相寓自如等托管公司是什么套路？业主租客利益如何维护？

　　随着互联网的兴起，O2O租房也逐渐成为投资热点，O2O租房其实就是将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台，其中自如就是O2O租房的代表。
　　自如模式是什么样的？
　　自如租房是采用O2O模式，成立至今已在PC、APP以及微信等渠道实现了租房、服务、社区的O2O闭环。这种模式省去了传统租房模式中所有的冗余环节，它通过O2O模式在我国建立了最大的O2O青年居住社区。
　　自如可以说是长租公寓的鼻祖，相比传统的托管模式，＂自如模式＂要重得多。
　　自如的本质是要提供一套产品，但作为对手盘，市场上能供给的房源都是两室一厅、三室一厅这样的小区房，价格普遍在6000元以上，而且多是老小区，很多房间连起码的干净卫生都做不到。
　　供需两端存在巨大的期望落差，因此需要一种重运营的模式去隔绝这种落差。自如率先解决了这个问题，那就是帮助房东二次装修房子，以装修为起点，围绕用户的其它刚性需求，自如又先后发展出了保洁、维修、搬家等运营服务。
　　O2O租房市场目前情况如何？
　　除了自如，其实已经有很多企业都进入了这个领域，据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已经有超过20家企业陆续宣布进军长租公寓。长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。
　　2011年至2016年间，长租公寓处于发展早期，自如、青客等长租公寓品牌就已出现，蛋壳是后起之秀，2015年初成立以后发展迅速。
　　2016年底开始，＂房住不炒＂政策方向的确立，住房租赁市场受到了国家政策的鼓励，长租公寓迎来＂风口＂。开发商、酒店系、中介公司、创业者纷纷涌入赛道，试图分一杯羹，行业迎来高速发展期。
　　不过，从2018年下半年开始，长租公寓有所降温，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。
　　就像O2O、网约车、共享单车一样，资本虽然加速企业的发展，却也让企业积蓄了风险。特别是像长租公寓行业，又是一个重投入行业，对资金的依赖程度高，处在成长期迅速扩张的企业，一旦资金链出现问题，就会陷入困境。
　　2018年以来，长租公寓连续爆雷、开发商相继退出几乎都是由于相似的原因。
　　经历了2018年的残酷行业竞争和外部环境挑战，长租公寓领域已经不具备从零起步创业的机会。10月29日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交招股书，准备在美国纽交所上市。在此之前，青客公寓也递交了IPO申请。
　　长租公寓为什么会接连倒闭？
　　长租市场欠缺准入门槛、标准规范，不少企业向租客按年收租金、按季或按月付给房东，利用长收短付，资金杠杆能放大到10倍以上。一旦资本市场出现调整，这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。
　　比如，近期，拥有4.5万间出租房的长租公寓企业——南京乐伽商业管理有限公司宣布破产倒闭。乐伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金。
　　10月以来，多家长租公寓运营商出现问题：南京君创公寓发布公告称，公司资金断裂，无力正常运营；河南悦如公寓发布公告称，1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营；杭州有5家运营商被曝现金流紧张……
　　事实上，2018年以来，寓见公寓、好租好住、爱公寓等品牌公寓接连曝出资金链问题。地产系长租公寓的发展前景也不明朗，今年以来多家知名房地产开发商剥离长租公寓业务。
　　截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。
　　长租公寓行业分为集中式和分散式。集中式公寓投资金额大、租赁运营周期长，从业企业整体上实力雄厚，风险控制较好。
　　分散式公寓进入门槛低、起步容易，部分不规范的公寓平台极力扩大市场规模以博取更多的现金流和更高的估值，一旦出现经营问题，就会出现房东没拿到租金、租客被扫地出门的尴尬局面。
　　为快速占领市场，部分分散式长租公寓公司高价收房，低价出租。以乐伽为例，在＂高进低出＂模式下，其每出租一套房源每月就要损失数百元。为填补资金亏空，乐伽采取长收短付的办法：按季付给房东租金，但要求租客按年给自己付租金。
　　乐伽这类企业实际上采取高杠杆方式发展，如果租金按年收、按季付，杠杆率为4倍；按年收、按月付，杠杆率能放大到10倍以上。这类企业希望迅速扩大市场规模，不断做大流量，然后融资上市，从资本市场＂圈钱＂。
　　然而，随着房地产行业加速去杠杆，资本也逐渐回归理性，截至2019年9月，融资数仅为6宗，且主要集中于V领地、魔方、青客等头部企业。没有了资本助力，不少长租公寓运营商就陷入了资金链困境。
　　长租公寓最大的陷阱是什么？
　　最新的＂玩法＂是：房产中介一手撮合房东和租客；另一手用租客的信用向银行贷款；转手再用从银行贷得的资金批量高价圈占更多房源。
　　首先，长租公寓平台通过约定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。然后，长租公寓跟租户签订合同的时候，租户签订的是贷款合同，银行把一年的租金一次性付清。
　　借出来的钱到哪了？没到租客手里，更没到房东手里，而是到了长租公寓中介手里。接下来租客按月还款给信贷机构，然后长租公寓中介呢还是以月付的方式给房东付房租，那这里面就有一大部分钱暂时放在了中介手里。
　　中介拿着钱再继续找可以租的长租公寓，把这个生意做大。看起来这个模式只要租客按时还款，房东按时拿到房租就没问题啊。但是有些贪心的中介通过这种模式抢房源，租下了太多的房子，把房租哄抬上去后又租不出去了，这就完蛋了。
　　没钱给原来的房东付房租了，资金链不就断了，于是中介暴雷。但是租客和信贷机构签的贷款合同还是有效的啊，还要按时还款。
　　随着我国不断发展，今年以来，银行理财产品预期年化收益率下跌明显，预期年化收益率在4%以上的，可以说是越来越难找了。
　　根据最新的数据显示，11月初，互联网宝宝产品平均七日年化收益率为2.38%，环比下跌0.01%；人民币非结构性银行理财产品的平均收益率为3.93%，环比下降0.06%，创年内最低水平。
　　我国理财产品利率为何会下跌？
　　近年来我国理财利率的确在逐步降低，自2018年初以来，我国货币政策趋于宽松，市场利率持续下滑，银行理财收益率也在不断下跌。
　　此外，2018年4月27日资管新规出台之后，银行理财市场面临重大改革，非标投资不得进行期限错配，而非标投资是提高产品收益率的重要推手，银行要逐渐压缩存款规模，这也会导致理财产品收益率下跌。
　　我国的贷款利率也有下调趋势，2019年11月5日，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。
　　MLF下调，也就代表了11月20日的LPR下调成为定局。那么首套房贷的利率很可能会有所降低。
　　发达国家的利率水平怎么样？
　　在发达国家利率一般都较低，例如瑞典利率水平为-0.75%，丹麦利率水平为-0.65%，瑞典一年期存款利率为-0.25%，包括日本，现在也是执行负利率，基准利率为-0.1%。
　　利率是资金的价格，利率的高低是由可贷资金市场的资金供求所决定的。
　　在发达国家，由于金融市场非常完善，完善的金融市场不仅为投资者提供丰富的投资工具，而且也大大方便了资金需求方的融资需求。
　　简单地说即西方国家完善的金融体系为可贷资金市场提供了足够多的资金供给，同时使获得资金的成本降低，因而利率维持在很低的水平上。
　　另一方面，大多数发达国家已经走过了高速发展的阶段，高利率会压制经济的活力，这些国家的经济总值处于基数高、增速低的水平，这时候一般实行的是低利率政策。
　　在发展中国家，金融市场尚在发育当中，很多金融机构尚未建立起来，投融资渠道相当有限，可贷资金市场的供给就大大减少了。
　　而且在金融不完善的情况下，采取从银行贷款之外的方式融资的成本相当大，因为风险较大，所以在发展中国家融资以银行贷款为主，利率就较高。
　　而且处于高速增长的国家，则相对利率水平会较高，比如十年前，我们国家的利率水平就比较高，并且在通胀压力之下，数次加息。
　　这些年随着经济增速的放缓，利率水平已经不断下行，并且有进一步下行的预期，就是为了减少储蓄以及降低贷款成本，向市场释放流动性，将资金赶向实体，促进实体经济的发展。
　　存款利率低会造成什么影响？
　　存款利率降低会使人们的存款收益减少，考虑到通货膨胀因素的存在，人们放在银行的存款实际利率可能变为负值。
　　但并不是说降息之后存款就会变少，很多本来打算存款的人可能转投一些高收益的理财产品。
　　在市场经济中，利率是一种重要的经济杠杆，从宏观看，居民的全部收入可分为消费和储蓄两个部分。储蓄=收入-消费，在收入水平一定的情况下，储蓄的多少取决于消费倾向。
　　若居民的消费倾向高，则新增收入中用于消费的部分大，储蓄就少。当利率下降时，会激发人们的消费欲望。
　　现在拉动我国经济的主要就是靠消费驱动，因此适当降低利率有利于刺激经济，拉动经济增长。
　　利率下调有助于企业特别是国有企业改善自身的财务状况。
　　首先，银行降息直接降低了企业的资金成本，缩减了企业的财务费用。其次，连续的降息有利于刺激消费和企业的投资欲望，在一定程度上激活了市场和需求，有利于扩大企业的产品需求和企业扭亏增盈。
　　但是要特别强调一点的是，如果利率水平过低，或者保持负利率的时间过长，人们当然不会就看着钱放在银行当中一点点蒸发,所以一定会努力寻求投资。
　　而我国的投资渠道比较单一，像银行理财，股市，楼市是资金流入最多的地方，因此利率一定要保持住合理范围内，如果利率过低，肯定会有大量资金流入房地产市场，导致房价上涨，房地产出现泡沫。
　　低利率水平下该如何理财？
　　说到理财，很多人首先想到的就是要去购买理财产品，去投资了。这里要强调一下，理财并不只是投资，而是对你现有资金进行合理分配才叫理财。
　　个人如何理财，首先还是要有一定的控制欲，对一直有一定的控制，不是想买啥买啥，如果每个月工资都有去处，那么哪里还有节省。
　　理财其实就是一个计划，首先要对收入有一份计划，比如5000一个月，每个月吃饭销1200，然后服装逛街请客1000，水电等800那么还有2000的存款，当然有的职业还有年终奖季度奖等。
　　不管是收入高还是低，都要有自己的打算和计划，有余额了，我们可以把余额理财，比如就几万的时候我们可以存稳定灵活的余额宝或者活期宝等。
　　如果收入相对高点有点闲钱，我们可以分成几等，比如稳定的理财产品或者银行定期，然后拿出1/4的存款用于炒股虽然风险高，但是也可能会有高的回报。
　　除了存款理财产品，还可以给自己买点保险，比如是分红报销性的，即可以分红又可以看病报销。
　　还可以根据自己的情况来选择一些股票基金，指数基金，来购买或者定投，每个月都投一点，也能取得一些不错的收益。