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我想用房产证去银行做抵押贷款,房子是贷款买的还没有付清,能从银行贷下来钱吗?能贷多少?

  你这种情况跟我之前的一样,房子贷款没有结清,想找银行再次抵押!
  我当时找了很多家银行,四大行就不用说了,肯定没这业务,最后一家地方性银行正好有这个业务,就去办理了!我是以经营的理由去办理的二次抵押,贷款额度是你房产估值减去你还未还清的贷款额乘以50%--60%,利息一开始在月利率9厘左右!先息后本,一年一贷!第二年应该资质好应该会降息!
  后来,无意中接到了房贷银行的电话,可以在他们银行办理二次抵押,而且利率很低,比房贷高一点。之前也咨询办理成功的朋友,他当时分了10年,每个月本息一起还!还是蛮不错的!
  所以,首先推介你先问下自己的房贷银行,有没有这方面的业务。如果办理不了,那就去当地中小银行咨询下!希望对你有所帮助!
  你说的,就是叫"二押",也就是二次抵押。
  现在大部分银行是不做二押的,但是一些小贷公司可以做二押,相应的利息比一押要高很多。
  二押贷款,是根据房产价值、抵押率和已还本金来核定可贷金额的。
  举个例子,假如房产价值100万,抵押贷款可以贷7成,也就是总的可贷金额为70万。如果你的未偿还贷款本金为50万,那么70万减去50万,就是20万。你二押能够贷出来的金额就是20万。
  这个例子是一个基本的原理,不同的贷款机构,房贷标准会有所差异。
  关于房产价值的核定。
  还有就是关于房产价值的核定,有些银行和贷款机构,会找专门的第三方评估机构,实地评估房产价值。有的机构自己有房产价值数据库,不需要实地评估,直接从系统里调数据就能评定。
  关于二押利率。
  一押的贷款利率是比较低的,像房贷利率常见的都是低于6%的等额本息,但是二押的贷款利率要高出不少。甚至比有些信用贷款利率还要高。
  以平安普惠为例,我有个朋友在平安普惠做的二押,综合利率算下来10%多点,已经接近很多信用贷款利率了。
  总的来说,如果确实需要做二押,那么肯定优先选择银行,你可以具体去当地银行打听一下看有没有能做的。实在做不了,再选择贷款公司。
  今年受疫情影响,尤其是在湖北重灾区,很多企业和个人资金周转出现问题,房产抵押贷款就成了负债上岸的最好途径,我也刚经历题主的情况,分享下个人贷款经历,希望能给给题主一些启发
  未还完按揭的房子贷款有两种方式,一种是二次抵押,一种是利用过桥资金还完做抵押
  第一种,二抵:二抵的最高额度=(房产评估价格-未还清金额)*70%。目前大部分银行不接受二抵,经过我多方面了解,目前只有平安银行能做二抵,但是利息很高,基本上批下来利息0.85,而且是等额本息,综合年化超过18%,利率高且资金使用率低,还款压力大
  在国家金融服务实体经济的政策指导下,现在各大银行都推出了经营贷,年化利率一般不高于5%,而且可以做到先息后本,最优惠的可以做到五年先息后本且中途不用归本,如果征信良好,强烈建议通过过桥方式做一抵,好处是
  1、资金使用率高:先息后本,你的贷款可以在期限内全额使用
  2、利率低,即便是需要一部分其他费用,综合资金成本也不会超过8%
  3、额度高,基本是评估值的7成
  你所能想到的问题,助贷机构都会协助办理,办理周期大概需要一个月
  本人因为征信问题,几经周折,花了一个半月,终于办下来贷款
  想用房产证去银行做抵押贷款,但房子又是贷款买的,还没有还清贷款。
  一般来说,这种情况下可以有三种方式能从银行贷款出来。小菜分享下具体的融资意见,仅供参考。第一、残值抵押贷款
  残值抵押贷款,也就是你说的用在抵押中的房产再次设定抵押向银行申请贷款。
  01、法律规定
  我国《担保法》规定,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
  房产抵押后,房产的实际价值大于所担保贷款的余额部分,可以再次设定抵押,但不得超出其余额部分。
  抵押人所担保的债权超出了抵押物价值的,超出的部分不具有优先受偿效力。
  02、如何解读法律规定?
  结合司法实践,可以分三个层次来解读:
  (1)已经抵押的房产,超出担保债权之外的价值部分,也就是房产残值,可以再次设定抵押,向银行或其他金融机构申请贷款。
  (2)再次申请的贷款金额不得超出抵押物残值部分。
  (3)如果再次申请的贷款金额超出了房产残值部分,超出部分的贷款不具有优先受偿效力。
  03、举例说明
  交易价格100万的房子,首付了30万,贷款了70万,房子在贷款中,现在手上缺钱,想用按揭房抵押再次贷款。
  根据《担保法》的上述规定,则再次申请贷款的金额不超过30万。如果超过了30万,比如贷了42万,那超过30万的部分是12万,这12万就不具有优先受偿权。
  第二、如何办理银行残值抵押贷款?能贷多少钱出来?
  残值抵押贷款市场需求量还是大的,但实际开展这类型贷款业务的银行却很少,主要原因是手续很麻烦,贷款还放不出去多少。
  说白了,对银行来说,单子小,利润薄,吃力不讨好,同样的时间和精力,可以办更多的贷款。
  01、如何办理银行残值抵押贷款?
  (1)取得按揭贷款银行同意
  按揭贷款银行是一抵的抵押权人和债权人,他项权利证也保管在该银行,虽然法律规定可以残值抵押,但如果一抵银行不同意,拿不到他证,你也无从办理残值抵押。
  (2)寻找能办理残值抵押的银行
  通过上面的分析已经知道,不是每家银行网点都在办理残值抵押贷款,只能在开展这项业务的银行才能办理。
  (3)房产价值评估
  办理按揭贷款的时候,购房价100万,首付了30万,按揭了70万,或许经过几年后,房价已经涨了,现在的价值是多少?按揭款还剩余多少?两者测算后,就能确定残值是多少,进而也就能确定二贷的额度是多少。
  (4)签署贷款合同,办理二抵手续
  残值确定后,协商贷款额度,并签署贷款合同,办理二抵手续。
  (5)放款,结束
  合同签完,手续办完,银行按约放款,二抵贷款手续完毕。
  02、能贷出来多少钱?
  这其实就是残值确定的问题。
  还是接着上面的例子,2015年花100万买的房子,过了5年,到现在涨了60%,根据银行入围的房地产评估公司价值评估,确定房产现值为160万,按揭贷款还了5年,当初贷款是70万,现在还剩贷款本金65万,则现在的房产残值就是95万。
  也就是说,根据法律规定,残值抵押的话,你最多可以再贷出来95万,这个是理论上的贷款上限,但实践中往往不能贷出来这么多,为什么呢?
  按照银行贷款风控规则,结合贷款用途,在价值上会打折贷款。比如,价值200万的房子,往往贷款额度只到7折,也就是能贷出来140万。
  这就意味着,如果残值是95万,那么再次抵押的贷款金额很可能上限到66.5万。不过,不同的银行,贷款折扣是不同的;即便是同一家银行,在不同时期,贷款折扣也可能发生变化,这就要在实际办理时,以经办银行的当时政策为准。
  第三、除了残值抵押贷款,还能怎么利用这个房子,将钱从银行贷出来?
  办法是有的,还不只一种。小菜推荐2种常见的融资方式:
  01、月供信用贷
  部分银行推出了月供信用贷,对于短期资金周转来说,还是比较划算的,手续也比较简单,无需抵押房产。
  (1)贷款额度
  根据月供年限的不同,额度也有差异。
  ①月供1年以上的,贷款额度是月供的45倍。比如,月供5000元,额度就是22.5万。
  ②月供3年以上的,贷款额度就是月供的70倍。比如,月供5000元,额度就是35万。
  ③月供5年以上的,贷款额度就是月供的100倍。比如,月供5000元,额度就是50万。
  (2)贷款年限
  一般在1-4年,跟残值抵押的年限基本是一致的。
  (3)其他问题
  主要是两个问题:
  ①收入状况稳定
  银行贷款不想要抵押物,要的是借款人还款,银行赚利息。
  因此,不管是残值抵押,还是信用贷,银行都很看重借款人的还款来源。
  也就是说,借款人的收入状况要比较优质和稳定,确保贷款放出来能收回来,银行才愿意放贷。
  ②征信记录良好
  不管是残值抵押,还是信用贷,征信良好都是必备条件,这不仅关乎贷款能不能办,还关乎贷款额度问题。
  02、资产信用贷
  向银行出示贷款合同和房产证,并提供房产价值评估报告,银行会根据房产价值情况,提供无抵押信用贷款。
  贷款额度一般是房产评估价值的20%,也就是价值200万的房子,能贷信用贷款40万,金额不大,解决短期、小额资金周转是可以的。
  综合全文:
  残值抵押贷款是可行的,但贷款实践中操作起来会比较麻烦,愿意承办的银行不是很多,办理的积极性也不是很高。
  在贷款额度上,得根据买房贷款时间的长短以及房产升值情况,残值还是有大有小,一般都是银行委托的评估公司认定,才能准确测算出来。
  建议先咨询按揭贷款银行同不同意办,再找能办这项业务的银行,顺着贷款流程走就可以了。
  作为曾经的银行从业人员,对于你这个问题还是有深刻理解的,我来说说你这种情况要如何从银行获得贷款。
  银行贷款要求
  如果想用房产抵押从银行获得贷款,首先要有房产做抵押,目前有部分银行还开通了二抵的业务;其次要有与贷款金额相匹配的还款能力,银行最终的目的是客户能够按时还款,而不是要客户的房子;最后要有符合银行要求的贷款用途,银行的贷款在申请时要提供相关的用途凭证,主要有消费和经营两种用途,告知银行贷款的具体用处。贷款没有还清如何贷?
  原先银行贷款没有还清,可以有两种方式去贷款。
  1、如果你房子贷款是按揭贷款,有两种方式可以选择:
  第一种是选择银行的二抵产品,银行会根据该房产目前价格乘以一定比例,得出的金额减去原有贷款金额,这个就是你可以贷的金额(房产价格*贷款成数—原先贷款余额),这种方式针对房价有了较大涨幅的用途比较适合,这种贷款方式大部分银行要求贷款资金用于企业经营,要求借款人有经营实体。这种方式由于原来按揭贷款不需要还清,总体的贷款利息支出较少。
  第二种是将原来贷款还清,重新抵押给贷款银行,这种方式操作的成本会比较高,在银行贷款审批通过后,借款人需要将原先的贷款还清,不仅会浪费时间,还会增加借款人的财务成本;同时银行的利息成本也会比较高,一般银行抵押贷款的利息会比按揭贷款的利息高,因此全部转换成抵押贷款后借款人支出的利息成本高。
  2、如果你房子贷款是抵押贷款,那么只有一种方式可以选择,先向银行申请贷款,通过银行审批后,借款人需要将原先贷款还清,重新抵押给贷款银行。贷款金额
  根据一般银行的要求,抵押贷款的贷款金额是房产价格的7成,有一些银行会根据客户的实际情况不同调整额度,有的银行可以做到房产价格的9成,当然做到这么高成数是有一定要求的,并不是每个客户都可以做到这么高的成数。
  以上是我个人对这个问题的一些看法,希望能对你有帮助。
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  一般情况下,去银行再贷是没戏了,但可以找一些小贷公司。既然是小贷公司,利率也相对较高,甚至高于信用贷款——只是贷款金额可以高于信用贷款额度,利率方面可能不具有优势。
  当然,如果抵押率低的话,那么再去银行贷款还是有戏的。比如房贷还了50%,原有的抵押率从70%下降到35%,再加上房子估值的上涨,抵押率可能下降至20%,甚至更低。那么假设银行仍然支持70%的抵押率,你就可以再去贷款50%的房产估值。
  比如原先房价100万,首付30万,贷款70万。假设贷款已经还了一半,那么原先的抵押率就从70%下降至35%。与此同时,在还贷的时间里,房价从100万涨到150万,那么抵押率就变成35/150=23.33%。
  再假设银行的抵押率仍然为70%,那么便能贷(70%-23.33%)*150万=700050,仍然可贷出70万来。
  上文只是一种假设,如果你是刚买的房,抵押率很高,房子估值未出现上涨,那么银行一般是提供不了二次抵押贷款,你只能去寻找抵押率更高的小贷公司,相应的利率也就更高。
  因此,能否贷款,以及能够贷多少,取决于贷款机构和房子的抵押率,并不存在确切的能贷下来和能贷多少。
  抵押贷款没有结清的房产作为抵押物去银行办理抵押贷款,目前存在两种模式可以操作。第一种是找过桥资金结清抵押贷款,第二种是办理"二抵"。
  过桥资金结清抵押贷款
  这个其实从字面意思就很好理解了。
  你的房产还有抵押贷款,想再申请贷款很困难,那么我们就通过去借一笔过桥资金将按揭贷款结清,然后再办理抵押,自然就容易办理了。在贷款下来后,再将过桥资金归还。
  这种模式,操作有前提,即你的抵押贷款的打折率要高于按揭贷款,或者你的房产比你购买的时候升值了。
  打折率高这个前提举个例子:一套100万的房子,你首付3成,按揭7成,如果没有升值,目前价格还是100万,那么你需要借过桥资金还了70万后才能办理抵押(还款本金部分不考虑)。你按揭还款后抵押贷款,如果折扣率还是7折,那你只能贷款70万,这样操作就没有任何意义,还亏损过桥费用,如果折扣率是9折,那能贷90万,你还掉70万过桥后还有20万资金可以使用。(折扣率这个银行一般都是7折,但是有很多小行可以做9折到满折)
  升值这个前提举个例子:一套100万的房子,首付3成,按揭7成。如果升值成200万了,折扣率没变,那么你过桥后可以贷款200*70%=140万,还掉过桥的70万,还有70万可以使用。
  目前房产升值还是很普遍的,所以一般都能这么操作。当然,如果升值和折扣率提高两个因素都存在,那么你可贷的资金将更多。
  二抵
  二抵就是办理二次抵押,这其实不是正确的说法,学名是"余值抵押"。意思是你将你房产的剩余价值再抵押给银行。
  这种产品大行是没有的,基本就是一些小行在操作,而且要求"一抵"必须是按揭,如果"一抵"是正常的抵押贷款,那肯定是无法审批的。
  二抵的贷款金额公式为:房产价值*折扣率-按揭贷款金额
  操作的前提也和第一种模式相同,即折扣率高和房产升值。
  折扣率高举个例子:一套100万的房子,你首付3成,按揭7成,如果没有升值,目前价格还是100万。如果折扣率仍为7折,那么贷款金额按照公式为:100*70%-70=0,所以折扣率不变,没有可贷金额。如果折扣率为9折,贷款金额为:100*90%-70=20万,这时候你可以贷款20万元供自己使用。
  升值举个例子:一套100万的房子,首付3成,按揭7成。如果升值成200万了,折扣率没变,贷款金额为:200*70%-70=70万,这时候你可以贷款70万供自己使用。
  和第一种一样,升值和折扣率提高两者都存在时,可贷资金更多。
  这里讨论了两种方法,可以使用还有按揭贷款的房产进行抵押贷款。不过,这些都是理论上的,在实际操作过程中,银行会关注你的贷款用途。目前一般操作模式都是用于企业经营,所以,你还需要名下有一个已经经营了一段时间的企业。这对普通人来说,是一个很大的障碍。
  一般来说,通过找中介操作,它都会给你一条龙服务。从找寻贷款银行、找过桥资金、收购经营过的企业、包装贷款用途、贷款期限、利率等优惠的争取,它都能搞定。如果你自己不是很专业,建议你还是找中介办理。如果你专业或者名下本身就有企业或者个体工商户等等,那可以尝试自己办理。(想了解具体的可以参考我以前的一些回答)
  这里泛舟再多说一句,这类抵押贷款,本质其实是一种加杠杆的行为。加杠杆的行为能够提升你的收益率,但是相对的,也使自身现金流处于一个紧绷状态,稍有天灾人祸,可能就会导致现金流断裂,发生连锁反应。所以,在考虑这类贷款前,请充分评估下个人的财务情况再做决定。
  欢迎各类点赞、关注、留言讨论。
  房产抵押是银行很看重的担保方式,有了房产做抵押的贷款审批是很容易的。
  你用房产证做抵押贷款,不考虑其他条件,应该都是可以获批的,也就是能够贷下来款。
  至于能贷多少,得看你房子的按揭款还剩多少,目前的抵押率有多少。
  价值高的房子,存在二押、三押,甚至四押都是有可能的。
  假如你的房子买的时候首付四成,贷款六成,那么你房子的抵押率就是60%,有40%是可以再做其他抵押的,当然按照合同价格算的。
  如果按照市场评估价格算,你的房子是在十年前买的(那个时候很便宜),房屋总价30万,贷款20万,贷20年,但这10年,房价突飞猛进,你的房子净评估机构评估价值150万,抛开10万的现有抵押,还有140万的可空间抵押。
  然后,你拿着房本去银行说,我要贷款,银行一评估,说你的房子估值150万,有10万元的按揭贷款未结清,可抵押的金额为140万,银行的政策是可发放贷款的额度为可抵押价值的8成,就是112万元。这就是你能贷的额度,当然银行不一样政策也不一样。
  但肯定可以贷,只是贷多少,得看银行的政策,以及房子的价值了
  现在房子的评估价-乘以0.9.再减去首付款和银行按揭贷款(余额),得出来的就是可以贷的金额。
  一般二抵还款方式没有先息后本的,基本上都是等额本息居多,以10年期为例,100万每月还款11000元左右。
  如果名下有公司并且正常经营,可以做先息后本3年期的,月供3200元左右
  建议找当地较大的助贷机构询问清楚办理。
  大家好!我是"借借技巧",作为银行从业人员和《教你轻松掌握银行个人贷款》一书的作者,我专注于银行存款、贷款、房产、理财等金融问题的解答。
  想用还在按揭还款的房子再抵押贷款,这个涉及到银行的"二次抵押"业务,也叫"加按揭"。目前,绝大多数的银行已经不办理此类业务了。 如果,要想获得贷款资金,你必须按如下步骤去做:
  1.先找一笔钱,把未还清的住房按揭贷款还清了,解押出不动产证(房产证)。
  2.持不动产证去银行办理按揭贷款。银行能不能受理你的贷款申请,就是看你的信用情况和目前已有的负债情况。
  3.银行根据你房子的情况,做出一个房产总价的评估。再按评估总价的50%至70%给你贷款。
  关于贷款的更多知识和问题的解决办法,可以查看我的其他回答。也请关注我,便于查看更多的精彩回答与理财干货。

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