今明两年买房，3个问题或许会遇到，买房人要提前打算

　　2021年3月份以来，楼市出现了前所未有的躁动景象，一方面多个城市的新房价格不断上浮，另一方面调控再度升级加码。俨然一副风雨欲来之势。不管是炒房客还是刚需买房人，内心都颇不宁静，对接下来的房价走向踌躇不定。
　　对房地产开发商来说，他们当然希望房价上涨得越快越好，在房价上涨风向下，市场上的买房人会＂逐高＂争相买房，进而快速实现楼市去化；对于刚需而言，这可不是一个什么好消息，房价上涨，则意味着自己接下来的买房成本将会大幅度提升，工资的增加跟不上房价速度，导致越来越难以买房上车。
　　虽然楼市纷繁复杂，但是也有几个好消息：
　　1、央行三条红线，缩减了房地产市场的资金流入量，减缓了房价上涨速度。 2020年8月末，央行首次提出了＂限制房地产负债＂等要求的三条红线，机构研究数据显示，现阶段超过80%的房企不能达到三条红线的基本要求，而根据规定，如果不能满足要求，则今后的房企融资将受到进一步限制，所以为了尽可能实现回款，营造更多的＂血液＂，降价促销成为了当前的主流，刚需或能捡漏，在最便宜的时候，100万元的房子58万元即可买到手。
　　2、进入2021年，央行另外一个＂限贷令＂开始收缩流向买房人手中的资金，直接约束了房企售房回款的速度。 众所周知，房地产行业的资金来自于2个方面，第一个银行直接向房企们融资贷款，第二个是银行向买房人按揭贷款。三红线限制前者，限贷令限制后者，可以说，在全球通胀背景下，房地产影响并不大。
　　3、全球大降息，我国也有降息的可能性。 交通银行首席经济学家连平就曾指出，现在很多国家都出现了负利率情况，美国、日本、欧盟都在不断释放货币资金，然后降准降息，我国其实早就出现了阶段性负利率情况，在房贷利率转换为市场化LPR之后，利率下行的可能性依然很大，虽然不少城市因为调控原因暂时出现了利率抬高的情况，但长期而言利率下行才是风向，这对于刚需是一个不错的消息。
　　楼市对于买房人来说，不仅有好消息，也有坏消息。 今明两年买房， ＂3个问题＂或许会遇到，买房人要提前打算！
　　1、买房升值慢，甚至贬值。
　　社科院财经战略研究院发布的《中国住房报告2021》预测，今年房价涨幅为5.1%左右，也就意味着，如果你在年初购买了一套价值100万元房产，那么一年时间或增值5.1万元，这仅仅是名义上的收益，还需要考虑到因为经济因素带来的货币贬值幅度。
　　王石前不久在某博发表一篇长文，直言通胀要来，大宗资产都可能出现涨价，通Z的本质，其实就是纸币的购买力大幅度缩水，以至于商品的价格上涨。虽然王石没有明确指出房产价格涨跌与否，但他用了几张＂房地产＂配图给出了暗示。2020年多个月份，M2增速超过10%，专家们预计2021年也将保持基本相同的增幅，所以通Z带来的财富缩水力度应该为5%-7%左右，100万元资产缩水了5-7万元，一套100万元房产增值=5万元-7万元=-2万元。
　　并且，现在买房不保值的可能性非常大，在一二线核心城市和区域中心城市，房价涨幅或超预期，但是三四线城市和多数北方中小城市，房价下跌或成为大概率事情，正式因为如此，经济学家马光远才说＂ 未来炒房将成为越来越专业的事情 ＂。
　　2、房产质量问题不断出现。
　　在房价不涨不跌的情况下，房地产企业们比买房人更加着急，在不断降价的情况下，为了尽可能挽回损失、保住高利润，以次充好、降低建筑配置成为了常见的手段。SOHO中国的董事长潘石屹就曾说道，如果房价下跌20%，那么多数房地产企业就会倒闭。也就意味着，在房地产企业们心目中，房价下跌20%就是底线，超过这个限度，咱们就不玩了。
　　就目前的房价形势而言，远还没到需要＂ 降低建筑成本，提升利润空间 ＂的时候，但是在精装房不断涌现的年代里，房产建筑问题也开始增多，精装房的猫腻估计买过的人都知道，1000元的装修费用，实际使用的不到300元，这等质量可想而知。
　　3、房产持有成本持续增高。
　　房产税已经在路上，或进入倒计时，财政部长就曾撰文指出＂要稳妥推进房产税的相关工作＂，社科院和经济学家任泽平纷纷指出，在十四五期间，房产S到来的概率非常之大，预计在20223年至2025年之间。
　　对于房产S的比例问题，财税专家们建议为1%，也就是如果一手中有一套价值200万元的房产，那么每年缴费应该在2万元左右，这直接提高了房产持有成本。除了这一点之外，河北、云南等省份陆续开始了房东税，税率在5%-20%之间，根据房东出租房屋租金的高低收取，如果按照20%计算，一套原本租金4000元的房子，现在收益直降800元，相反地房产持有成本提高了800元。
　　2021年买房，几年后或遭遇 以上 ＂3个坏消息＂，提前打算，早准备！
　　撰文/楼市指闻
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