中国平安1855亿的地产局最大的隐形地产商？

　　8月31日，有传言称监管部门正在调查中国平安在房地产市场的投资，且已叫停平安出售与房地产市场相关另类投资产品的权利。中国平安回应称其投资一直以来严格遵守监管的相关规定，并表示该传言无事实依据。事实上，不管是＂踩雷＂华夏幸福，还是今年6月花费330亿元收购凯德集团在北京、上海、杭州等地6家来福士的控股权，平安在收租性资产投资上的动向一直引发市场高度关注。那么中国平安是怎样成为地产大鳄？内在的投资逻辑又是什么？
　　对标黑石 中国平安成为国内最大地产商
　　平安对于不动产的筹谋，最早甚至可以追溯至上个世纪。其前身——深圳市平安物业投资管理公司于1995年成立。
　　但由于当时的政策限制，平安的地产路直接停滞在＂起跑线＂上。
　　2010年，中国保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，开始放开了对于险资投资不动产的禁锢。
　　发令枪打响，中国平安终于不安于现状，动起来了。
　　2011年，深圳市平安物业投资管理有限公司正式更名为平安不动产。
　　看看接下来平安跑马圈地的具体过程：
　　可以说，但凡稍有名气的房企或项目，几乎都与平安打过交道。而这些被平安＂看中＂的房企，多数是龙头房企。据不完全统计，平安重仓了13家房企，与20多家龙头房企有合作关系，比如持有华夏幸福25%的股份，持有中国金茂14%的股份，还投资了碧桂园、旭辉等房企。
　　用股权搭桥，一直是平安轻车驾熟的方式。但对于重点合作对象，平安往往会拿到二股东的席位，获得丰厚分红和资本利得。大众最为熟悉的四家著名房企——碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国，他们的第二大股东，均为中国平安。
　　而作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产的管理规模自2013年的400亿元上升至2019年末的4300亿元。利用自有资金投资不动产，布局主要包含基金投资、工业物流、养生养老、商业物业投资、海外投资五项业务。
　　可以说，不动产投资作为平安不动产的重要业务，也是对标黑石的原因所在。
　　中国平安的投资逻辑
　　时不时在不动产市场上的豪掷，让平安的不动产投资备受关注，那么，这些投资加起来到底有多少？
　　中国平安首席投资官陈德贤对第一财经记者表示，目前平安保险资金不动产关联的投资余额为1855亿元。其中，平安持有的写字楼基本属于物权范畴，其投资成本约为666亿元，目前已经在运营的有43栋楼，在建的有8栋，总体面积约550万平方米。
　　1855亿元，乍看绝对值确实很大，但截至上半年末，平安险资的总投资规模为3.79万亿元。以此计算，不动产的投资占比仅有4.9%，离30%的监管比例相差甚远。
　　尽管多次被外界关注并引起争议，但具分红及收租性资产仍然是平安的保险资金投资中非常重要的一部分，尤其是在当下复杂的经济环境中。
　　对于平安这样庞大的资金量而言，未来三年每年新的保费收入和到期再投资资金相加，有将近5000亿元的资金需要被妥善安排。
　　而在目前资产端利率向下走的时候，新增投资的收益率也会下降。基于这样的情况，陈德贤需要为这些长期资金寻找能够跨越周期的新类型资产，而在他看来收租性资产就是很好的标的。
　　陈德贤表示，长期来看，像本次投资的来福士这样的物业具有两大功能：和长期负债匹配、可以穿越周期。
　　＂未来长期来说，通胀可能是维持偏高的水平，原因不是需求产生的通胀，而是成本产生的通胀，而物业本身是可以抵抗成本通胀的。我们计算物业估值的时候都会考虑重置成本，假定我要在同一个地方建，可能五年以后已经是不同的价钱，因为水泥、人工等都已经涨了。＂陈德贤说。
　　另一方面，这些资产往往需要大量资金，且可持有期限较长，与保险资金的长期负债天然匹配，且租金收益较为稳定。
　　＂收租性资产就是长期投资，不是用来短期炒卖的。所以大家千万不要误会我现在去买，明年就卖掉，绝对不是这样考虑的。每一年我们需要租金收益，也需要找到好的合作伙伴管好这些物业，并找到好的租户，维持一个非常好的租金水平，这是我们未来穿越周期的对策。目前我们收购过来的物业都没有卖掉。＂陈德贤强调道。据他介绍，这部分写字楼物业的租金回报率目前能达到7%。
　　从这个模式可以看出，平安所中意的其实是具有租金收益的收租性资产，而市场普遍关注的写字楼只是其中一种，也包括公租房、长租公寓、产业园等等。
　　＂其实收租性资产的范围非常广，不止有房产，包括基建类的公路过路费也是此类，甚至我们考虑过投资5G数据发射塔，这些都是有稳定的租金性质的收入，都是我们的目标资产。＂陈德贤说。
　　华夏幸福之后，风控已加码
　　在地产领域，平安维持多年的＂投资神话＂，折在了华夏幸福上。
　　半年报数据显示， 2021年上半年，平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及其他权益调整金额为359亿元，对税后归属于母公司股东的净利润影响金额为208亿元，对税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为61亿元。受此影响，平安今年上半年也成为了A股五大上市险企中唯一一个总投资收益率和归母净利润同比出现下降的公司。
　　＂华夏幸福事件出来以后我们也要反思，除了宏观环境的改变以及华夏幸福本身的管理粗放之外，我们也要检讨我们内部的风控流程。因此，华夏事件以后，不仅是针对地产，我们在投资端已经全面‘风控加码’。＂陈德贤表示。
　　但这并不是平安在地产投资业务上唯一的＂雷＂。除华夏幸福外，平安还通过入股的方式成了中国金茂的第二大股东。截至2020年末，平安持有中国金茂17.87亿股，占14.0314％。中国金茂7月12日收报2.6港元/股，而平安彼时的收购价为4.8106港元/股。
　　正如此前陈德贤所言，＂未来不动产投资会偏向物业类项目。＂（不良资产头条）