宏视点近30家房企业绩预减，黑铁时代房企应如何应对？

　　A股上市房企业绩预告逐渐出炉。Choice数据显示，截至2022年2月14日，A股共有64家房企披露了2021年业绩预告；其中27家房企净利润可能出现下滑，占比42.2%。
　　尽管目前业绩预增率仍然保持相对乐观的水平，但在预亏名单中有相当数量的企业出现了首次年报预亏的情况。其业绩情况不免让人心生忧虑。
　　具体来看，目前首次预亏的房企有中天金融、美好置业、阳光城、泛海控股、世联行、南国置业、冠城大通、宋都股份、华夏幸福、蓝光发展和华远地产。
　　其中华夏幸福预亏数额最大，达到331亿元至391亿元；2021年年中出现公开债务违约的蓝光发展，全年预计亏损120.37亿元；2000亿量级规模房企阳光城集团预亏45亿元-58亿元；地产金融双驱动的泛海控股预亏90亿元-110亿元。
　　那么造成这些头部房企大规模业绩滑铁卢的原因是什么？整体来看，目前房企的亏损大致可以分成三类，第一类是由于成本不断上升（包括前期拿地成本过高，以及去化难度增加导致销售费用偏高）导致净利润持续减少，甚至出现亏损；第二类是受市场及公司流动性影响，2021年度竣工项目数量减少，物业出租率下滑；第三类则是在财务层面出于保守预估，针对自持性资产等计提了较大的减值准备，这类房企相对较少。
　　天风证券地产分析师刘康认为，近一半房企出现亏损，主要是受行业环境影响。回顾2021年，房地产行业依然处于严格调控中，银行涉房贷款受到集中度调控，房企融资渠道进一步收紧，且较多房企发生了信用风险事件，下半年市场遇冷，各房企均面临不同程度的销售压力。
　　大面积房企出现亏损，一方面在于行业信心尚未完全恢复，购房者观望情绪较浓，导致销售端表现不佳，同时受到疫情等因素影响，导致房企成本增加；另一方面，＂三道红线＂、房贷集中度管理等制度下，房企资金压力增大，为了加速销售回款，房企以价换量，盈利空间被压缩，甚至出现亏损。
　　事实上，上述行业的现状或许也将在2022年进行延续。国际评级机构穆迪亦在近日发布的报告中称，预计2022年中国房地产开发商的全国合约销售额将下降5％-10％。中指院1月份房地产成交数据显示，2022年1月，29个重点城市新房整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%。2022年1月，TOP100房企销售额同比下降23.1%。
　　就算是长期以来的优等生万科，也在今年2月喊出地产＂黑铁时代＂，称今年外部环境的一个特征是行业进入缩表出清阶段。郁亮在公司年会上更是用了＂非生即死＂这样一个极端表达来为2022年的万科定调。
　　分析人士认为，郁亮的观点意味着地产圈内卷可能将进一步加剧，在＂稳地价、稳房价、稳预期＂的长期目标之下，房地产市场分化将越来越明显，行业规模开始萎缩。在这样的环境下，分化出来的＂上方房企＂会回归主业，增加自身的服务属性，而对于＂下方房企＂来说，出清、合并或许是唯一出路。
　　值得注意的是，有业内人士透露，在万科年会之后，已有房企准备效仿万科，建立＂黑铁时代＂的新锚定点。然而2022地产市场最终走向如何，或许还需进一步观察。（中宏数城财经分析师 王新程）