昨天发布会，把楼市未来三年提前讲了一遍

　　昨天下午刚踩盘完一个老旧小区改造案例，就火急火燎的赶在3点前回公司和乔不丝一起
　　看直播
　　从成绩谈到问题，再从问题谈到方法，发布会的前半部分我们看到了国家层面的很多数据
　　2019年，城镇居民人均住房面积39.8
　　各类保障性住房+棚改安置房8000多万套
　　帮助2亿多困难群众改善住房条件
　　2020年，我们的城镇化率达到63.89%
　　发布会后半段，我们从各地记者提问中逐渐还原了今年房地产市场的总体轨迹
　　更重要的是，我们在其中也看到未来地产3年的发展轨迹
　　公众号： 真叫卢俊
　　认认真真聊地产，实实在在谈买房。
　　01
　　发布会里说的，不就是上海这一年发生的么
　　我把今年的调控政策大致罗列了一下
　　再对照发布会里住建部关于记者楼市提问的回答＂稳地价、稳房价、稳预期＂，做个对照
　　土地端，从控制土拍次数、坚持房地联动、到利用中止价将土拍溢价率控制在10%，土地市场一直在设计规则稳地价
　　价格端，一手限价、采用积分制度，二手核验价，并且实行三价合一取其低来贷款，最终摁住不断上涨的房价走势，稳房价
　　市场端，从政策出台频率和力度，再加上土地端+价格端对外释放的态度，以及贷款方面举措，现在谁都知道市场已经稳定了，稳预期
　　可以看到，从年初到现在的10条调控政策里，每一条都是今天发布会内容的兑现
　　不单单上面这些，从城市土地供应结构中，重点突出安置房、租赁住房用地
　　再到800亿的城市更新基金中，关于城市更新资金来源的探索
　　再到城市老旧小区的改造
　　cric克而瑞
　　上海真的是认认真真把发布会说的内容做了个遍
　　这也是为什么发布会一结束，很多人会觉得这次说的有似曾相识的味道
　　但其实在发布会还没开始的时候，我们就至少应该预见到这两点
　　1）这次发布会一定只公布宏观调控方向
　　至于具体到城市的调控，一定是因城施策，由各城市根据自身情况制定，这点也是调控原则之一，就是具体问题具体分析，不搞一刀切
　　2）这次发布会最有意义的点在于
　　从现在开始，未来各个城市楼市发展轨道，已经被划好，从这儿开始，又将开启新一轮的城市横向竞争赛道
　　02
　　虽然是＂复习＂，但这次背景完全不一样了
　　住建部虽然带着我们复习了一遍过去一年发生的事，但不同的是一些过去说过的事情，现在它的发生背景完全不一样了
　　首先一点，就是土地市场的干预逻辑
　　2020年，有一条被忽略的《意见》——《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，这里面有一条规定
　　要求到＂十四五＂期末，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上
　　仅这一条，就带来两个重要改变
　　相比出让熟地，地方政府更愿意出让的是旧改土地
　　同时也可以减少开发商拖欠、缓交土地出让金的行为，提高土地的使用效率
　　虽然地方土地财政收入收归中央这条是错误分析，但是这其中有一个变化是真的
　　就是之前土地出让金通过财政入库，会被改成通过税务部门入库，这有什么差别呢，就是对于中央层面来说，它能够更加实时掌控地方土地出让的情况
　　以上这两点都有利于提高城镇的土地利用效率
　　那节省出来的土地做什么
　　我们再看下城市供地系统，还是以上海为例
　　上海一批次供地清单中，52块地里，27块地，都是征收安置房/租赁住房
　　全国来看，重点城市土地出让条件都自带租赁住房
　　中指研究院
　　而这一点也被上升为各省市十四五规划中
　　中指研究院
　　我们可以感受下未来租赁住房在城市供地系统中的位置
　　这里不能更明显地在告诉所有人，要从源头开始让生活在城镇里的人有房子住，＂住有所居＂
　　不过，真正让我看到这次发布会精髓的还不是上面说的这些
　　03
　　这次发布会内容
　　有些东西看似跟房地产关系不大，比如城市内涝、城市病、乡村建设等等
　　但恰恰是这点，更让我们看到了这次从国家层面治理房地产的决心
　　因为住有所居，一定不仅仅是住房问题
　　它是一个涉及土地、金融、城市、基建等等多环节的超级问题，牵一发动全身
　　也就是说，如果我们只是从土地市场、购房市场来调控，最终治标不治本
　　但这次不同的地方在于，发布会本身传达出来的关于人居的内容，涉及方方面面
　　从提高城市运营效率的城市基建建设、海绵城市，再到想办法灵活使用土地扩充租赁住房源头、简化审批流程
　　我们看到的是一个涉及城市发展各维度+各条线+各环节的全域覆盖，而这也侧面展示了这次国家层面发布会的精髓
　　就是长效机制
　　如果不是下了决心，没谁会有这样的魄力，调度城市发展的各个条线
　　如果没有各条线的梳理、分析，也不会从根本上解决城市居住难题
　　而这对我们的意义就是，请把那颗躁动的心放进肚子里，未来是城市建设的未来，而不是房价的未来
　　所有一切都要服务于城市发展
　　04
　　具体来说
　　有长效机制的决心，也有可持续推进的方法
　　具体来说，我们总结了三个关键词
　　20%、5%、3年
　　20%，老城区更新，最多拆20%
　　这背后不仅意味着城市更新精细化，更重要的是，城市更新思路从开发转经营，而且鼓励城市居民共同参与建设
　　城市住房租金年度涨幅不超过5%
　　防止住房租赁市场供需失衡，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题
　　力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序的明显好转
　　国家层面制定了明确了调控效果见证时间，以此倒推我们预知未来3年楼市的基本状态
　　在以往公文中，其实我们不太能看到很多具体到数字的描述
　　而这次我们可以看到很多目标，都落位到数字层面，我也不说决心之类的话了，具体落位到数字层面有两点是可以肯定的
　　其一，国家在前期调研、政策试点城市中做了充分的准备，对未来目标可以量化指标
　　其次，城市治理的方法已经变得越来越科学、严谨，否则无法数字化
　　另外发布会的内容可以归类为两方面
　　城市更新层面：
　　供应：保障房、租赁住房土地供应量
　　灵活：赋予城市更多自主权，处置城市闲置土地
　　资金：城市更新开始探索更多资金来源
　　城市建设层面：
　　多方参与：城市自检+第三方体检+百姓满意度
　　多条线联动：海绵城市+城市基建
　　这两相对照来看的话，就是开源节流
　　一方面扩大城市居住房源供应，与此同时，还从资金端、闲置土地端，解决供应源的问题
　　另一方面，再通过城市自检、第三方检测、城市基建、海绵城市提高城市发展效率
　　这两方面放在一起，应该说是为住有其居提供了一个最根本性的解决思路
　　这点从国家层面来说，确实有底气有实力做好
　　05
　　有人说这次发布会像二次房改
　　其实真的不好说，随着城市经济发展不断纵深，我们面临的市场是前所未有的，面临的问题也是以前没见过的
　　新局面、新问题，必然催生新答案，而＂住有所居＂，就是我们面对房价不断上涨、生存压力不断变大的生活环境，所给出的根本性解决方案
　　而这，也必将带来房地产行业的一次深度调整，无论是开发商、中介、房屋买卖双方
　　跳脱出今年按月出台的各项调控政策，这次发布会应该是今年我们看到的最重要的一个信号
　　这次发布会也为我们所住的这个城市未来3年的发展轨迹指明了方向
　　同时身处城市的我们，要知道我们所在的这个城市在买房、租房、生活、工作等各个条线触及的经济发展底线是在哪里