的房子不去考虑。真正可以考虑的房子,是居住条件基本成熟,可以满足生活基本需要,而且单价相对低一点,周围已经形成配套,或者可以看到发展雏形和趋势的物业,是值得去关注的。
  最后,宇宇想说一点就是,作为普通人,不要苛求自己,不要把事情想得那么完美,买个房子只要能住、能跑上大势不贬值就很不错了,毕竟除了专业眼光,运气也是非常重要的。
  还有非常非常重要的一点,有多大能力办多大事,不要看人家买房自己心慌,人家入洞房自己干着急忙,不要首付凑齐了,却被贷款压垮了,最后房子变成银行的了,这就划不来了。
  还有非常非常非常重要的一点,你下手的时间点,比你买什么楼盘更重要。
  归纳一下:
  1、克服人性,提醒自己不要贪婪,贪便宜,尤其不要贪小便宜。
  2、别希望今天买了房子,明天一早就涨价。
  3、老城区、房龄长,居家使用功能和残值都很差的房子不会去碰。
  4、对明显价高、上客量差,手续有问题,或者有不利提示的楼盘,最好的态度是先观望,或者绕道走。
  5、住宅和车位之外的其它产品,有太多水凼凼。
  6、跟着大趋势的发展方向,跟着城市的规划发展方向,跟着知名企业的投资方向,跟着年轻人的活动方向去购房。
  7、未来市场价值被过分透资的房子不去考虑。
  8、你下手的时间点,比你买什么楼盘更重要。
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