价格大跳水!19个城市,空置率超过30
作者:公子不悔01
近日,长沙的个别公寓价格腰斩一事,引发了全网热议。
根据时代财经披露,长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓,目前价格相较于高点时,跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。
此外,开福区的绿地V岛,跌幅也超过20%。
整个长沙核心五区的公寓,价格整体下跌了5%,其中雨花区跌幅最大,达到了13%,开福区也跌了11%。
究其原因,主要有二:
第一,长沙的公寓价格比肩住宅价格,有下跌的诉求。
数据显示,8月份长沙5区一手商品住宅成交均价为12578元/平方米,同期的5区公寓价格为12286元/平方米,公寓价格居然与住宅价格持平。
公寓由于存在诸多短板,比如产权一般只有40年(有的50年,极少70年),且大部分不带学位,不通燃气,水电费高,价格一般只有住宅的60%左右,因为只有价格低,才能抵消劣势。
但长沙的公寓价格,居然与住宅价格持平,同一价格,大家凭什么不买住宅?如此,价格不跌才怪。
第二,空置率超过,或者或去化周期超长。
数据显示,长沙核心五区的公寓去化周期高达36.4个月,也就是说,即便从现在开始,长沙不再增加公寓,按照现在的销售速度,需要卖3年多,才能卖完。
芙蓉区更夸张,去化周期达到了93.1个月,需要将近8年才能卖完,雨花区和岳麓区的去化周期都在三年以上。
02
关键问题来了,长沙的公寓为何会这么多?其实不光长沙公寓多,其他中心城市的公寓存量也多。
而且,中心城市不光公寓存量多,甲级写字楼等商业物业的存量同样多。
逻辑并不发展。公寓、甲级写字楼等商业物业税收较高,可以源源不断地产生税收,且能吸引企业落户,带动城市的GDP,所以地方政府仍乐此不疲地批地建设,供应量不断推高。
再加上互联网、电商的冲击,很多实体经济业务都转到了线上,而一些互联网公司在家就能办公,不用去租写字楼。
双重因素作用下,最终导致中国绝大多数城市的写字楼空置率都居高不下,哪怕是中心城市,也一样。
根据仲量联行最新公布的《应势开新,重塑格局:2021中国办公楼市场白皮书》披露的数据显示:
中国内地31个省会与首府,外加深圳、宁波、青岛、厦门、大连5个计划单列市,外加苏州、无锡2个超强地级市,外加香港、澳门和台北,合计41个中心城市,有19个城市的甲级写字楼空置率超过了30%。
这19个城市分别是长春、无锡、南昌、呼和浩特、武汉、贵阳、长沙、天津、西安、哈尔滨、大连、银川、厦门、沈阳、海口、福州、青岛、南宁、合肥。
数据:仲量联行
30%的空置率是什么概念,差不多三分之一的写字楼是空置的,每3套写字楼中,就有一套是空的。
其中长春、无锡和南昌的甲级写字楼空置率,更是超过了40%,可以说相当夸张了。
武汉的甲级写字楼空置率也非常高,逼近40%。原因在于,去年武汉受疫情冲击较大,甲级写字楼吸纳量较以往大大减少,而且还有很多人退租,共同推高了空置率,数据显示2019年武汉的空置率在35%,去年一年空置率被推高了不少。
长沙、西安、天津的空置率都在35%左右,空置率超过了三分之一。说明这些城市的写字楼建得太多,消化不了。天津还叠加了经济低迷因素,去库存能力减弱。
在所有中心城市中,台北的空置率最小,只有2.1%。这主要是因为台北的写字楼并不多所致。
在中心城市中,空置率最合理的是香港、广州、澳门、北京等城市。写字楼空置率高了自然不少,但也不能太低,必须具备一定的空置率,一方面可以调节租金,另一方面让企业拥有一定的选择余地。
台北空置率太低,长春、无锡、南昌、呼市、武汉等城市的空置率又太高,香港、广州、澳门、北京则介于5%与15%之间,相对来说,算是最合适的区间,尤其是香港。
香港的空置率合理,一方面是空间有限,没有盲目建设,另一方面香港作为全球金融中心,需求非常旺盛。
最好的证明便是,香港的租金全国第一,是位居第二的北京的近2倍。
03
面对多数城市甲级写字楼空置率高企的现状,管理层早就为各城市指出了明路,也即商改租,商改住。
自2017年以来上到管理层下到地方政府,基本形成了一致思维与行动:商改租、商改住。如此,一方面可以解决资源浪费,另一方面也能增加租赁住房供应,缓解租金上涨压力。
管理层也钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为"商改租"的试点城市。
但进展较为缓慢,主要是囿于土地属性、税收、水费、电费等复杂因素。
不久前北京出台了《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》,一针见血地提出:
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
在这个样本之下,相信后续"商改租"的推进速度会加快起来。
即便如此,也不要轻易去投资公寓、写字楼这类商业物业,尤其是写字楼,最好别碰。
一方面,写字楼空置率高的现状,短时间无法扭转,一着不慎,可能就砸手里了。
另一方面,写字楼各种税收林立,本身的收益率就不高,何况目前的楼市市场非常冷,写字楼的投资价值,就更小了。
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