买前必看的法拍房避坑指南

　　说到法拍房，很多人立刻联想到＂捡漏＂。动不动就六七折的房子，任谁看到不会心动？淘宝司法拍卖平台上线以来，笔者把不少被执行人的房子送上过平台进行拍卖，笔者认为买法拍房，风险和机遇是并存的。今天就跟大家谈谈，买法拍房需要注意什么。
　　一、是否带租拍卖
　　买受人需要留意拟举牌的法拍房是否带租拍卖。《民法典》第七百二十五条规定了＂买卖不破租赁＂的原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简言之，如果你买回来的法拍房是带租约的，作为买受人需承担继续履行该租赁合同的义务和享有收取租金的权利。买受人大部分都是希望拍下房子就能入住，殊不知还有漫漫长约需要等待结束。
　　最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十四条中，规定了＂买卖不破租赁＂的两种例外情形：
　　1、房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
　　2、房屋出租前已被人民法院查封的。
　　但是，司法实践中，存在被执行人（原户主）恶意制作租约，阻碍买受人入住法拍房的情况。例如，原户主拍卖前与租客签约20年且一次性收取全部租金（买受人不仅不能入住还没法收取租金）；原户主在查封或抵押后倒签租赁合同，设置巨额违约金等等手段迫使无法解除合同。
　　二、税费由谁负担？
　　购买法拍房，要注意《拍卖公告》中载明的税费是各付各税，还是买方承担买卖双方全部税款。法拍房的税费和二手房交易税费一样，买受人需要承担的税费有契税和印花税，卖家（被执行人）要承担的税费有增值税、增值税附加税、土地增值税、印花税和个人所得税。
　　买受人自身要承担的税费不高，契税一般为3%，印花税免征，但是如果买受人要承担卖家的税费，那这个税费往往难以估量，购买法拍房加上税费的价格甚至可能超过同区普通二手房的价格。
　　不动产司法拍卖过程中往往涉及增值税、土地增值税、所得税、契税等多个税种，纳税义务人为原标的物的所有权人。一般情况下，买受人如需办理过户手续，需要有税务机关出具的相关完税凭证，但是，凡是不动产被强制拍卖的，基本上是因为无力偿还债务，在拍卖款未必能够满足债权的情况下，让原所有权人再另外缴纳相应税费变得不太现实。由于所有权人才是纳税人，税务机关在所涉税款无法到位的情况下也不能要求买受人缴纳，但是让所有权人缴纳也变得困难重重。为了避免上述问题，拍卖公告中一般会有税费转嫁条款。对于该类条款的法律效力问题也是司法拍卖中的一大争议点。
　　最高人民法院在《最高人民法院<关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>理解与适用》中认为：该类载明事项无效。原因主要有二：一是，根据税收法定原则，纳税义务人的身份不能因拍卖公告的载明条款而发生转移；二是，《国家税务局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》第四条明确要求：＂鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。＂也就是说，执行程序中产生的税款应由被执行人承担，并应优先从拍卖、变卖财产的收入中扣除。实践中，可由买受人先代卖家缴纳属于卖家的税款，再拿着完税凭证找执行法官从执行款中＂报销＂。
　　三、是否清场移交
　　买受人购买法拍房，要留意《拍卖公告》上是否载明清场移交。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条的规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。以及2019年，广东省高级人民法院印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》的通知（粤高法[2019]84号），再次明确要求各级法院＂坚持以清场移交为原则，不清场移交为例外，严格控制不清场移交的情形。＂
　　虽然按照规定是法定清场移交，但是在司法实践中，笔者仍然遇到不少＂钉子户＂，他们不怕拘留，不怕罚款，动用一切恶劣手段霸占房子，例如被执行人从远处请来90岁高龄的奶奶坐镇房子，这种情况，即使法院愿意协助买受人清场，法院也不敢轻举妄动去强制执行。
　　四、是否受限购政策影响？
　　买受人在举牌法拍房前，要留意自己是否符合当地的购房资格。目前，各地对法拍房是否纳入限购政策的规定不一。
　　以广州为例，广州购买法拍房，仍然需要符合限购政策的要求，否则拍下竞品后，无法办理过户，需要待符合购房资格后才能办理过户手续。
　　五、结语
　　司法网络拍卖房屋有一定的风险，如果买受人没有深入了解，很有可能会＂得不偿失＂。建议购买之前，一是要详细了解标的物的现状是否隐藏瑕疵缺陷、损毁等，有意竞买者最好能实地看样；二是要了解拍卖标的所在地有关房地产政策，查询确认自己的购房资格；三是办理房产过户过程中所涉及的税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，竞买人最好到相关单位查询。