预售能否取消?央媒3字这样说,有人担心或导致房产上涨
预售制诞生于HK,开花结果于内地。时至今日,已经走过了25年,有人褒奖、有人诟病,立场不同,看到的结果必然不一样。
站在房地产企业的立场而言,预售制就相当于一道护身符,只要有了这个"法宝"的存在,那就不愁卖不掉的房子、也不愁建房资金无法回笼。这一点确实是预售制为房地产带来的好处:加速楼市资金回笼,进而保障楼盘的顺利建设交付,继而保障买房人的利益。
站在买房人的立场,预售制可谓有百害而无一利,开发商在预售制庇佑下,为了销售房子,无所不用其极,特别是随着房J快速上涨,在房地产开发的利润空间迅速扩大的情况下,房企们为了更多地攫取利润,开始用预售制对买房人下手,地皮刚拍卖下来,售楼部才刚挖了一个大坑,预售就正式开始了,这等空手套白狼的戏码,越来越成为房地产商的标配手段。
预售制度下,房地产企业究竟为买房人带来了哪些"不良"结果?总结如下:
1、空口承诺。 面对一张白纸的买房人,开发商凭借着三寸不烂之舌,花言巧语地吹捧房子,给出很多虚无缥缈的承诺,最终100%无法兑现。
2、以次充好。 前几日,指闻君看到一则消息,有人研究发现,很多商品的质量越来越低了,1958年某城市一块"中铁建造"的井盖,至今毫发无损,身体硬朗如新;旁边的另一块2018年的"某城建公司"井盖,已经裂纹满面,眼看就快撑不下去了。很多人说这是使用寿命设计问题,那么为啥1958年的井盖使用期限这么长?
究其原因,还在于"质量"问题,在20年前,企业家们其实相当"朴实",技术方面还没有学会"以次充好"和设定使用寿命,所以就老老实实生产高质量商品。随着技术的进步,井盖都已经有了"替代铁"的材料,所以使用期限相应越来越短暂了。近些年来,空调老板们经常会提出这样一个建议"设置家电使用寿命,到期强-制报废",这个建议名义上是为了消费者的安全着想,其实"司马昭之心路人皆知"。
对于预售"能否取消"的问题,专家们也分为了两路看法:
一、以"支持"为多数人认为,当下预售制已经弊大于利 。
开发商借用预售制侵-占买房人利益太多,所以取消预售已经是不可等待的事情了。安徽省的律师协会副会长周世虹就直言,预售制取消正当时。这个规则其本质上把所有的房地产损失转嫁到了买房人身上,让买房人为房地产开发承担10-0%风险。
什么意思呢?咱们举个例子:一个楼盘地价5亿元,预计销售额为15亿元,利润可以达到2-3亿元左右,这么大规模的资金运转,稍有不慎就可能出现资金不畅和断裂的情况,房企的风险很大。
但是有了预售制,房企们就无所畏惧了。这个楼盘的购地资金房企只交付了20%,也就是1亿元,地皮一旦购置下来,马上建设售楼部预售,在短短的1年时间内,15亿元回款全部实现。到这个时间点,房地产企业利润已经完成,至于接下来房子建设与否、房子建设成什么样子,全凭房地产企业的心情,而如果由于外部风向问题,导致房企关闭、楼盘烂尾,影响的只有买房人,对开发商影响甚微。
二、预售制"全面取消"?有人担心:取消预售或导致房产上涨!
也有专家认为,预售不可取消,一旦取消,那么房产价格将受到牵连。他们的逻辑很简单,房产其实受供求关系的影响,如果市场上房子的供给减少,那么价格就很可能快速上涨。预售为房地产企业回笼资金提供了保障,进而确保楼盘开发建设顺利进行,如果预售没了,那么房企们建设楼盘就成了无根之水,届时中小房企将无力承担没资金的问题,楼盘也就会出现停滞,进而延缓市场房源供应速度,在长期的供小于求状态下,房产或上涨。
李宇嘉表示,烂尾凡是这种情况,基本都是预售资金被挪用导致。房地产作为资本密集型产业,如果地价、融资成本和房··价都还是那么高的话,开发商没有预售,周期就会拉长,最终导致商品房供应减少,楼市上涨。
理论上而言,上述逻辑确实无懈可击,但实际上楼市涨跌与预售真的没有半毛钱关系。
三、预售取消与否?央媒3字这样说。
人民日报在《取消商品房预售制,调研可先行》文中就直言不讳,"房屋预售当初是利大于弊,现在弊大于利",并且给出了结论"取消长期来看不可免",用3个字回应关切问题:不可免。
与此同时,澎湃新-闻同样指出,取消预售,其实是我国房地产市场改革变化的一种可能性,对于未来是否可以执行,关键还取决于城市化的发展速度和经济发展阶段。预售与多种政策有关,税收、房产关系等,都需要一一理顺才行,应该采取稳步推进的方式进行。
数据显示,近些年来,我国的预售房产比例进一步提升,2005年预售比例为63%,到目前为止普遍达到84%以上,其中在预售的房产中,40个大中城市的房地产预售面积占比普遍超过80%以上。所以说,取消预售并不是口头上的话,真要实行起来,并没有那么容易,对行业的革新将是颠覆性的。
总结: 指闻君认为,长远而言,取消是板上钉钉的事情,根据国际惯例和一般商品经济的规律,一手交钱一手交货才是硬道理,预售明显违背了这一点,所以越来越不适应当先房地产新形势了,是时候抛弃了。
话题:预售制,该取消吗?
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