保房价还是保汇率？房价与汇率的关系

　　汇率眼看又要破7了，保汇率还是保房价这个问题又成了热议。
　　那关于汇率跟房价之间究竟有什么逻辑？为什么很多人又觉得他们之间是二元对立呢？
　　那实际上汇率跟房价没有直接联系，之所以很多人认为它们之间是对立的，是因为这俩都跟利率有关系，并且在其他因素影响不大的情况下，往往会反向变动。房价与汇率的关系
　　保汇率意味着要采取紧缩的货币政策，市面上钱少了，M2增速变慢，贷款变难，买房变难了，房价就会下跌，同时通过紧缩汇率上涨保房价就需要采取宽松的货币政策，市面上钱多了，贷款更容易，M2增速变快，这么多的钱放在消费市场，会引起恶性通货膨胀，那就把M2多余的钱涌向房地产，推高了房价，而同时宽松的货币政策会让汇率承压，出现贬值，那也就出现了想要保房价就要宽松政策投放货币，想要保汇率就得回笼货币紧缩政策。
　　那所以很多人认为这两个问题就像是跷跷板一样，是矛盾的。保汇率和保房价只能二选一，所以有专家就说了，咱可千万不能走日本的老路，在这个问题上得坚定的保房价。那实际上在这个问题上，日本、俄罗斯、东南亚等各个国家都翻过车。
　　日本选择了保汇率
　　日本选择了保汇率，弃房价。1990年日本房价高企，股市泡沫膨胀，资金都囤积在楼市进行投机，那这时候日本政府选择了刺破房地产泡沫，控制土地融资，银行连续加息，提高资金成本，那让炒房的人恐慌逃离楼市，房价采取跳楼模式，虽然汇率保住了，日本国内资产没有对外贬值，但刺破楼市泡沫几乎让日本在此后的30年经济都在困境。而俄罗斯又是什么结果呢？俄罗斯选择了保房价
　　2014年由于俄欧地缘政治以及美国对俄经济制裁，美元加息等因素，卢步开始贬值，那到2014年12月，俄罗斯央行就投入了大量外汇储备保卫卢布，但美元对卢布还是跌破了1 : 80的历史高位，卢布暴跌让俄罗斯经济陷入寒冬那。与此同时，国外资本却大举进入俄罗斯国内抄底核心资产，本国资本也卖出卢布资产兑换成美元，疯狂要逃离俄罗斯。那一般来说，国内货币贬值对普通民众没有太大影响，都用卢布计价，该贵的还是那么贵。但对于国外资本来说，卢布汇率暴跌，就意味着以卢布计价的资产疯狂打折，卢布大幅贬值，国内资产就成了白菜价。那虽然民众基本没有感觉到变化，但是本国的财富却已经被外国资本洗劫。
　　那有人说就没有什么办法既要汇率又守住房价吗？那这个问题就像是泡泡吹太大了，要么就继续放水维持，要么就戳破它。而很明显，日本跟俄罗斯早就做出了两种示范，之前有专家说过，大国应该优先考虑对内经济，那所以结果会怎么样呢？房地产被划归为风险资产
　　最近第一财经发表了一篇《积极做好风险资产价值重估的准备》，里面有一段比较有意思，它把房地产被划归为风险资产了，并说要做好不动产重新定价的准备。
　　首先要明白什么是风险资金。
　　风险资产（Risk assets）指商业银行及非银行金融机构资产结构中未来收益率不确定且可能招致损失的那部分高风险资产，如股票和衍生金融产品。
　　股票大家都很熟悉，它一年内的价格就算翻倍也很常见，所谓风险资产就是说每年波动个几十个点正常的事情。
　　房地产板块这几天也出现破位下跌，可能跟这个也有关系。
　　目前还没有那个国家把房产定义为风险资产，而现在作为一个官方媒体，它提出这个观点到底有什么含义，是在向市场传达什么？
　　房租收益率的安全边界
　　根据最新的数据显示，大连等十多个大中城市的首套房贷利率跌破了4%，其中大连手套房贷利率已经到了3.95%了，石家庄是3.8%，但房价依旧没有回升的迹象。
　　今年在需求收缩、供给冲击和预期转弱的三重压力之下，房地产现有的价值投资体系已经发生转变，再叠加目前日益老龄化和少子化的人口数量结构，未来房子过剩已经是个事实。
　　如果按照每年房租收益率去反推房价，今年房租全国的收益平均回报率是1.95%，也就是需要51.4年，才能收回买房成本，那这个估值去和其他的资产来比，如果房价不涨，谁会去购买现金回报要51年的资产。
　　市场普遍把10年期国债作为无风险利率，现在收益是2.7%，再加上一些风险溢价，可以按3%来做标准，银行的五年期定存也有3%，而全国的房租收益率平均水平却只有1.9%，离3%的收益还有三分之一的空间，也就是说房价再跌个三分之一，市场的投资回报率才算正常。
　　如果这么算，就可以理解为何会把现在的房子列为风险资产，按照这个算法，那么全国房出现波动20%-30%的地方，还将会陆续出现。
　　深圳和上海都是一线城市，而深圳的房租收益比是1%，上海的则是1.8%，因此今年上海的房价比较坚挺，而深圳的房价相对来说下调的幅度偏大。
　　对未来的楼市如果想上车的话，可以看下房租回报率，如果能上2.5%的租金回报率，那么还是相对安全的。
　　去掉住房的投资属性以后，随着股市在制度风险定价交易和管控上的日益完善，权益类市场将会逐渐成为居民部门价值储存的主要配置市场。
　　可以看见的是镰刀已经唰唰唰地举起，割完了股市的韭菜准备开始割房市的荠菜了~
　　有一说一，这消息具体实施，能不能实施还是未知数，但是这属于未来必然发生的事情，这是势，势不可挡，可以提前做好准备！
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