继禹洲物业、中南物业、四川九洲之后，物业龙头企业华润万象生活（1209.HK）的版图再次扩大。 日前，华润万象生活发布公告称，其全资附属公司创润发展有限公司拟收购诸暨祥生全部股权及浙江祥生2%股权，被收购公司主要在中国从事基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务，是祥生控股集团（02599.HK）主席陈国祥拥有的公司。 公告显示，收购代价暂定为10.4亿元，扣除拟转移债务2.07亿元后，华润万象生活最终支付现金不高于8.3亿元。 因为诸暨祥生持有浙江祥生98%的股权，完成收购事项后，诸暨祥生和浙江祥生将成为华润万象生活的间接全资附属公司，上述两家公司的财务业绩将计入华润万象生活的综合财务报表。 公告显示，上述两家被收购公司在珠江、安徽、江苏等多个地区共拥有超过3940万平的在管面积、合约面积及在途面积。2021年，上述两家被收购公司经审核的综合账面净资产值约为1.97亿元，除税后溢利约1.05亿元。华润万象生活董事会表示，收购事项将增加其在上述地区的管理浓度，提高市场影响力，扩大服务范围，提升其区域协同价值。 此外，买卖双方还达成了不竞争约定和继续合作约定。根据协议，上述被收购的公司项目实际交付日期后三年内，卖方须确保自己及关联方不会对外提供物业管理服务，并确保卖方及其关联方不会设立任何新的物业管理公司、新机构提供类似服务，以避免与被收购公司竞争。另外，卖方关联方保证，被收购公司的主要开发商客户的物业管理项目要继续与被收购公司合作。显然，上述协议内容保障了被收购公司未来经营的可持续性。 华润万象生活主要在中国从事物业管理及商业营运服务，华润置地是其控股股东，对其持股72.29%。今年上半年，华润万象生活实现营业额52.8亿元，其中，物管板块、商管板块收入占比分别为63.2%、34%；核心净利润10.4亿元，同比增长335%。物管板块毛利率21%，商管板块毛利率50.3%。从估值来看，华润万象生活以近700亿元的市值位列当前港股物业上市公司第一。 值得注意的是，本次收购祥生物业，已是华润万象生活今年以来第四次扮演买家的角色。在此之前，华润万象生活已分别斥资10.6亿元、24.85亿元、3343.9万元，收购禹洲物业、中南物业、四川九洲(51%股权)3家物业公司。 此前的中期业绩会上，对于收并购，华润万象生活管理层表示，近半年来，很多物业公司估值回落了不少，与此同时，市场上也出现不少并购机会，估值会落后更加吸引人，不过，万象生活有自己的原则，不会为了规模而做规模，收并购的时候仍然会注重标的公司的经营指数，财务稳健情况。 近年来，债务违约的房地产企业售卖其控股的物业公司以增加现金流，成为一种普遍现象。据中指院统计，截至2021年11月1日，物业管理行业年内发生并购交易63宗，涉及33家物业企业并购方；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。 今年以来，物业并购市场热度虽较去年有所下降，但经营稳健、资金充足的企业仍现身收并购市场。据中指院不完全统计，截止2022年8月底，今年行业公开披露的收并购案例约有30余宗，涉及交易金额约90多亿元。其中，单项并购金额超过10亿元的并购案例仅发生三宗，分别为华润万象生活以10.6亿元收购禹洲物业、22.6亿元收购中南服务，以及碧桂园服务以31.29亿元收购中梁百悦智佳。
