又一家房企美元债违约，1485万美元利息无法支付

　　行业步入寒冬以来，房企一再被降级、融资环境恶化，不少房企出现境外债违约现象。
　　01
　　违约
　　11月8日，海伦堡中国控股有限公司  （以下简称＂海伦堡＂）  公告称，公司2023年10月到期票据项下金额为1485万美元的利息违约。
　　美元债违约公告
　　根据票据条款，上述美元债余额为2.7亿美元，于2022年10月8日到期应付利息，海伦堡有30日的宽限期。
　　但受宏观经济、房地产市场及金融环境等不利因素影响，加上多轮疫情影响，海伦堡于2022年11月7日宽限期届满前尚未支付利息，已触发票据条款项下的违约事件。
　　值得注意的是，此前海伦堡提出同意征求，以豁免上述票据违约事件相关的部分条款，并对该美元债至少90%本金发起交换要约。
　　《小债看市》统计，目前海伦堡共存续3只美元债，存续规模6.4亿美元。
　　近日，海伦堡2023年3月到期的美元债交换要约完成，发行3.15亿美元新票据。
　　存续美元债
　　10月21日，由于违约风险增加，穆迪将海伦堡的企业家族评级从＂Caa1＂下调至＂Ca＂，高级无抵押评级从＂Caa2＂下调至＂C＂，主体展望仍为＂负面＂。
　　今年下半年以来，  由于对  海伦堡流动性和再融资风险的担忧，多家国际评级机构陆续下调公司评级，其再融资压力加大。
　　2022.6.20
　　穆迪将海伦堡的公司家族评级（CFR）从＂B2＂下调至＂Caa1＂，该公司的高级无抵押评级从＂B3＂下调至＂Caa2＂；
　　2022.7
　　惠誉将海伦堡的长期外币发行人违约评级（IDR）从＂B+＂下调至＂B-＂，评级已被列入负面观察名单（RWN）。
　　在岸债券方面，主要由广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称＂海伦堡地产＂）发行，目前仅存续1只私募债，存续规模10亿元，将于2022年12月25日到期。
　　今年以来，海伦堡被评级机构降级、商票逾期、供应商声讨欠款等负面消息频出，公司流动性疲弱，财务灵活性受限。
　　行业步入寒冬以来，房企一再被降级、融资环境恶化，不少房企出现境外债违约现象。
　　02
　　流动性疲弱
　　据官网介绍，海伦堡创立于1998年，总部位于广州，已发展成为一家涵盖住宅开发、商业运营、创意科技产业等多元领域的综合性集团。
　　海伦堡重点聚焦珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区五大区域。
　　海伦堡官网
　　近年来，在＂千亿目标＂指挥棒下，海伦堡通过产融结合、多轮并进方式，进行规模快速扩张。
　　2020年，海伦堡实现年度销售额650亿元，距离＂千亿目标＂还有不小的距离；2021年销售金额同比增长8.99%。
　　今年前7个月，海伦堡实现销售额285.6亿元，同比减少52.6%。
　　据克而瑞数据，2022年1-9月海伦堡以245.9亿操盘金额在房企中排第47位；以229.7万平方米操盘面积位居第31名，属于TOP50中小房企。
　　克而瑞数据
　　土储方面，截至2021年底，海伦堡拥有的权益口径总土地储备面积3026.48万平方米。
　　然而，海伦堡的土地储备大部分位于三四线城市，去化面临一定压力。
　　近年来，海伦堡地产业绩下滑明显，今年上半年实现营收120.75亿元，实现归母净利润3.49亿元，同比下滑59.1%。
　　净利润变动
　　截至2022年中，海伦堡地产总资产为1684.77亿元，总负债1317.54亿元，净资产367.23亿元，资产负债率达78.2%。
　　近年来，海伦堡地产的财务杠杆水平逐步走高，且高于行业平均水平，杠杆风险较大。
　　财务杠杆水平
　　从＂三道红线＂看，截至2022年6月30日，海伦堡净资产负债率45.5%，剔除预收款后的资产负债率66.9%，现金短债比1.35倍，归为＂绿档＂。
　　《小债看市》分析债务结构发现，海伦堡地产主要以流动负债为主，占总负债的82%。
　　截至2022年中，海伦堡地产流动负债有1079.7亿元，其中一年内到期的短期债务合计103.98亿元。
　　相较于短债规模，海伦堡  地产 流动性尚可，其账上货币资金有139.53亿元，较2021年末下降21%，还可以覆盖短债，短期偿债压力可控。
　　在备用资金方面，截至2021年末，海伦堡地产银行授信总额有713.1亿元，未使用授信额度为479.25亿元，表面上看财务弹性较好。
　　银行授信
　　除此之外，海伦堡地产还有237.84亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计205.02亿元。
　　整体来看，海伦堡地产的刚性债务有309亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为23%。
　　近年来，海伦堡地产借款总额的加权平均实际利率高于行业平均水平，融资成本较高。
　　在融资渠道方面，海伦堡地产主要依赖于银行借款、发债、信托及资产管理融资安排的借款，其中信托及资产管理融资安排的借款占比较高。
　　2021年和2022年上半年，海伦堡地产筹资性现金流净额均为净流出状态，说明在融资环境恶化情况下，公司面临较大再融资压力。
　　筹资性现金流净额
　　另外，和一些闽系、粤系房企一样，海伦堡地产存在一定＂明股实债＂嫌疑，其少数股东权益增加迅速，且与少数股东损益占比不匹配。
　　在资产质量方面，海伦堡地产的存货在千亿以上，规模十分庞大，存在一定去化和减值风险。
　　总得来看，海伦堡地产业绩下滑，对债务和利息的保障能力下降；融资成本高企，非标融资占比高；融资环境欠佳，再融资压力较大。
　　03
　　错判形势 拖累扩张
　　1998年，黄炽恒在广州番禺成立华景房地产，他是学建筑出身，对项目设计规划要求颇高，创业初期公司产品走高端路线。
　　后来，凭借华景新城、中颐海伦堡、海伦堡御院等项目，海伦堡一度垄断了番禺南部的高端市场，江湖称其为番禺楼市＂高端王＂。
　　随后几年，黄炽恒又成立广东海伦堡地产集团，在珠三角快速扩张，跃升珠三角知名地产品牌。
　　2009年，海伦堡进入昆明、武汉等地，开启全国化布局战略。
　　值得注意的是，这些城市多是二三线市场，海伦堡在这些城市中所拿的地块也均有一个共同点，即地价＂非常便宜＂。
　　2013年，海伦堡业绩首次突破百亿，布局长三角核心城市--上海。
　　但随后数年，海伦堡扩张转向审慎，不仅放弃了高端定位，拿地也转向了价位较低的二、三线城市。
　　海伦堡创始人、董事长黄炽恒
　　由于项目布局比较冷僻，后期销售都比较困难，大大迟滞了海伦堡的扩张步伐。2015年，海伦堡房地产销售仅98.02亿元，尚未突破百亿关口。
　　从2016年开始，海伦堡启动战略升级，通过产融结合、多轮并进的方式实现快速规模化，并确定＂3年冲刺千亿＂的业绩目标。
　　当年，海伦堡销售金额达到185.7亿；2017年达到351.1亿元，连续两年大幅增长。
　　为了缓解资金压力，满足继续扩张的野心，2018年10月和2019年5月海伦堡先后两次向港交所递交招股书，然而均以失败告终。
　　接连两次的上市受挫后，黄炽恒没有急于进行下一次的冲刺，而是＂另辟蹊径＂寻求其他突围机会。
　　2021年4月，海伦堡旗下物业板块海悦生活正式递交招股书。
　　今年以来，海伦堡被评级机构降级、商票逾期、供应商声讨欠款等负面消息频出，公司流动性疲弱，财务灵活性受限，最终发生债务违约。