中国的三次婴儿潮:第一次是1949年‑1957年,连续9年,年出生人口超过2000万。第二次是1962-1975,连续14年。1979年到1992年是中国第三次婴儿潮。 过去二十年,我们经历了中国房价三次大暴涨。2004年到2007年第一轮暴涨,2009年到2013年第二轮,2015到2017年第三轮,每一轮的房价暴涨,都对应着一轮的婴儿潮,不是年轻人买房,就是中年人给年轻人买房,还有中年人做房地产和炒房。 2017到2020年,每年新生儿分别为1725万、1523万、1465万、1200万人,2020年全国人口出生率为8.52‰。2021年新生儿很可能要跌破1000万,对比第三次婴儿潮接近腰斩。也就是说,从今年开始,连续14年,那轮的婴儿潮变为退休潮。接下来的14年将是一轮退休潮叠加再也没有婴儿潮,出生人口断崖式下跌。再加上我们城镇化率到顶,这几个因素加起来,不难看出这几年是房地产的世纪大顶。 所以中国已经过了住房的需求高峰期,2020年我国平均年龄已经达到了38.8岁,对应着经济变量从住房支出高峰,支出高峰,过度到了投资高峰和事业高峰。我们的人均住房面积也已经接近40平米。基本达到了发达国家水平。所以买房的高峰肯定已经过去了。