成都房价不断新高，真的是刚需带动的吗？

　　现在已经限了，大可放心。
　　不管是新房、还是二手房，随着5.14出台的新政，基本上宣告一段落，今后，将只会有更加严厉的管控政策。
　　什么漏洞、什么灰色地带，我觉得不用担心，监管部门天天研究这个，效率奇高，很快就能补上，房住不炒是主旋律，谁也不能碰。
　　整体均价，还是会稳步上涨，但因为上限限制，分化的情况会得到有效抑制，换言之，就不会涨的那么猛了，因为成都房价很多时候都是部分区域带动全城上涨，且这些区域上涨幅度高于全城平均水平。
　　另外，房价上涨的主要原因并不仅仅是刚需带动。
　　主要一是新房地价上涨
　　二是新增人口（人口净流入）的购房需求
　　三是主城区改善需求带动房价上涨
　　四是持续了几年的剪刀差，新房二手房价位平衡已形成习惯。
　　刚需只能让房价平稳或下降。没有人会自己给自己刚需的东西抬价。除非资本炒作。因为刚需把产品用来用的，不是用来增值保值的，所以不可能自己给自己提价。比如吃饭，这个算最刚的需了。巴不得物美价廉。但是作为老板，投资客，他就不是用的，他就会以合法方式掩盖非法目的，涨价。实在掩盖不了，自己给自己下定义，编概念。比如经济学，自己给自己利益涨价定义很多概念，从而证明它涨价是对的，让刚需服从。
　　成都近10年人口快速增长，对住房的需求自然也是水涨船高，所以成都房价的上涨很大一部分还是刚需带动的结果，当然，部分重点区域、重点小区也少不了资本炒作的痕迹，比如金融城附近动辄6、7万每平方米的单价，一套房子下来，少则六七百万，七八百万，多则一两千万，这显然不是刚需能带动的。
　　中海九号公馆的挂牌价已较1个月前大幅下调
　　上图中＂中海九号公馆＂的挂牌价，在近期房产中介协会规范限价后，也出现了大幅的下降，比前期的漫天要价有所收敛，当然中介和房主有的就是和稀泥，价格有些扯犊子。
　　5月26日，四川省统计局公布第七次人口普查数据，成都市常住人口突破2000万大关，达到2093.8万人，超越广州、深圳，直逼北京、上海，近10年人口新增了581.89万。这么庞大的人口基数对住房的需求自然也不会少。
　　今日召开的新闻发布会部分截屏
　　近10多年来，东北三省人口流失严重，开始的几年，人口主要是流往北上广深以及海南省等经济发达地区或气候暖和的地区，但近几年随着成都城市环境的提升和经济的发展，吸引了很大一部分人流向了成都，这些流入的人口，除了上学后留下在当地上班的群体之外，大部分都是经济基础较好的家庭，外来人口带来的财富快速抬高了成都当地的房价。
　　从安居客APP上的数据可以看到，成都二手房的挂牌价和实际成交价格近一年内都是稳步走高的，但出现了一个非常有意思的现象，那就是挂牌均价较实际成交的均价有较大的折扣，这是为什么呢？
　　安居客成都二手房近3月房价走势统计图
　　这个均价的不一致说明挂牌均价以下的房产挂牌数量多，成交数量少，而挂牌均价以上的房产则挂牌数量少，成交数量多从而整体带高了成交均价。
　　再深究其中的原因，这说明整个大成都的区域板块热度不均，老城区以及周边区县（比如青白江、郫都区，简阳，眉山等）的房价其实并不高，而且是卖的人多，买的人少，成交不够活跃，而天府新区，高新区、锦江区等区域却非常热闹，价高且买卖兴隆。
　　明显不是，刚需是被动入场的。成都房价新高，其实是价值回归。一个城市配套，就业慢慢完善了，就会吸引资本的流入，资本推高了房价，地价。加上媒体，中介的带节奏，刚需真的是被动的。任何一个城市刚需都不可能推动房价的上涨。跟股市一样散户不可能推动股价持续的上涨，能推动的一定是大资本，市场节奏。一级市场看地价，二市场看新开楼盘。就知道怎么回事了。
　　我一直的观点就是楼市和股市是一样的道理，因为涨了，所有人都认为还会涨，形成了一种趋势和预期，加上这几年国家设立川渝城市群，成都也成为了新一线城市，种种利好，政策照顾，当然所有人都看好了！
　　加上2017-2019年，甚至2020年底到2021年初，成都的房价很多区域都翻了好几翻，前几年便宜买了房子的人，自己本来就是成都土著的人，身价都是翻了翻，而且成都人是喜新厌旧，观念里都是买新房不要二手房，于是很多卖掉旧房子，也成了刚需去买新房子，当然成都落户的人才也是买房主力。
　　毕竟买到就是赚到，成都房子这几年的涨幅真的让很多提前买房和本地人成了富人，真的，我觉得这种差距变得太大了，毕竟房子是属于加杠杆投资，加上本身成都房价涨了好几倍，而且房子本身总价就吓人，所以这个收益太吓人了，很多人直接从原来身价几十万，变成几百万，多几套房子的人更是资产上千万了。
　　有运气的成分，也有别人有眼界和见识，只是对于一般打工者，或者毕业的年轻人，我觉得成都房价真的太不友好了，成都薪资除了软件金融等行业，其实其他人工资真的不高，当然这个是另外一个话题了！
　　成都房价不断新高，是由于部分投机者引导房价上涨，大量刚需购房者支撑起了成都的房价基础。
　　说成都刚需购房者成为了房价的支撑毫不为过，由于来成都购房的刚需来自四面八方，许多川内外人士想要定居成都的购房群体足以支撑起高涨的房价。
　　为何说这些刚需能够支撑起房价呢？从我个人接触的这些购房群体来看，大多数是外经济基础比较好的家庭，子女在成都上学或者工作，考虑给子女购房。这部分人占据了成都刚需外地购房群体的主流，比如说南充市，达州市，重庆市，西北，东北地区的购房者。这些人通常比较喜欢天府新区，高新区等地。
　　其中青白江区聚集了不少达州，德阳，绵阳等川内购房者，新津地区聚集了不少新疆，青海等地的购房者。
　　至于说天府新区和高新区以及锦江区，青羊区，锦江区的购房者基本上都是家底子更厚的人群，而且收入处于相对较高的群体。这些购房者大多数是成都本地土著，可能有人会说成都土著不会喜欢高新区天府新区这些地方，这都是片面之词，还记得去年摇号八九十岁的刚需吗？
　　为何说引导房价上涨的是投机者呢？因为这些人都是房东，普通的房东很多只是单纯的想置换，而一小部分别有用心的投机者就可以搅局，抬高房价，最后形成房价大面积快速上涨的局面。比如说高新区，天府新区，双流区，龙泉驿，从来不缺乏投机者。这部分人人数不多，影响力极大。
　　那么是不是没有这些投机者，这些区域房价就不会涨了呢？当然不是，区域价值太高了，况且，当房子成为了赚钱工具后，就没有人是傻子了。
　　成都限购限售，百分之八十多的新房都被刚一，新成都人买走了，当然是刚需带动的。我是刚改只能买顺销盘