金九银十购房季，九连降利率未来走势？房到底买不买？

　　2020年9月
　　房贷利率罕见超过一般贷款利率
　　十年来首次出现了倒挂
　　房贷九连降意味着什么？
　　还会降吗，拐点何时出现？
　　房贷利率调整
　　对已买房者、未买房者有何影响？
　　到底该不该转LPR？
　　楼市＂金九银十＂
　　买房的好时机又来了吗？
　　房贷利率为何九连降？
　　首要原因，经济周期和宏观调控政策环境有所变化。
　　事实上，除了房贷利率之外，其他各类主要贷款产品的平均利率也都呈下降态势。
　　以代表性较强的LPR(贷款市场报价利率)为例，去年四季度到今年二季度总体呈下降趋势。
　　今年以来，为应对经济下行压力和新冠肺炎疫情冲击，人民银行加大流动性投放。
　　货币政策更加灵活适度，银行资金总体较为充裕。
　　同时，人民银行通过降准以及下调逆回购、中期借贷便利等操作利率，降低银行资金成本，推动作为房贷定价基准的LPR持续下行。
　　一个值得注意的现象是，与其他类型长期贷款利率相比，房贷利率降幅更为明显。
　　截至7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15个百分点，而平均期限更长的房贷利率则降低了0.28个百分点。
　　这是因为当前企业信贷融资需求有所减弱，导致金融机构在一定程度上面临＂资产荒＂问题。
　　而房贷资产具有风险更低、稳定性更强的优势，通常被认为是更优质的资产，银行更愿意增加住房按揭贷款。
　　目前老杜了解到的情况是这样：
　　多家银行都表示，在资料齐全的情况下，个人房贷基本在一周内可批贷。
　　房贷利率9连降之后，还会接着降吗?
　　个人预计，下半年会基本保持平稳，或许下半年房贷利率仍会继续下降，但幅度会缩小。
　　就目前情况来看，为支持实体经济，中央政治局会议以及央行二季度货币政策执行报告要求，推动综合融资成本明显下降。
　　预计下半年流动性保持合理充裕，LPR利率仍会继续下降，以LPR利率为定价基准的房贷利率也会顺势下行。
　　第三季度我国经济正逐渐复苏，在今年秋冬季节不再暴发严重疫情的情况下，预计下半年经济将持续回暖。
　　那么在这种情况下，尽管货币政策仍会保持更加灵活适度和结构性宽松，但力度会有所减弱。
　　房地产信贷过快增长可能会对其他实体企业融资形成＂挤出效应＂，这在当前宏观经济形势下是需要极力避免的。
　　有业内的朋友表示，短期内，在货币供应量和社会融资规模增速大幅高于名义经济增长率的情况下，部分城市房地产调控会继续收紧，防止资金不合理地、过多地流入房地产市场，从而推高房价。
　　房贷利率调整
　　对未买房者、已买房者未来房贷有何影响？
　　对未买房者：
　　房价的变化、房贷利率的升降都直接关系到购房成本的增加或者减少。
　　简单来说，房贷利率越低，买房越能省钱，反之房贷利率越高，购房成本越大，买房压力也越大。
　　对已经贷款买房者：
　　影响房贷的最主要的是基准利率。
　　如果基准利率变了,已购房者房贷才会跟着变化。
　　商业银行签订的按揭贷款合同利率规定均为：借款年利率为基准利率上浮或下调多少百分比。
　　央行每一次降息，借款人的月供就要有相应的减少;反之，则会有相应增加。
　　例如
　　如果您办理房贷时，基准是4.9%，利率上浮15%。
　　实际利率 4.9%×(1+15%)=5.635%
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　　第二年，银行的基准利率下调到4.8%，你的房贷也会随之调整，基准4.8%，上浮15%。
　　实际利率 4.8%×1+15%=5.52%
　　我们在办理房贷的时候，利率都是以签订合同当日的基准利率为准，银行会在此基础上进行上浮或下浮。
　　一旦合同签订，那么就是固定的了。
　　所以，只要央行没有调整基准利率，不管银行房贷利率怎么调，购房者的房贷利率都不会变化。
　　房贷利率调整时间在放款前/后
　　会有什么不同影响？
　　放款前与放款后，房贷利率可能会存在一些差异。
　　我国目前利率制度：存贷款基准率与货币市场利率双轨制相结合的利率制度。
　　即各家商业银行在央行给出基准利率的基础上，根据自身实际情况进行上浮。
　　因此决定房贷利率的因素有两个：一是央行的基准利率；二是银行的上浮比例。
　　如果您买过房，那么您一定知道，在住房按揭合同上，对于贷款利率的规定为：按照同期基准利率上浮某比例。
　　这个上浮比例，每人不一，关键看银行批复的比例。
　　假设  …
　　您于2016年5月1日办理了一笔房贷。
　　贷款利率为同期基准利率上浮10%，五年期及以上的贷款基准利率为4.9%，
　　那么您的贷款利率：  4.9%×1.1=5.39%
　　到2019年1月30日，央行把基准利率提高为5%，按照合同的规定：同期基准利率上浮10%。
　　那你的贷款利率变为：  5%×1.1=5.5%
　　则到2020年起，你的房贷利息就会增加（一般房贷利率调整，都是次年1月1日起执行）
　　可能大家会问，这个上浮10%的比例会发生变化吗？
　　还是举刚才那个例子，如果到了2019年，由于房地产市场行情大好，申请房贷的人数剧增。
　　银行要求把房贷利率最低上浮30%。
　　那么你的10%会跟着变动吗？这个肯定是不会改变的。
　　因为按揭贷款合同，一旦放款之后，后续不管银行对上浮比例的要求再怎么变化，你下款时的这个比例都不再变动。
　　只要按揭款放款之后，你房贷的利息就只与基准利率有关 ，与其他情况的变化均无任何关系。
　　但如果是签订按揭合同，而款项尚未发放，那么上浮比例是有可能更改的。
　　转LPR利率，是怎么一回事？
　　8月25日起，对批量转换范围内的个人住房贷款，统一调整为LPR定价方式
　　LPR  …
　　全称是贷款市场报价利率，它不是由央行指定的基准利率，而是由国内18家银行自己决定利率，每月统一提交给央行，去掉最高利率的和最低利率后，并将剩下的利率求取平均数，得出LPR利率。
　　以往去还银行贷款是固定的，该多少就是多少。
　　而现在LPR利率，是每隔一段时间就要根据市场利率的变化上下浮动。
　　8月12日，中国工商银行等同时发布了公告：
　　将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。
　　公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
　　所以目前有房贷的朋友们面临这样一种情况：要么坚持固定利率，要么转换成换成LPR。
　　如果您选择固定利率，假设以前的房贷利率是5.9%，那以后一直都是这个数，不管LPR怎么变，都与您没有关系。
　　要是选择了LPR，贷款的利率每年都会根据LPR来调整一次。
　　选择了LPR模式，利率到底怎么算？
　　房贷利率=
　　(过去的房贷利率-4.8%)+近期LPR利率
　　其中4.8%是2019年12月公布的5年期以上LPR，是固定的。
　　如果你的贷款利率是5.3%，根据今年7月份公布的LPR为4.65%。
　　转化利率为
　　（5.3%-4.8%）+4.65%=5.15%
　　转换后的房贷利率比之前低。
　　很多人在2015年前买的房子，享受7折基准，利率为70%×4.9%=3.43%。
　　转化利率为
　　（3.43-4.8%)+4.65=3.28%
　　比之前3.43%还少了0.15%。虽然钱不多，但长期累积也是一个大额数值。
　　那么到底该选择哪种模式呢？
　　老杜在这里给出个人意见：
　　如果大家的房贷利率在8.5折以下，建议大家是维持原状不要转LPR。
　　如果在8.5折以上或1.1倍的话，建议大家转LPR比较合适。
　　房贷利率一直降
　　买房的＂车＂我上不上？
　　判断今年的市场，是一个较为平稳的市场，不涨也不跌，属于换房好时机。
　　老杜建议，大家如果是想以房换房的话，那么可以抓紧来办。
　　未来不论疫情如何，老杜认为最重要的就是2020年或2021年，的确是一个刚需买房换房很好的时间点，大家可以积极换房、购房。
　　如果大家想要在北京市发展，还是应该买房。
　　推荐方位或者区域，老杜可以和大家说说北京的几个＂角＂——
　　东北角、西北角都已发展成熟，东南角是最早的方庄片区。大家知道这是商品房第一代区域。
　　三元桥、燕莎桥一带 是不错的点，因为房价并不贵，5万-6万，属于北京市一个适中的水平。
　　它原来涉外公寓比较多，而现在很多涉外公寓也可以供中国人购买。
　　朝阳公园片区 价格一直保持稳定不变的状态，除了几个高档小区之外，还大部分是属于5万-6万区间，比较合适咱们老百姓购买。
　　还有就是两区交界的地方 。比如丰台和西城的交界处，如马连道片区。
　　这些片区房价也不高，而且还可以享受学区的待遇。
　　北京市四个＂角＂中，东南、东北、西北都已经发展成熟了，就差西南片区，比如丽泽金融商务区片区 ，一定会呈现均衡化的发展。
　　关于2020年该不该买房，对于不同需求的购房者，所要考虑的因素也是不一样的。
　　对刚需类人群：
　　短期内急需入住，又不考虑短期租房。
　　只要有贷款偿还能力，这种情况下，可以不用考虑大环境，只要选好地段，选好户型，价格合适就可以入手。
　　虽然与房贷紧密相关的5年期LPR利率下调10个基点至4.65%，但此次降息的重点还是为了实体经济，而非楼市。
　　对于今年有购房刚需的朋友，老杜再给大家几条建议：
　　01
　　虽然未来会有大量的开发商打折抛盘，但一定不要人云亦云，两眼一抹黑就就图便宜上了车。自己要先给售楼处打电话询问清楚，第一批打折出售的房子，一定是平时不好卖的，而真正有价值的＂地段房＂，开发商不到万不得已不会轻易放手。
　　02
　　机会依旧在二手房市场，尤其是三四线城市，经过此次疫情，低于市场价急于套现的优质二手房不在少数，自己要耐心去寻找。
　　03
　　房贷利率下调是趋势，每下调一次增强一次楼市信心，连续下调几次之后，底部价值出现。如果你所在的城市在疫情之后，出台降低首套房或二套房的首付政策，那么可以考虑入手。
　　苏州地区房贷利率
　　继续下跌12BP，
　　可以考虑投资吗？
　　从年初开始，苏州房贷利率就一路走低。截止目前，已经连续下降大半年。
　　其中中国银行是苏州银行房贷半年以来降幅最大的。
　　3月份居于6.13%的高位，之后便一路下降，目前已到5.25%，降了近100个基点。
　　如果按照100万贷款贷30年来算，一个月差不多可少还557元，并省下20w+利息！
　　相当于一个普通人家一年的工资收入。
　　工行、农行、建行表现也不差。
　　9月最新利率普遍在5.3%左右，几乎是一个月降一次。3月还是6.13%，7月就变成了5.65%。
　　光大、民生银行，利率最低已到5.2%。
　　一直以来，大家的关注点都在首套首贷，就算是置换也会尽可能把上一套房子贷款结清，首套贷款已结清和未结清，二套贷款利率差别很大，
　　（但针对北京市，情况则不同，北京市目前为＂既认房，又认贷，还认贷款记录＂）
　　目前，苏州17家银行额度充足，只要材料齐全，放款时间几乎都不用等，多家银行表示资料齐全最快一周就能放款。
　　从整体面上看，苏州当下的楼市还是较为健康的。
　　周边城市无锡、常州，经过上半年疫情的影响，与苏州价差进一步拉近。
　　南京、杭州与苏州本身就有着巨大的房价鸿沟，光从价格上看，苏州已经算不上＂优秀＂。
　　但从城市整体经济面、政策的利好层面、人口基数等等，苏州还是有着较大的优势。
　　而作为购房者来说，现在买房的时机确实也更为合适：一个是价格的部分松动，直接的成本降低；二个是利率的下降，降低了非常大的隐形成本。
　　目前买房和租房市场
　　是什么样情况？
　　疫情恢复以来，各个热点城市的房价出现回暖迹象，但租房市场就比较冷了。
　　据统计，今年5月份，全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，环比微降0.95%，同比下降1.56%，同环比降幅进一步扩大。
　　在一线城市中，深圳、北京租金下跌最快，上海相对平缓。
　　其中深圳环比下降3.15%，北京环比下降1.41%。
　　价格下降是一方面说，另一个问题是租不出去的情况多了起来。
　　与租房市场相反的是，各地买房者的热情越来越旺。
　　比如今年6月份的杭州，一个新盘——杭州远洋西溪公馆开售959套房，有超过6万人参与摇号，中签率不到1.6%。
　　虽说这类楼市＂打新＂的主要动力是新房和周边二手房价格倒挂导致的＂买到就赚到＂的财富效应。
　　但如果市场预期不好、没有热情，那即使存在价格倒挂也不一定能吸引这么多买家。
　　关于近期买房
　　还有什么值得注意的？
　　最后，就刚需买房问题，老杜还要再给出一些个人建议。
　　一、首套房购房资格是隐形的福利
　　在绝大多数时候，首套房的贷款利率在国家政策下带有相当的福利性质。
　　二套房也带有福利性质，这个福利不是体现在利率优惠，而是国家允许二套房可以贷款。
　　可以贷款但是利率没优惠，代表着国家对改善型住宅需求的基本态度，国家支持老百姓改善自己的居住条件，但不是利率上的福利。
　　建议尽量多贷一点，年限尽量拉长一点。
　　（目前北京市年限为25年年）
　　二、LPR转不转
　　如果大家的房贷利率在8.5折以下，建议大家是维持原状不要转LPR。
　　如果在8.5折以上，建议大家转LPR比较合适。
　　三、买房该注意什么
　　以房换房。
　　在房价平稳的市场中，一定是先卖后买，不要出现先买后卖的情况。
　　因为现在这个市场房并不好卖，而且房子议价空间比较大，以免造成我们这种直接或者间接的经济损失。
　　四、该买什么房
　　房子是用来住的，不是用来炒的。
　　在买房的时候尽量去买一个让自己舒心的房子，满足自己的理想状态。
　　比如三口之家或四口之家，满足居住属性、或离工作单位比较近、离父母较近。
　　没必要过度在意房价涨跌状态。