2021年南京房子哪里值得入手？

　　综合目前南京各板块新房密集区域板块来简单回答一下这个问题。
　　先来看看2019年度南京房价分布图。就2020年来讲，个别区域有些许变动，但总体来说，大差不差，不影响整体观。
　　南京主城八区栖霞、秦淮、玄武、鼓楼、建邺、雨花、江宁、浦口。另外三个区六合、溧水、高淳。都来简单聊聊。
　　一、栖霞区
　　栖霞主要新房产量主要来来自三个区域：龙潭、仙林、燕子矶新城。
　　1、龙潭：
　　龙潭街道或者说龙潭新城位于栖霞区东部，距南京主城约35公里。龙潭新城发展定位与其＂龙潭港＂密不可分。
　　一方面：借助港口资源和国家级保税物流中心的政策优势，龙潭街道已成为华东地区沿江开发的重要窗口和前沿阵地。
　　另一方面：＂紫东新区＂概念的提出，交通配套的升级也使得龙潭一直以来热度不减。主要说说交通方面：
　　①今年3月6号，龙潭至仙林的疏港大道正式通车，串联了长深高速、三环路与312国道，紫东滨江直达仙林、新街口等南京繁华区域的通勤时间直线提速。
　　（疏港大道即黄色虚线部分）
　　2019年2月12日龙潭过江通道在仪征市青山镇举行开工仪式；2020年4月30日上午，龙潭长江大桥在南京奠基暨主塔开钻，大桥主体工程全面开工。整桥计划2024年建成。过江隧道的通车具有十分重要的战略意义。
　　③南京地铁S5号线（又称宁扬线）
　　地铁S5号线途经栖霞区、仪征市和扬州市，线路西起经天路，向东经过龙潭地区后往北下穿长江，穿越仪征市区后一路向北，北至扬州站。规划美如画，传是2025年前通车，说句大实话，照这个节奏，基本不可能。总归来讲，有实打实的政策支持，不差！
　　目前区域已吸引各大开发商进驻，在售的楼盘有＂正荣悦东府＂、＂中骏东原璟阅＂、＂创源龙樾＂、＂荣盛花语馨城＂，＂华夏滨江孔雀城＂等。面积在79-139m²不等,均价在17000元/ m²，客户群体主要分布在当地地缘客户、宝华、南京。
　　对比和南京一河（七乡河）之隔的＂宝华＂房价都在13000左右了，买龙潭，总价低，入住南京，它不香吗？哈哈。投资龙潭也是一个不错的选择！
　　2、仙林
　　先来说说华侨城拿的这块地，是华侨城落子全国的第八座欢乐谷，也是南京首座欢乐谷。项目业态多，体量大，包括有：
　　①南京欢乐谷、
　　南京玛雅海滩水公园（说是六月份会开放、各种水上设施看着蛮带感的，可以去体验体验看）。
　　②山体公园（峨眉山、李家山、官窑山）
　　③学校（两所幼儿园、一所小学、一所中学）目前，栖霞幼儿园翡翠天域园已开园，南外仙林分校华侨城小学、中学已正式签约！
　　④商业，华·荟里，位于华侨城的居住社区中心用地。华侨城规划商业13万方，其中华·荟里约10万方。
　　⑤住宅，华侨城翡翠天域，涵盖高层、小高层、多层、叠拼等建筑形态。
　　要想房子卖得好，引入的配套不能少。不由得想到兴茂、恒大、碧桂园这样惯常于拿地造城的房企。
　　在华侨城旁边的山语隽府也不禁要沾沾华侨城的光！山语隽府是华侨城和路劲联合打造的项目，也是路劲在南京的第二个项目（第一个是花语江南）单价在2.65万左右。小区楼间距大，密度低，近欢乐谷，有学区，在栖霞新盘量少的情况下，也不失为一个考虑选择。
　　再一个，说到仙林湖区域，不得不提5月20号的土拍，仙林G16地块起拍楼面价19387元/㎡，，最高楼面限价27142元/㎡。经过52轮报价，被南京栖霞建设以触顶价斩获！地王一炸，一时间轰动全城！
　　日后G16上的楼盘不得直接销许到3.5朝上？！所以，也变相促使了水沐雍荣府的加推热销。
　　毕竟，区域内5月底清盘收官的＂融信世纪东方＂ 324套房源4917组客户参与摇号，中签率6.59%，销许价格才32000-33000元/㎡上下。＂水沐雍荣府＂项目初期蓄客乏力，还开了分销，5月29日的首次开盘去化不错。后续G16土拍助长了其热度、也在一定程度上促使6月中旬加推的热销。
　　＂水沐雍荣府＂销许价格在31000-33000元/㎡左右。不过话说回头，＂水沐雍荣府＂这价格值得购买吗？看看周边二手房价格往往能给出答案。
　　区域二手房地块旁边有＂星叶枫情水岸＂、＂保利罗兰春天＂、＂新城香悦澜山＂、＂金地湖城艺境＂等等成熟小区，二手房挂牌价普遍在35000元/㎡左右，注意是＂挂牌价＂但是！！记得看＂成交价＂，能达成交易的才是真实的，我们可以看到，根据装修情况的不同，周边二手房成交价普遍在35000上下。
　　置业顾问或者中介往往还会这样宣传，你看周边＂高科荣境＂二手房价都奔4了，这能比较吗？夸大其词罢了，高科品质、位置都优越太多来！不要上头。
　　水沐是期房，占用资金成本，资金是有时间价值的，那么意味着抱着投资抢倒挂心态的购房者可要好好考虑了，将水沐现在的价格按照每年既定上涨率计算一个两年后的终值，再减去你所背负的贷款利息，基本无获利空间！
　　3、燕子矶新城
　　宝能集团签约百亿投资砸向燕子矶，＂锦麟融誉＂3月首开销许突破3.5W限价，3月底现房＂九悦＂的开盘，＂中海燕矶听潮＂4月底的收官，5月中价格4万上下的首开的仁恒，6月中燕熙台的哄抢····燕子矶板块好不热闹。
　　翻过年来的燕子矶新城关注度真的太高了。一方面近两年来燕子矶被江北新区分流去了不少客户，如今各个项目如雨后春笋登场。二是近期南京学区房划分大动作，燕子矶部分学校甩掉了晓庄的帽子，抱上了南师的大腿。三是燕子矶确实实打实的涨价，节节攀高。
　　迈皋桥-燕子矶区块因早期规划混乱，存在着大量的老破小，相应的就会孕育不少改善群体。人啊，往住在一个地方住久了，熟悉了周边的一花一草三街五巷烟火气息，往往也就不不愿意挪窝。这也就使得燕子矶会有大量地缘客来消化新出的楼盘。
　　现在的＂燕子矶新城＂该拆的拆得干净，规划科学，实至名归＂万里长江第一矶＂的称号，也是一块很漂亮的地方的。像仁恒应该算目前最为靠近江边的楼盘了，虽然价格高，但是品质高，入住还是没话讲的。
　　另外，附近有没有总价二三百万，适合刚需的楼盘呢?有，一个是均价2.78万/㎡的双地铁期房＂紫樾府＂，另一个就是众盼所归的尧化门D王＂鲁能公馆＂，这两天即将开盘，精装现房均价3.2万/㎡，价格着实吓人。
　　二、玄武
　　继＂中海玄武公馆＂之后，星河＂双子星＂将新玄武板块热度推到一个新高度。眼下融创操盘的纯新盘＂玄武·映＂ 首开1-5号楼，共计463套房源，销许均价4.6W左右，就在昨天（6.24）摇号清册已出炉，中签率21.51%，蓄势待发，又将是上演一场抢房大战！
　　值得注意的是＂玄武·映＂，行政规划上是属于真正的＂玄武区＂，非附近某个楼盘自己创造的＂上玄武＂。/手动狗头/
　　06.30补充：①玄武·映前天首开463套房源，当场3、5号楼几乎卖光，1、2、4号楼剩余少量大户型。现在基本去化完毕。
　　②星河国际预计9月份首开，向销售了解到快的话8月会上市。
　　③还有一部分知友私信我星河国际和玄武映怎么选择，这就要从品牌、位置、学区、交通等方面展开讲了，有空单独写一篇。
　　三、鼓楼
　　鼓楼在售的楼盘也就鼓印蘭园了，就在昨天项目加推开盘，全部卖光！200套房源，1126组人报名。销许均价为39325-40999元/㎡，也是收官之推。
　　说到鼓印蘭园，就要提提葛洲坝G49地块，案名定为＂鼓悦蘭园＂，预计8月份上市,项目的样板间就建在鼓印蘭园旁，鼓印蘭园也算是给鼓悦蘭园的上市让路了。
　　在6月12号，南京市规划资源局发布2020年宁出第08号出让公告，鼓楼滨江G36地块将会在7月15进行土拍，毛坯房最高限价39000元/㎡。将会花落谁家，未来将会打造怎样的产品？让我们先保留悬念。
　　四、秦淮区
　　本来我们下凡就挺辛苦了，什么泰禾＂南京院子＂，＂应天府（樾城天地），也不是我们该烦的神，尔等还是一心好好体验人间烟火生活气息，此part就略略略····
　　目标转向大校场，2015年夏天，南京大校场机场搬迁，主城区最后一块＂孤岛＂释放了大量土地。南部新城建设正式启动，大校场所处的南部新城被定位为主城核心区三大中心之一，我们期待＂3年拉开框架、5年初见形象、8-10年基本建成，10-15年全面繁荣＂的建设目标早日实现。
　　预计板块内最先上市的要数云澜尚府（楼面价29705元/㎡）和华著兰庭（图中的南京尚宸，楼面价28666元/㎡）了。南部新城断供两年多，上市新盘的房价对整个片区来说具有重要性意义，谁能拔得头筹？！
　　值得一提的是，南部新城将完整保留机场跑道，开发成公园，并保留明朝时的神机营、宋美龄候机楼等，未来将以机场跑道为＂绿轴＂，打造一个城市文化大客厅！
　　五、建邺
　　南京宇宙中心，富人聚集地。
　　3月底，整个河西最后一个限价盘，等待两年之久后的华新城迎来收官之战。验资400万，冻结两天，市政务、不动产交易中心排起了开购房证明的长队。摇中就能挣个够上几百万，它的开盘，也象征着在向2016～2019这段南京楼市的非常年代告别，也是一个时代的标识。
　　升龙桃花源著、河西金茂府、世茂天誉···
　　河西、河西南、江心洲，好像从来不缺乏购买力····
　　六、雨花
　　和峰南岸，龙湖天矩，在去年年终就卖得个所剩无几。
　　在赛虹桥的＂仁恒城市星光＂，是仁恒在南京的首个城市系产品。项目分为两个地块，一号地块G59又分为ABCD四个分区，包括住宅、社区服务中心。二号地块G60规划2.5万方商业。6月初次领取到的额销许均价43800元/㎡，首付五成，验资200万。地缘刚需刚改，主城、河西需求外溢，两代分居等客户可以重点关注关注了。
　　6.23日中海城南公馆迎来最后一栋开盘报名。面积83㎡起，小面积单价3.7W左右。价格着实不便宜了。
　　有意思的是＂电建洺悦华府＂、＂世茂璀璨睿湾＂、＂都会澜岸＂这三个紧挨着的楼盘，电建开得最早，一直卖得不温不火。5月25日，世茂璀璨睿湾加推售罄！以摇号的方式开盘售罄！！许多媒体都惊讶了！毕竟项目硬伤还是存在的，周边大片保障房、靠近梅钢、宁芜铁路、绕城高速····
　　不过，话说回头，梅钢2023年会关停；今年南京市政府和上海铁路局，就宁芜公路外绕也签订了协议；与河西南隔河相望，在升龙天汇楼上就能望见现在的世茂工地，等秦淮河桥修建起来，从家门口去河西就是一脚油门的事，还是很便利的。
　　5月25日世茂璀璨睿湾加推当天售罄，使得一部分客群流向电建，后续了解到电建113户型的竟然也所售一空。都会澜岸昨天6.24已领证登场，均价30839元/㎡，应该不难卖。毕竟，在南京房价正将刚需由中心往外围一步步外赶的情况下、在你预算有限的情况下，你还有得选择吗？！
　　06.30补充：/补充：就在昨天，＂都会澜岸＂首开售罄！首开售磬！疯狂！/
　　也证实我前几天预测是对的！
　　七、江宁
　　1、麒麟板块
　　麒麟板块我就不做过多赘述了，前面几位高赞答主分析很到位。
　　看看＂紫东核心区＂都上新华日报了，就看政府怎么去驾驭好这辆马车。
　　2、青龙地铁小镇
　　这个位置嘛，绕城高速以西就是农村了，东边也是山，北向距离南大仙林地铁站2公里，好在有九乡河大道宽敞平坦，要是将青龙地铁小镇和南大和园之间的山铲掉，那简直完美！
　　之前去过多次，就目前区块位置来讲，个人始终没有Get到它的闪光点，不过现在紫东核心区的规划逐渐落位，回头看这个位置是有那么点意思了。板块内住宅一直热卖！区域2019年比2018年卖得好，2020年比2019年卖得好！实打实的青龙地铁小镇的名气逐渐上来了。就在20200621，中南山锦花城一套不满二的小户型以单价34000成交！Amazing.
　　3、上坊（青龙山生态新城）
　　了解上坊，看下面的规划图就好。黄色代表住宅用地，红色代表商业，未来青龙山国际生态新城的地标也将建造在红色商业聚集区。目前，板块内各大开发商进驻，在售楼盘密集，百花齐放，怎么去斟酌选择，就要好好考虑了，板块均价普遍在26000上下，八十来平起步，总价二百二三十万起，对于首套房来说算是很低的上车门槛了。
　　注意一点！板块最大的遗憾就是殡仪馆和公墓，不过既然政府出了区域的规划，殡仪馆搬迁自然也是板上钉钉的事，只是时间问题而已。要是不搬，不然就在相当程度上阻碍板块的发展，那样也与规划相悖。
　　4、上秦淮
　　先说个故事。我现在的同学在16年6月30号（是的，日期他都记得这么清楚）买的保利中央公园西苑，当时单价2.7W不到，现在小区＂不满二＂的成交价在3.5W上下(不包括大二十万左右的税费等乱七八糟的费用)，要是满二成交价应该在3.8上下。怎么算4年时间，除去资金的时间价值，也得净挣个七八十万。得抵你上多少年的班？！
　　东大九龙湖再往下一站就是秣周东路地铁站，抵达上秦淮板块。纵观江宁近些年来的由北往南的发展走向，开始是百家湖板块，后来是九龙湖板块，现在是上秦淮板块。
　　最早打造这个板块的开发商是本土的翠屏，产品＂翠屏诚园＂，目前二手房价格高的在三万三四。周边在售的一些楼盘如下图，香鸡腿五矿澜悦栖原近地铁口，外立面美观，小区品质高，不过在6月中旬整个项目收官。没摇到的也只能遗憾了。银城旭辉云台天境位置不及五矿，但是高层销许价格却和五矿相当，也没有房子了。不过可静待紫郡府高层的推出，和售楼处确认过，在7月会首开#5，#6，#11三栋楼，面积全为124㎡，一二楼会有变异户型105㎡，5G科技住宅，售价参考周边预计在3.2W上下。
　　在上秦淮的售楼处，你听到的必定有三样东西，＂砂之船奥莱＂、＂华谊兄弟小镇＂、 ＂ 南京未来科技城＂。
　　其实日常生活中会有人经常逛奥莱吗？周边基本的生活消费还是会被百家湖、九龙湖、甚至新街口商圈稀释掉大部分。华谊兄弟近年来发展不是那么顺利，华谊兄弟小镇文旅项目日后竟会是什么样，对于整个上秦淮板块来说能起到辅助作用。
　　上秦淮真正的硬核产业是规划面积为40平方公里的＂南京未来科技城＂，这才是重中之重，未来科技城是继城南软件谷后IT、智能产业的再一次延伸。在目前的经济环境中，收入稳定企高的产业，高素质重视教育的人群，对于一个区域来说，拥有这样的群体，房价的稳定增长，学区的趋好，都只需要时间。
　　5、禄口板块
　　目前禄口新房主要扎堆在靠近百利广场商业的北边区域。位置分析，小区比较，户型优劣，就不逐个展开讲了。说一句，禄口房价也冲2W了。
　　八、浦口
　　老南京人总讲＂过了江就不是南京＂，＂买房不过江＂。自2015年国务院批复南京江北新区的设立，五年来不断的政策利好倾斜，持续的鲜血注入，使得江北新区的首位度日渐提高，其未来发展对南京甚至是整个江苏来说，其重要性不言而喻。
　　江北新区的核心金贵地段莫过于扬子江隧道和长江隧道之间了。两年间的楼盘只要能摇得上号，基本闭着眼睛买就行。五月底万人摇号江畔都会上城，也是2020年来首个万人摇。六月底众望所归的扬子江金茂悦时隔两年后再次将推，首付提高至7成，验资190万起，有效报名人数9542组，与此同时，江畔也再次加推500余套，为防止市场性恐慌，首付要求由前期的3成提高到五成最低150万起，不过有效报名人数仍在12853组，想想是多么恐怖的事。润辰、悦辰也在此次开盘中收官！
　　江与城、江畔的热销，使得两江二手房不涨都不行！6.23号，G12地块出让，竞拍过程跌宕起伏，最终被卓越以23288元/㎡的楼面价拿下，距突破江北最高楼面价仅一步之遥，再次证明了江北新区的高预期！
　　从核心商务区外延，就是核心居住区，研创区，承接了很大一部分核心区的需求外溢，也是目前在有限的预算条件下上车的是适宜板块之一，区域价格普遍在2.6-3万不等。
　　五桥附近西江瑞府，位置上要优越于锦绣樾江府，距离规划中的11号线石塘公园站600米左右，可步行抵达。而锦绣樾江府距离地铁站在1.2公里左右。西江89平户型的开放式厨房也是一大亮点，这样的设计在南京市面上还是很少见的。西江最小75平，前期开盘均价在2.75W,总价200万出头。绿水湾湿地公园柯聚G33住宅地块将由雅居乐打造，案名＂汇港城＂， 在江北弘阳广场有展点，向销售了解到，目前项目售楼处在建，定位改善，江景房，放风价3W。
　　说说现在被宣传得越来越热的五桥板块，五桥辐射范围的各个楼盘都要讲到五桥通车的利好！过桥免费，直达河西。字面上是不错，但是深度想想五桥的通车真的会带来这么的飞跃吗？其实不尽然吧，你看，两遂通车，附近楼盘价格不还是常年维持在3万左右。但是利好也确确实实有，对于在河西上班的新刚需而言，五桥附近的房子也确实是一个不错的选择啊！五桥的研创园区域日后肯定要起来，也肯定会相应承担来自核心的购买力外溢。现在是荒芜的白纸，日后才能出好作品。
　　九、六合
　　六合最大的致命点就在于高耸入云的工业烟囱了，好在有地铁S8通达。新房靠着地铁有限选择即可，价格在一万多。
　　十、溧水
　　溧水分为城北城南片区，城北目前在售的新房有＂银城荟领未来＂、＂空港新都孔雀城月鹭府＂、＂远洋万和四季＂等，多靠近＂溧水空港新城＂地铁站。从售楼处的到访登记上可以看到，来自南京主城方向上的客户不在少数。
　　溧水整体偏向东南发展，南部新城受益于规划、配套优越，面貌焕然一新。坐拥拥有溧水万达广场、时代万彩广场、溧水体育公园等资源，成为目前溧水本地客户改善首选区域。拿图中红色区域楼盘来看，均价在15000元/㎡，属于溧水区域房价的高价集中地。
　　十一、高淳
　　慢城高淳，世界慢城联盟授予的中国首个＂国际慢城＂，坐拥山水资源。螃蟹上市前夕，开车行驶在公路上，头顶着蓝蓝的天，眼前是大片大片的蟹田，周末来个休闲度假还是很不错的。
　　目前区域内在售的楼盘主要有＂美临香逸＂、＂平澜府＂、＂宝隆广场＂等。在南京都市圈和郊区板块中，如果是投资的话，高淳是建议排在后面的，可以先看看溧水和龙潭，比高淳更有潜力。高淳房价涨幅较慢，高淳一个大的的配套利好就是南站到高淳的轻轨了。
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　　因篇幅有限，上面所提到各个楼盘基本只是点到即止，没有进行逐个的深入分析，还有一部分各区块未提及的楼盘，要了解欢迎交流。
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　　国家统计局5月18日发布2020年4月70个大中城市住宅销售价格报告中， 4月份南京新建商品房环比上涨1.8%，冠绝全国，创42个月以来新高，同比上涨4.5%。
　　6月15日，国家统计局最新发布了2020年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。57城房价环比上涨！其中，5月南京新房价格环比上涨1.2%、同比上涨5%，二手房价格环比上涨0.4%、同比上涨5.3%。
　　总的来讲，纵观疫情过后的南京楼市，大大超出预期。一方面年限价涨幅5%在年后销许的价格数字上真正切切地展现出来。另一方面，疫情期间积攒的购买力在疫情后集中性爆发，掀起市场的热潮。手握200-300万，最低的入场券，你掌握的主动权真的很少，能做的是——在有限的条件下做最优的选择！还是那句话，对于刚需而言，能上车则尽早上车！