年报直击现场雅居乐全靠多元发展交出亮眼成绩单，卖房靠不住

　　2020年成绩单
　　2020年雅居乐业绩表现
　　各项业绩再攀新高，超额完成销售目标的同时扩大了营收和利润空间
　　销售额  ：2020年雅居乐完成销售额1381.9亿元，同比上涨17.1%，超额完成全年销售目标1199.6亿元的115.2%，连续三年销售额破千亿。
　　营业收入  ：截止2020年底，雅居乐实现营业收入802.5亿元，同比上涨33.2%。
　　盈利指标  ：2020年雅居乐净利润完成122.5亿元，同比上涨31.3%；归母净利润同比上涨26.1%，达到94.8亿元；全年毛利率30%与去年基本持平；净资产收益率19.9%，同比上涨2.3%。
　　再次踩线，资产结构仍然有待优化
　　三道红线  ：雅居乐地产20年＂三道红线＂仍然踩中一道，继续归于黄档 。 20年扣除预收款后的资产负债率为72.2%，虽然较去年下降4个百分点，但仍高于70%；净负债率为62.3%，同比下降21%；现金短债比为1.29，同比上涨0.29，需提高警惕。
　　2021年规划  ： 3月23日，雅居乐2020年业绩会以线上方式举行。业绩会上，对于今年未来公司的增长及目标，潘智勇表示，2021年雅居乐的地产销售目标为  1500亿元  。同时，其表示，雅居乐今年总体投资大概会在  400亿左右，其中地产方面是320亿元，其他产业大概80亿左右。  ＂再好一点可能会加一点，达到450亿元左右的总投资额。＂
　　表：雅居乐2020年成绩单
　　通过对雅居乐的财务能力与发展能力两大维度下的 规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质 9大因素对应的33个三级指标综合评估， 雅居乐2020年综合实力等级评定为A+，综合实力评分为8分，评级梯队跟去年一致，但评分略微上涨 。
　　壹
　　公司发展战略
　　广东省品牌房企，八大业务协同发展，创多元共赢优势 ：成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务协同发展的综合性企业集团。经过28年的发展，雅居乐已经形成地产，雅生活（物业），环保，雅城（生态人居服务），房管，资本投资，商业管理和城市更新八大产业集团并行运营的格局，总资产超3137亿元。
　　深耕大湾区及长三角，审慎拓展海外市场 ：截止2020年底雅居乐业务范围覆盖国内外200个城市；总土地储备约为5301万平方米，分别分布于华南区域，华东区域，西部区域，华中区域，海南及云南区域，华北区域，香港及海外共计84个城市。其中在大湾区的土地储备约为1354万平方米，占比25.5%，于长三角拥有694万平方米的土地储备，占比13.1%；在吉隆坡，金边和三藩市等海外城市已累计开发5个项目，土地储备约为36万平方米，占比0.7%。
　　深化全国布局，坚持多元化策略性购地 ：2020年雅居乐通过招拍挂，勾地及股权收购等方式增添40个新项目，总计新增总建面达836.1万平方米，约占19年总土储的18.7%。权益面积为636.8万平方米（76%）。年内新开拓了宝鸡、贵阳、启东、泰兴、太原及肇庆6个新市场。
　　贰
　　财务能力分析
　　（一）营收规模
　　多元化业务发展加快了整体业绩增速，带动毛利同比上涨31.3%
　　自17年以来，雅居乐营业收入，归母净利润和销售额一直保持上涨趋势， 20年的营收同比增速和归母净利润同比增速又进一步扩大到33.2%和26.1%，同时毛利同比上涨31.3%  。
　　在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间逐步压缩，毛利下滑在2020年也成为普遍现象。而雅居乐逆势上涨31.3%， 其背后的支撑并不仅仅是销售额的增加，还得力于物业管理和环保的的亮眼表现 。
　　20年物业管理和环保的营收同比增速分别为119.3%和51.7%  。在业务占比上，集团20年多元业务的占比达到14%，同比上升4%，以期扩大营业收入。
　　值得关注的是， 雅居乐20年10月26日与万豪国际集团签署了升级品牌合作协议 ，上海雅居乐万豪酒店将成为中国第1家，全球第九家「万豪侯爵」品牌酒店，而此次合作将会为雅居乐带来更多的多元化业务收入。
　　销售面积增速力度减弱，销售额结转营收比例下降，需提高项目周期运转速度，加快资金回笼
　　雅居乐20年销售面积相对于其他各项指标则增速较缓慢，从 销售额结转营收来看，20年只结转了50% ，虽然较19年上涨4个百分点，但仍然低于17年和18年的结转比例。
　　受各项调控政策限制，许多传统房企也纷纷拓展企业多元化业务平衡风险，加大利润空间，延续发展。我们预计接下来雅居乐的多元业务比重将会逐步加大。
　　（二）盈利能力
　　非经营性收入占比相对较高，需加强主营业务盈利能力从而提高收益质量
　　通过对雅居乐20年的净利润、净资产收益率和净收益营运指数三项指标与梯队均值对比分析发现，雅居乐20年的 净利润（122.1亿元）和净资产收益率（19.9%）均高于梯队均值（95.8亿元和16.8%），但净收益营运指数（65.55%）略低于行业均值（76.12%）  。
　　主要是由于 其非经营性收入相对占比较高 ，这其中包括雅居乐出售其附属公司和合营企业及联营公司的收入约为26.6亿元。
　　雅居乐的 净收益营运指数已连续两年低于梯队均值 ，但各项指标较去年表现进步，未来还需进一步调整业务结构，加大销售增速。
　　（三）营运能力
　　营运能力整体偏低，周转速度持续下降后2020年略有提升
　　自17年以来，雅居乐的周转速度持续走低。进人20年后， 总资产周转率和存货周转率开始加快 ，我们也看到去年整个房地产行业都在缩短项目运转周期，加速销售回款。
　　随着今年＂两集中＂政策的颁布，未来对房企周转速度的要求将更高，雅居乐接下来还需继续提升营运能力才能保证自己的市场份额和竞争力。
　　（四）资金与偿债能力
　　仍然踩中＂三道红线＂中的一道，借贷比率和融资成本较高，雅城分拆上市将提供更多资金
　　20年雅居乐的 净负债率为62.3%，同比下降21个百分点；扣除预收款后的资产负债率为72.2%，同比下降4个百分点；现金短债比为1.29，同比上升0.29。 20年扣除预收款后的资产负债率仍然踩中红线，未来有息负债增速将被限制在10%。
　　同时我们也看到雅居乐开始调整自己的资产结构， 20年净借贷比率61%，同比下降21.8%  ，但6.6%的融资成本在行业内还是相对较高。
　　这两年雅居乐的债务结构比较平稳，其中 70%的借款主要来自于银行借款和其他借款  。2020年6月，集团已申请旗下雅城题卷在港股上市，随着融资渠道的拓宽，预计未来将负债压力可控。
　　叁
　　发展能力分析
　　（一）土储能力
　　销售面积的增加没有带动拿地力度，投销比低于梯队均值，资金利用不充分
　　自18年以来，雅居乐新增土储面积逐年减少，20年雅居乐 新增土储面积只有836万平方米，同比下降23.3%  ，但 销售面积同比增加15%达到1025万平方米，为三年来最高  。
　　对比雅居乐18年以来的地销比发现，20年雅居乐 地销比仅为0.82， 较19年减少0.4，首次低于梯队均值0.87  ，同时 权益地销比也大幅度缩水至0.5  ，此前雅居乐18年和19年的地销比均高于行业均值。
　　从销售额连年递增的情况来看，雅 居 乐的 资金利用效率较低，未能充分利用资金扩大土地储备 。
　　拿地成本控制得当，溢价率持续走低，20年拿地溢价率低于梯队均值
　　20年雅居乐 拿地平均楼面价为3627元/平方米，同比上涨7.8%  ，但 溢价率从19年的15.6%下降到10.6%  ，低于梯队均值16.2%。
　　这主要是因为20年雅居乐在大湾区和华东区域的拿地城市做了调整， 减少了高溢价二线城市的拿地面积，同时增加了一线城市的布局 ，以此来平衡整体溢价率和拿地成本。
　　此外在拿地渠道上，雅居乐也通过 积极开发城市更新项目，使得拿地成本进一步降低 。可见雅居乐在拿地策略上越来越谨慎。
　　土储质量提高，一二线城市新增土储占比增加到50%，坚持深耕大湾区，重点布局华东区域
　　20年雅居乐地产 一二线城市新增土储占比达到50.5%，同比上涨15个百分点 ，但还是低于梯队均值61%。新增土储中 华南区域占比最高达30.5%  ，其次为 华东区域占比为25.8%  。而雅居乐20年在大本营大湾区拿地占比为25.2%，直接持平整个华东区域拿地比例。
　　重点城市拿地面积和金额占比均达到70%，其中广州，中山，天津，无锡，昆明，成都，常州，肇庆等城市量价占比均较高，但深耕力度不够，未来可指望城市更新项目
　　雅居乐20年在 9个重点城市拿地总金额为163亿元，占比70%  ，其中广州单城市拿地金额为27.5亿元，占比为12%，大湾区总拿地金额占比达32%。
　　拿地面积上，雅居乐在 11个重点城市总拿地面积为584万平方米，占比70%  ，其中中山单城市拿地面积为92万平方米，占比达11%。而对比同等销售规模的房企重点城市拿地占比均值80%来看，雅居乐的深耕能力还是不够，同时城市布局较为分散。
　　20年 新增了6个市场使总土地城市覆盖数量达到84个  。相对比同为深耕大湾区的越秀地产，雅居乐在大湾区的拿地比例32%远远抵不过越秀的68%，深耕能力还有待加强。
　　但是值得关注的是雅居乐的城市更新项目并未完全转化为新增土储，截止20年底， 雅 居乐已签订18个城市更新项目，总建筑面积达1150万平方米  ，未来可期。
　　（二）市场份额
　　超额完成全年销售目标的115.2%，销售面积增长大过销售均价，销地均价比持续走低，坚持走＂刚需＂产品路线
　　20年雅居乐 实现全年销售合同1381.9亿元，同比上涨17.1%，超出全年目标115.2%， 合同销售均价约为13482元/m2，仅同比上升1.8%  。而从雅居乐一二线城市销售额占比来看，这个销售均价对应的多半是城市＂刚需型＂产品。
　　销地均价比 从18年开始就持续走低 ，虽然总体来看仍高于梯队均值，但是雅居乐的土地储备对销售额的支撑度还有待加强，同时可考虑提升项目品质，以期提高销售均价。
　　重点城市销售额占比71%，除广州和中山之外，其他城市销售额贡献度小，销售城市较分散，需加强深耕力度，保证单城市销售额贡献度
　　根据中科财金人工智能研究院统计，雅居乐2020年的 销售额合理性差值为-1008亿元，较19年差值减少367亿元  ，但仍远低于当前梯队均值-670亿元。
　　销售额差值存在的原因是因为 雅居乐除了在广州和中山坚持多年深耕外，其他城市分布较为分 散， 重点城市拿地和销售额占比都在70%左右，均低于梯队均值  ，没办法从量价上保证单城市贡献度。
　　从今年销售额分布来看，在 天津、佛山、南京、重庆、无锡等新重点二线城市实现的销售额均未超过50亿  ，未来如何加大其他区域重点城市拿地力度也是雅居乐需要思考的拓展战略。
　　（三）变现能力
　　变现速度有所提高，库存去化周期较快，应适当增加优质土储货值以提升销售力度
　　20年雅居乐的全年可售货值为2200亿元，除以20年销售额1382亿元；得出 消化当年货值所需时间约为20个月，低于梯队均值30个月  ；同时 库存去化周期也较快，约为22个月  。
　　从三年变现趋势来看， 地销比（金额）也在逐年递减，20年仅为0.22  。而此前我们分析雅居乐在拿地上资金利用并不充分，未来应适当增加优质土储，加大单城市深耕力度来进一步加快公司发展。
　　肆
　　销售额预测
　　2021年期初库存货值+城市更新锁定货值可支撑2021年超额完成其自己规划的销售目标1500亿元
　　截止到2020年底，雅居乐共拥有土地储备5301万m2, 按平均销售价格13482元/m2计算，期末货值约为7147亿元，为2020年销售额的5.2倍，期末货值储备充足。2021年初公司新增土储和项目可售货值约为1662亿元， 预计2021年雅居乐全年可实现销售额1045亿元 。
　　但是此前雅居乐并未将城市更新项目完全转化为土地储备，目前公司城市更新项目锁定总货值为3600亿元， 我们预计21年雅居乐将能超额完成其自己定下的销售目标1500亿元。
　　结 语
　　雅居乐在经历了艰难的19年后，没想到又迎来了20年的疫情。本以为雅居乐20年的业绩会比19年更让人堪忧，但是雅居乐却出人意料的给大家呈现了一份看似完美的成绩单。多个核心指标均同比涨幅30%左右，同时毛利率也保持在了30%，而深入透析后发现尽管雅居乐也开始走下高杠杆游戏的舞台，但是其仍不可避免的踩中一道红线，同时6.6%的融资成本在业界内还是相对较高。
　　而对房企，我们除了看财务指标外，其实更关心的是企业的地拿的好不好，拿的多不多以及房子卖的怎么样。 在雅居乐的营业收入和净利润高速增长的背后我们发现公司房子卖得慢了，地拿的少了，房价涨得慢了，开始卖子求发展了，主营业务盈利能力开始下降了，而多元化业务如物业、环保等开始救市了，传统开发市场份额不保了，开始转向城市更新谋出路了 。
　　21年雅居乐给自己定下了1500亿元的销售目标，同比上涨仅8.5%，是今年增速的一半。结合其城市更新项目，我们预测雅居乐有能力超额完成销售目标，但是其各项财务指标又是否会像20年一样亮眼还有待考察。