3年后,房子是随便挑还是买不起?网红经济学家给出答案
房价的快速上涨到底是好事还是坏事?对此不同阶段的市场有着不同的解读,对于10年前的楼市,不管是市场饱和度还是城市经济的发展,不管是对内还是对外,都需要一个较为灵活的经济产业链来作为刺激手段,此时土地财政、房地产行业就显得至关重要。对此毫不客气地说在那个时候,市场经济崛起的衡量标准就是房价出现起伏。
而对于10年前的楼市来讲,随着城镇化进程到了一定阶段。其次投资性群里涌入市场,此时炒房风气开始弥漫在热点城市,上游靠着高杠杆的金融政策,下游靠着囤房刺激房子升值,在这如此尴尬的局面下,所谓的房价上涨就是财富的过度聚集,并非政正常走向。正是因为如此,调控政策也是逐渐加码,整个楼市开始呈现"越是调控越是上涨"的奇怪现象。
当看到这里时,你以为事情进展会延续下去,但现实很打脸,对于本轮调控而言,足以用"本命年"一词来形容。至于如何来理解这一句话,其实可以从2个方面来看:
一是截止11月26日,全国有380家开发商破产,也许从表面上数据来看和去年水平持平,但有一个潜在风险值得大家注意,那就是即使是头部房企,在面临债务压力时,也有点有心无力,甚至传出"债务到期无力偿还"等新闻,这一点看似有点谣言的感觉,但其实能懂的人都懂。
二是人户分离似乎成为必然的现实,2020年我国人户分离人口为4.92亿人,和10年前相比较,增长了88.52%,市区内人户分离人口增长192.66%,流动人口增长66.73%。仅从这赤裸裸的数据来看,我们得明白一个道理,那就是城市吸虹效应的扩大的背后,房产资源分布不均匀的局面也就随之而来。
那介于以上2点,那3年后,房子是"随便挑"还是"买不起"?或者说在未来3年内时间里,不管是房价的高低还是市场的供给量,到底能不能发生一个本质变化?对此不少业界人士也是看法不一。
客观来讲,影响房价走向无非就是3个因素,那就是金融、政策、人口,而从过去20年的案例来看,调控政策起到了最关键性的作用,例如最初的去库存、棚改,短期来看对本地经济进行推倒重建,特别是针对本地居民进行现金补贴使其财富溢出,硬生生将周边城市的消费力拉伸。反观如今的政策定位,我只能说有点过于直白,深圳的二手房参考指导价、22个重点城市的土地集中出让、北京严厉打击学区房、上海将法拍房加入限购等等,这一系列官方动向动作都在佐证一个道理,那就是简单的遏制房价已经不再能满足市场,当下必须从本质环节,例如土地、交易进行限制才能产生奇效。
而从金融趋势来看,信贷资源的流向在2021年发生了翻天覆地的变化,当下最为明显的就是房企的内部挣扎。自从下半年开始,央行、银保监会开始针对金融机构各维度环节新增限制,其次反哺金融机构开始施压各大房企,毫不客气的说超过80%的房企都在面临不同的债务规模的压力。与此同时国际形势也是变化莫测,海外美元汇率冲击,对此海外的融资和发债都受到了影响,为了应对这一股冲击,不少房企高管表示,内部正在做减法,或者说收缩业务布局,将会着眼于短期或者正在进行中的项目,如果想在房地产行业这条道路上走得更远,只有先活下来。
平心而论,从政策、金融这2大核心因素走向来看,抛开几个热点城市,其他城市都是随便挑,这里也包括了很多省会城市。也许大家都不以为然,其实大家只需要弄明白一个事实,那就是我国市场到底还有多少存量,简单来说,如果此时暂停建房子,剩余的房子能满足剩下人的住房需求吗?
事实上对于这一点,网红经济学家马光远曾给出答案,从过去的历史周期来看,政策见底后,市场回温至少需要半年时间,房地产行业不可能马上反弹,也不可能报复性反弹,房地产作为最后投资品的时代真的结束了。
总的来说,接下来的楼市格局很简单很多,就是控涨不控跌,所谓的火热城市终究只是昙花一现,在未来3年时间里,我们将会看到更多创新举措落地,对此房产税的试点实属让人期待。
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