（深度好文）楼市六大变化，中国房地产巨变

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　　最近房地产业都在迫切的看着大会，他们期待对房地产业有新的表述。
　　他们希望住房不炒这个定位能松动一下。
　　毕竟当下经济下行压力很大。
　　但他们显然低估了上面的决心和定力。
　　＂房子是用来住的，不是用来炒的＂这一定位仍是毫不动摇。
　　在这种情况下，中国的楼市也许就要变天了。
　　长达二十年的景气周期或许即将彻底终结，未来只会是局部地区的小景气，全国性的大周期很难重来。
　　下面，翼哥未来带来深刻影响楼市格局的五大变化。
　　第一个变化：供需关系
　　影响供需关系最核心的因素是需求。
　　因为在经济下行的情况下，只要有需求，只要地能卖得出去，各地政府推地的热情必然是高涨的。
　　我们知道影响房产需求是人口。
　　2020年全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，创下了1978来的新低。
　　同期全国人口自然增长率（出生率-死亡率）仅为1.45‰，同样创下1978年以来的历史新低。
　　2020年相比2019年，全国人口净增204万人，而前一年增量还高达467万，2018年增加了530万人。
　　这还没算完。
　　2021年，全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰；
　　死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；
　　年末全国人口141260万人，比上年末增加48万人，人口自然增长率为0.34‰。
　　实际上离负增长只有一步之遥。
　　人口增长放缓，对房地产打击是最大的，预示着将来对房子的需求减少。
　　毕竟房地产的未来是看人口的。
　　也许有人会说，即便当下人口负增长了，影响的也是多年后，等这些小孩长大了，对房子的需求才会减少。
　　此言差异。
　　你要看人口负增长背后的逻辑。
　　一是结婚的人越来越少。
　　对于大多数国人来说，结婚的首要条件是要有婚房。
　　这也是房地产市场最大的刚需。
　　结婚的人少了，刚需就减少了。
　　二是结婚后生的孩子越来越少。
　　三是二胎、三胎越来越少。
　　孩子减少，改善需求就减少。
　　总之，人口减少对房地产需求的影响已经提前到当下。
　　这是影响房地产最核心的因素。
　　当然除了人口对需求的影响外，还有一个收入对房地产需求的影响。
　　两年多的疫情影响了很多行业，比如翼哥所在的民航业，所有人的收入都在锐降。
　　实际上服务业的收入，如旅游业、餐饮业、影院业等等收入都暴跌。
　　不要说买房，有些人租房都难以维持。
　　加上股市行情又不太好。
　　我们知道股市大涨后，经常会带来楼市大涨。
　　因为很多炒股赚到钱的人，第一时间想到的还是把钱去买房。
　　但股市行情低迷，手头更紧了，哪有钱买房。
　　2022年三季度全国销售和投资仍在＂二次探底＂的过程中。
　　7-8月全国销售和投资规模分别同比下降26%和13%，房屋新开工面积和土地购置面积上双双双缩量至历史新低。
　　2022年1—8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%。
　　可以说，今年的房地产有点冷。
　　第二个变化：市场格局
　　回顾过去二十年，虽然房地产也有起有落。
　　但总体看来是螺旋式上升，是一个全国性的景气大周期。
　　无论是一二线大型城市，还是三四线中型城市，甚至是五六线小县城，房价基本是往上走的。
　　如果与二十年前相比，房价长了十倍的城市是比比皆是。
　　即使是小县城也会涨个四五倍。
　　当然一方面是城市化带来的需求增长，另一方面是居民收入大幅提升。
　　在这种情况下，房价上涨是有其逻辑根据的。
　　但当下中国房地产市场格局出现根本性的变化，那就是市场分化很厉害。
　　一是城市之间的分化很严重。
　　有的城市已经严重供过于求了
　　有的城市还存在供不应求的情况
　　有的城市供求趋于平衡
　　二是城市内部的分化很严重。
　　有的区域已经严重供过于求了
　　有的区域还存在供不应求的情况
　　有的区域供求趋于平衡
　　尤其是第二点，购房者要有清醒的认识。
　　不要以为一线城市、核心城市所有地区的房子也只涨不跌。
　　以后许多房子不仅仅是跌的问题，而是能不能卖得出去的问题。
　　第三个变化：发展模式
　　过去二十年来，房地产市场是高举高打的发展模式。
　　尤其是那些巨无霸式的房地产企业，无不是通过＂两高一快＂的方式发展起来的。
　　两高一快就是：高杠杆高周转快销售。
　　高杠杆就是敢借钱
　　高周转就是钱转得快
　　快销售就是房子卖得快
　　而且能很快周转的原因是很快就销售了
　　翼哥曾经分析过碧桂园的模式（点击：第一大房企碧桂园：面临抉择！）
　　碧桂园的老板杨国强要求买地之后，该地块必须做到：
　　——5个月内开盘
　　——6个月现金回笼
　　——7个月达到资金收支平衡
　　资金很快回笼后，再买下一个地块，再开发，在卖楼，就像滚雪球一样越滚越大。
　　万亿房产就是这样做大的。
　　但这样的企业杠杆非常之高。
　　2020年销售金额：
　　碧桂园7888亿元，排名第一。
　　恒大7035亿元，排名第二。
　　截至2022年6月底，碧桂园：
　　总债务1.59万亿元
　　总资产1.89万亿元
　　资产负债率84.0%
　　截至到2021年6月底，恒大：
　　总资产为2.38万亿元。
　　总负债为1.97万亿元。
　　资产负债率为82.71%。
　　仅仅恒大和碧桂园两家企业的债务就高达3.6万亿元。
　　而这3.6万亿债务的构成主要是：
　　一是买房人的购房款
　　影响的是千家万户，一旦楼出问题，甚至许多人会断供，对银行等金融体系造成打击。
　　二是银行的贷款
　　有可能形成银行的不良资产，增加坏账率。
　　三是来自市场的债券（有部分是美元债务）
　　债券暴雷，可能导致对房产公司的破产清算。
　　目前许多房产公司这方面的暴雷很多，大多数申请了展期。
　　恒大正在推动债务重组，能否成功不得而知。
　　四是下游供应商的欠款，如建筑商、材料商。
　　许多建筑商、装潢公司、黄沙、水泥、钢材，甚至空调、地板等等一系列的公司都受到了影响，许多公司都计提了坏账损失。
　　这些公司一旦回不了款，有可能影响许多工人的工资。
　　我们知道货币有乘数效应。
　　实际上贷款还具有乘数效应。
　　就是一旦房地产企业债务出现问题，比如建筑公司就会被拖欠款项，建筑公司没钱，许多农民工工资就发不出，进而影响消费。
　　以前那种高举高打的模式必须要改变，也是到了要改变的时候。
　　现在市场上对现房销售呼声很高。
　　当下虽然海到不了现房销售，但只要销售速度慢下来，有的楼盘一下子卖不掉，形成滞销，慢慢的也许就拖到了现房。
　　第四个变化：投资退潮
　　二十年来房地产的大周期最为关键就是居住属性不断被挤压，而投资属性不断得到放大。
　　也就是说很多人买房，考虑的往往：
　　不是住得有多舒服
　　而是涨得有多快
　　这带来的恶果就是许多城市的房价一涨再涨，不仅仅脱离了经济的基本面，更与百姓的收入严重脱离。
　　不仅仅影响了稳定，甚至与＂人民对美好生活的向往＂这一目的背道而驰。
　　出现许多房叔、房妈、包租公、包租婆。
　　年轻人成为接盘侠。
　　更为恶劣的是：
　　也会导致有产者资产膨胀，而无产者则可能走向赤贫。
　　房产升值导致的两极分化现象严重。
　　针对这一现象，高层提出了：
　　房子是用来住的，不是用来炒的
　　房价不能炒到天上去
　　这无疑是非常正确的决策。
　　因为仍由房价上涨，一旦泡沫破裂，带来的冲击将不可估量。
　　这两年，经济下降叠加疫情冲击，加上本身房地产的景气周期的退潮。
　　房子的居住功能必然加强，而投资功能将持续弱化。
　　也就是说绝大部分城市、绝大部分区域、绝大部分房子就是用来住的。
　　如果你还用来投资、甚至是炒房。
　　当然不会血本无归。
　　但将来的房子回归真正意义上的＂不动产＂，流动性将大大放慢。
　　有可能像欧美一样，一套房子挂几年也不到一定卖得出去。
　　我们现在很大的问题就是房子这个不动产变成了流动资产。
　　买进卖出非常频繁。
　　现在不要说什么三四线城市，什么小县城。
　　这些地方绝大多数本身就没有投资价值。
　　因为算上资金成本、税费成本，如果在加上机会成本，每年不涨个5%就是亏的，更不说跌了。
　　就是一线城市中的深圳、广州房价已经开始大幅回调了。
　　另外大家看房价，千万不要看新房价格。
　　一定要看二手房价格的走向，这才是真正的市场行为。
　　一旦二手房低迷，势必影响到一手房。
　　可以说，未来只有极少数优质稀缺房产才可以投资。
　　第五个变化：影响衰弱
　　这么多年来，可以说没有哪一个行业对国民经济的影响比房地产大。
　　房地产对我国GDP的贡献至少在1/4。
　　这是非常恐怖的数字。
　　因为房子不仅仅是房子本身这么简单。
　　一方面房子本身价值很高，动辄数百万，甚至上千万元，其中税费贡献、增值部分贡献很大。
　　另一方面房子带动的上下游产业非常多，非常广。
　　可以说没有一个产业比房地产带动产业链更长的了。
　　上游的土地，我们经常说的面粉，这是地方很重要的财政收入来源。
　　下游的：建筑公司、装修公司、建材、钢铁、水泥、玻璃、电器、家具……
　　虽然有很多经济学家呼吁新基建，但没有一个新基建能完全替代得了房地产这个老基建的作用。
　　所以，有人说房地产是中国经济的一把夜壶。
　　不需要的时候嫌它不体面，藏在床底下。
　　需要的时候又迫不及待，必须拿出来用。
　　不管怎么说，房地产再启动都不会恢复到过去的辉煌了，它对就业带动、经济拉动、财政收入的贡献不可能达到过去的哪个状态了。
　　第六个变化：国进民退
　　这两年房地产出现最多的所谓负面新闻就是民营房地产公司暴雷不断。
　　当然我们也看到许多昔日民企房产大佬官司缠身。
　　恒大、融创、泰禾、世茂、宝龙、中梁……已有几十家出现债务违约或展期。
　　2022年1-9月份，拿地的前十名房产企业清一色都是央企旗下地产公司：
　　而恒大、碧桂园、融创、万达这些昔日的大佬悉数退出。
　　对此，很多人总是认为民营企业的环境出现问题来进行负面解读。
　　实际上，在房地产业出现国进民退的现象主要有以下几大原因：
　　一是民营大佬过去恶性扩张所致。
　　过去几十年，民营房地产企业高举高打，资产规模滚雪球般扩大。
　　这其中相当成本的有资本的无序扩张在助推波澜。
　　兼并、收购、高价拿地，房地产疯狂的背后是这些公司缺乏对风险的清醒认识。
　　而国资企业内部流程既规范，但也复杂且漫长，对风险防范更为重视。
　　所以过去房地产行业，基本是几大民营企业是头部企业，而国企的规模相对小得多。
　　如今房地产业下行，寒冬来临。
　　首当其冲的必然是民营房地产企业。
　　这也是这些企业当初高速扩张所吞下的恶果。
　　二是国资央企的资本实力要强。
　　相对于民营企业，国资特别是央企的资本实力要强得多。
　　寒冬来临，他们抵御寒冬的手段也要多一些。
　　所以出现国进民退也非常正常的了。
　　三是国资央企要承担社会责任。
　　与民营企业该进的时候进，该退的时候退。
　　国资央企还要承担着稳经济、保民生的*治责任、社会责任。
　　特别是许多国资房地产企业本身就是地方的投资平台、城投公司，民企退出，他们自然要进入拿地开发。
　　四是民营企业对市场更为敏感。
　　因为民营企业过去几十年来在市场上打拼，对市场变化的感知要比国企敏感得多。
　　在房地产市场向上时，他们大肆扩张。
　　在房地产市场向下时，他们收缩过冬。
　　因此，自住购房，要选择舒适性、近距离为先，毕竟这会提高你的生活质量。
　　投资购房，三思而后行，杠杆不能放得太大，城市区域都要好好选择，一定要以稀缺优质为先，哪怕价格高一些，不要再图便宜购房投资了，可能会让你深陷其中。
　　最近市场流动性还是比较充足的，贷款利率也是持续下行。
　　很多人经常接到银行、或者各种借贷公司的电话，什么信用贷、白领贷、抵押贷，放贷快、利率低，甚至有些银行还会提供短期的无息贷款。
　　一定要抵挡住诱惑。
　　总之，影响当下及未来中国房地产业的6大变化，你一定知道：
　　第一大变化：房地产市场供已经大于求
　　第二大变化：城市之间、区域之间严重分化
　　第三大变化：高杠杆、高周转、快销售的模式已难以为继
　　第四大变化：房子的居住属性增强，投资属性日渐削弱
　　第五大变化：房地产对经济影响日渐衰弱，绑架经济的力量越来越弱
　　第六大变化：国进民退，民营资本在房地产业的影响力越来越小
　　这六大变化深刻影响当下以及未来的中国楼市，且行且珍惜！