人口普查揭示湖南14城房价未来分化走势，仅看多一城，八城有隐忧

　　八月九日，湖南岳阳要求新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则无法在商品房网签约备案系统上签约买卖合同。此后，全国又有多城出台房价＂限跌令＂，显示后续政策将重点关注三四线城市，调控的焦点成为确保去库存和市场平稳健康发展。
　　在2020年初疫情正如火如荼的时候，我们就已经发文做出未来房价整体上涨及出现城市分化的预判。那么，在未来很长的一个时期内，湖南辖下14市州房价走势具体如何分化呢？
　　其实，今年五月湖南统计局发布的《湖南省第七次全国人口普查公报》已经为我们揭示了14个州市的房价未来。PART 1 八月份湖南14市州平均房价及同比涨跌情况
　　在讨论湖南房价之前，我们首先了解一下全国2021年1-7月份商品房成交价格情况。国家统计局8月16日发布了《2021年1—7月份东中西部和东北地区房地产销售情况 》，如下表：
　　数据来源：国家统计局
　　由上表我们可以知道，包括湖南在内的中部地区1-7月商品房平均成交价格为7553.86元/平。具体到湖南14市州，我们据中国房地产业协会发布的＂全国房价行情＂数据，制作了14市州8月份平均房价图表如下：
　　由上表可见，湖南辖下14市州除长沙之外无不低于全国中部地区平均房价。也就是说，湖南整体房价在中部六省（山西、河南、安徽、湖北、江西、湖南）范围内低于大多数省份。然而从经济发展的角度看，2020年湖南省GDP总量列全国第九位，仅低于河南与湖北，且湘鄂两省相差不大。
　　差距，并不仅仅＂绝对＂平均房价低于多数中部省份，房价同比涨跌情况更是不堪入目。先看下图：
　　可以发现，湖南14市州中同比五城上涨、九城下跌。我们以此与之前文章分析的安徽、河南对比：
　　由上三省平均房价同比涨跌情况看，安徽与河南都是多数城市上涨的态势，唯有湖南辖下城市平均房价同比上涨数量少于同比下跌城市，大大落后于其他中部省份。这是为什么呢？PART 2 湖南14市州人口＂七普＂公报揭示了原因
　　众所周知的影响房价三要素＂金融、土地和人口＂中，前二者经常受到经济周期及调控政策的影响而发生变化，只能成为短期影响因素。只有＂人口＂作为生产力中最活跃的因素，其与城市经济之间必然形成相互作用长期影响房价。也就是说，城市经济越发展，人口越流入；人口流入越多，越是推动城市经济发展，从而形成一个相互作用的闭环。反之同理。
　　具体到湖南辖下城市，我们观察其最近10年的人口总量变化，如下图：
　　从湖南人口＂七普＂数据看，人口总量较＂六普＂增加的只有长沙、永州、郴州、株洲、张家界和娄底六个城市，其余8个城市人口则较2010年六普明显减少。如果细分人口增长的六个城市，则可以看到永州等五个城市人口增长均不足10万，与长沙10年300万的增量形成了鲜明的对比，甚至几乎可以忽略不计。可见湖南人口向长沙高度集中，形成了其一枝独秀的格局。
　　我们知道，除人口总量可以反映住宅市场需求端的变化外，人口密度更是对城市房价的影响巨大。厦门便是最典型的例子，看下图：
　　由上图可以看到，厦门的人口密度全国范围内仅低于深圳和上海，达到了2524人/平方公里，广州、北京与之比较尚有不如。虽厦门城市地位与北上广深一线城市不可同语，但正是因为其高于其他城市的人口密度，造成住宅市场的供需矛盾极大，推动厦门房价超越广州，跻身全国前四，由此可见人口密度指标的重要性。
　　我们看湖南14市州2020年七普时点的人口密度及10年变化情况：
　　可以看到，湘省14个州市只有长沙人口密度大幅提高，10年时间每平方公里增长254人，该增长值甚至超过张家界、郴州、永州、怀化及湘西的存量人口密度。其他城市要么是增长微乎其微，要么是下降明显。湖南省内人口流动几乎只有一个方向，即省会城市长沙。
　　这就解释了与其他省份相比，湖南城市房价多数下跌的原因，同时也告诉了我们湖南14州市房价走势分化的未来趋向。即：看涨长沙未来房价；给予株洲、张家界、郴州、永州和娄底中性评价；其他城市如湘潭、衡阳、邵阳、岳阳、常德、益阳、怀化和湘西八个常住人口减少的城市房价持长期看跌的态度（所谓看跌，是指不考虑国家货币增发、通货膨胀的因素前提下）。
　　七普人口数据对城市住宅市场需求端的影响，并不仅限于此。人口老龄化这一指标还对住宅市场二手房供应与需求两端同时产生影响。PART 3 人口老龄化长期影响住宅市场的供应与需求两端
　　国家统计局七普公报数据显示，全国60岁以上人口占比达到18.70%。相比全国，湖南人口老龄化更加严重，达到了19.88%。具体到省内14个城市，人口老龄化状况随着人口流动也呈现了结构上的差异。
　　看下图：
　　由上图可见，湖南14州市中有8个城市60岁以上老龄人口占比达到20%以上，株洲也高度接近这一比例，且超过了全省平均水平；老龄化比例较低的只有长沙和郴州，占比分别为15.3 %和17.7%。
　　我们知道，15-59岁人口是主要的劳动力人口，也是住宅市场的主要需求群体；14岁以下则是未来住房需求的潜在人群；60岁以上老龄化人口几乎已经不再为城市创造价值，且在住宅市场上不仅没有了需求，还随着岁月的流逝将逐渐成为二手房的供应者。
　　老龄化人口占比过高，一是影响城市经济发展动力，二是在未来将不断增加二手房供应，从而同时影响供应与需求两端，促使市场逐渐向买方转换。
　　因此，从人口老龄化的维度我们对长沙和郴州两市的住宅市场长期看涨，其他城市持长期看跌的观点。【结语】
　　限于篇幅，文章仅从七普公报中的常住人口数据和老龄化两个维度进行了分析。但实际上，从受教育程度、流动人口等数据看，也是相同的结果。
　　应该说，湖南与四川、陕西、河南等省份一样，从人才、人口、资金、科技各个维度倾全省之力发展省会城市，造成了城市间的发展极不均衡。不管是人口还是资本，都是追逐利益的，这造成了长沙市对人口极高的虹吸力和集聚力。从人口这个因素看湖南14市州住宅市场，也就只有长沙这一个城市可以长期看涨，已经呈现人口大量流出的湘潭、衡阳等八个城市则必须持谨慎的态度。
　　毕竟即使是刚需，也不会喜欢置业后的家庭资产因房价下跌带来损失。