房地产新政下的营销策略

　　房地产新政下的营销策略
　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
　　一、2021年房地产市场：新规则下的＂政策市＂
　　2021年是＂十四五＂开局第一年，也是房地产市场新规则频出的一年。
　　＂房地产贷款集中度管理制度＂、＂土地集中出让＂、＂三道红线、四档管理＂、＂政府指导价＂、＂完善土地出让收入分配机制＂等等，房地产新规则不断出台。
　　＂因城施策＂、＂落实城市主体责任＂、＂防止房地产金融化、泡沫化＂背景下，政府管理部门、银行金融机构、开发商都面临新的压力。
　　2021年的房地产市场，是一个典型的＂政策市＂。
　　对房地产营销人而言，2021年是个相对轻松的年份。大家要好好珍惜。2022年以后，不确定性和困难恐怕会更多。
　　二、2021年房地产市场营销的四个新变局
　　1、都市圈房地产市场的新变局。
　　全国城镇化率已达63.89%，高速城镇化进程的阶段，所剩时间已经不多了。
　　中心城市人口的集聚，成为大趋势。都市圈外地高端客户的数量正在增加。
　　2、＂三旧改造＂的窗口期。
　　未来几年，＂三旧改造＂将成为影响广州房地产市场的最重要的因素。
　　2019年到2021年，获批的大量的旧改项目，已经蓄势待发。未来将极大地影响广州的一手房市场的供求关系、影响商业、商务类物业的经营，影响出租物业的前景。
　　3、90后和00后客户带来的新变化
　　进入2021年，蓦然回首间，我们发现：90后已经太老了，00后成为了网络上的主力，也即将成为房地产市场的主力。
　　万科的郁亮说，＂今天万科50%的员工是90后，20%的员工是95后，今天万科员工的平均年龄是32-33岁之间。＂
　　一家企业，倘没有95后和00后的员工，一定跟不上时代的步伐。
　　一家房地产企业，倘没有95后和00后的员工，一定做不好针对年轻人的产品，也一定做不好针对年轻人的营销。
　　4、营销渠道和营销平台的改变。
　　5月12日，贝壳的市值是571亿美元，超过恒大地产、碧桂园地产和万科的市值。
　　开发商已经被渠道绑架了好多年，未来将要被平台绑架吗？
　　渠道和平台，值得业内好好思量。
　　三、 特殊阶段的营销策略
　　1 、线上与线下的结合，渠道与平台的拓展，是2021年房地产营销的重要方向。
　　2、 促销与时机。
　　2021年是房地产金融收紧的一年，下半年行业资金面将更趋紧张。
　　同时，我们看到:广州房地产市场需求依然旺盛。楼市远远未到促销的阶段。下半年，建议保持淡定、从容的心态去做营销。
　　3、品牌与关注度
　　未来的市场，将是分化的市场，热的更热，冷的将更冷。
　　保持楼盘的关注度，保持企业品牌的美誉度，龙头企业要加油，中小开发商更要努力。
　　4、营销、产品与竞争力
　　在新的发展阶段，营销部门要发挥更积极主动的作用。
　　未来的房地产产品要走出＂高周转＂的局限，才能在科技、人文、未来生活方式等方面取得新进展。
　　城市房地产产品的升级与迭代，取决于科技、健康与人文理念的植入。
　　5、营销+
　　营销的真谛在于一个＂变＂字。
　　2021年的房地产营销，适合做＂营销+＂。善做加法，复合特色内容进行营销。
　　将营销结合传媒新技术新趋势通过软植入、扩展和渗透，开创新营销，才能取得新的营销突破。
　　(本文为赵卓文先生2021年5月13日在广州房协主办的＂智汇.赋能＂——新形势下房地产发展研讨上的发言)