2022北京土地市场大盘点55宗地卖了1615亿，收入同比降2成

　　由于所谓的第五批次土拍注定将在新年后举办，因此2022年土拍市场实际上已画上了句号。
　　这一年里，北京共举办4次 集中土拍，累计成交55宗 宅地，实现土地出让金收入1615.31亿元 。
　　同比2021年，今年北京少卖了7宗 宅地，土地财政收入减少了489.191亿元 ，降幅约23.24% ；相比2020年，即使多卖了7宗地 ，但土地出让金却少收122.24亿元 。
　　在2022这不堪回首的一年，北京土拍市场也经历了一个算不上好收成的年景，让我们从土拍的数据中去看北京楼市的变化与趋势：
　　1、供地宗数少了，成交率提高了
　　2022年，北京继续土地集中供给制，共举办4批次 土拍，累计上架59宗 宅地，成交55宗 ，供地与成交宗数均比去年减少。
　　在吸取了2021年后两批流拍严重的教训后，今年采取了预申请用地公示的方式，先进行摸底，然后再正式挂拍，这样就大大减少了流拍的现象，成交率大大提高至93% ，仅有4宗 流拍，其中丰台区有2宗 ，朝阳区与石景山区各1宗 。
　　2、底价成交增加，整体溢价率降低
　　今年成交的55宗 地中，整体溢价率约5.68% ，相比2021年下降约0.7个 百分点；有13宗 竞至地价上限，溢价率达15% ；底价成交有25宗 ，相比2021年的17宗 增加近50% 。
　　底价成交增加的现象并非北京独有，在今年集中土拍中，很多城市频频出现地方城投公司兜底拿地的现象，而这一情况也引起了高层的重视。10月份，财政部发文严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入 ，对这种现象明确给予严格控制。
　　整体溢价率降低与底价成交增加，说明房企拿地热情不高，但北京地方城投兜底现象并不严重，占比不足10% 。
　　3、央国企主导，民企淡出
　　国进民退 的趋势在土拍市场愈演愈烈，2022年，仅有6宗地 的得主中出现了民企的身影，其中只有旭辉+路劲 联合体、懋源 分别独立各拿1宗地 ，其它4宗 均为金地、龙湖 分别与1家 央国企组成联合体拿地。
　　事实上，别说成功拿地，就连每批报名参与竞拍的民企数量也大大减少，说明绝大多数民企选择了躺平。相比2021年，融创、卓越、碧桂园 等民企在今年均无斩获。
　　值得一提的是，今年万科 虽然在二批次土拍中露了一面，但是仍然没有拿地。
　　4、中海独揽8宗地，建发黑马本色不改
　　今年参与拿地的企业共37家 （以集团品牌计算），相比2021年少了10家 。大多数地块被房企组成的联合体竞得，但中海8宗地 均为独立竞拍，共斥资314.55亿元 ，成为今年最大＂地主＂。
　　华润置地、中建 均拿5宗地 ，总地价分别超过200亿 和100亿元 ，但都有联合拿地。
　　绿城 第一批次土拍独揽3宗地 ，耗资98.4亿元 ，在年初打响头炮后，即偃旗息鼓，此后未再拿地。
　　首开 是2021年的拿地大户，但今年仅拿2宗地 ，其中1宗 为联合拿地。其它市属国企如城建、金隅、建工、住总、首创、三元嘉业 等各有斩获，其中城建 参与6宗 ，独立拿地4宗 ，为北京市今年拿地最活跃的房企，首农 集团旗下的三元嘉业 为土拍市场新面孔。
　　建发 房产作为外来国企，今年再夺3宗地 ，仍然保持黑马本色，表现出扎根北京的决心。其中2宗 独立拿地都竞至了顶价，1宗 为联合拿地，3宗地 成交额共94.185亿元 。
　　5、地块标的降低，50亿+仅6宗
　　或是为了保证成交率，今年上市地块大宗标的减少了，成交额超过50亿元 的地块仅6宗 ，其中最大标的额为丰台亚林西 地块，即华润置地 以底价74.7亿元 竞得开发的北京悦府 。
　　成交楼面价最高的是朝阳太阳宫 地块，即中建玖合府 ，达到8.83万元/平米 ，该项目也是集中供地以来指导售价最高的，为13万元/平米 ，但有10%政府共有产权 ，实际售价为11.7万元/平米 ，这也使得该项目成为今年最抢手的热盘，是唯一实现开盘即罄 的项目。
　　6、开发条件变得友好，现房销售已成趋势
　　在2021年土拍中，共25宗地 需配建公租房、人才公寓或保障性租赁住房，这从一定程度上加大了开发商的开发成本，并对商品房社区的品质形成一定影响。
　　今年，虽然第一批次仍然有3宗地 需配建保障房，但从第二批次土拍开始，新地块不再设置此类条件，为拿地的开发商进行了减负。
　　去年出现的新型政府共有产权 商品房，今年只产生了2个 此类项目，即北京瑞府 与中建玖合府 ，均为10万+ 项目。
　　帮主仍然认为，新型共有产权商品房是个好的政策工具，但是用错了地方 ，应将此政策用在更需要得到资金宽松扶持的刚需、刚改项目中，而不是为豪宅打折。
　　此外，今年成交55宗地 中，没有一块用于开发保障型共有产权房 。
　　总体而言，政府也在根据土拍的实际情况，调整供地政策，后期入市的地块开发条件更加友好，即使有配建，也是社区商服用房或教育、文体等设施，有36个 项目住宅用地十分纯粹。
　　现房销售 成为今年及未来的供地趋势，共有10个 项目需有现房销售面积 ，总面积达20.4万平米 ，占比年度总成交建面约4% 。
　　7、高标准、超低能耗、全龄友好社区成硬性指标
　　在对开发住宅的建筑标准方面，今年的土拍也发生了变化，高标准、超低能耗成为开发硬性指标。
　　在第一批次土拍中，各地块规划条件是这样描述的，须满足以下最低品质保障要求 ： 绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60%即 A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。  高标准商品住宅建设方案 还是竞拍程序中的最后一环。
　　但从第二批次开始，每宗地规划条件的描述已改为，须满足以下高标准商品住宅基本品质要求 ： 绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60%即 A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。
　　高标准 成为每个项目必须满足的条件，在建筑要求方面的改变主要为实施超低能耗建筑 ，具体而言是在建筑外墙保温层材料的使用上有区别，会增加建筑外墙厚度，但在计容时不会将增加的墙体面积计算进来，不会因此而影响实际得房率。
　　此外，建设全龄友好社区 、进行适老性设计 成为普适标准。
　　套内7090标准 仍然沿用，但是各批次设置该标准的地块逐渐减少，分别为7、4、1、1 ，预计明年该标准将逐渐淡出，减少行政干预、将专业的事交给专业的人做，是正确的做法。
　　8、房价保持平稳，地价小幅上涨
　　2022年成交的55宗地 ，平均综合楼面价约3.33万元/平米 ，相比2021年微涨约2000元/平米 。
　　但若比较同板块2021年与2022年的拿地价，如朝阳王四营、崔各庄、十八里店，丰台园博园，石景山衙门口，大兴西红门 等板块，起拍价与成交价均有较大幅度下降，这促进了今年土地的成交，却对去年拿地的项目形成了挤压。
　　从指导售价看，整体上今年成交8万+ 高价项目较多，共18个 ，相比2021年多了3个 ，北京新房房价基本保持平稳 。
　　具体到区域，只有海淀永丰中海富华里·富园 项目略微上调2000元/平米 ，石景山五里坨新项目 相比同板块限竞房呈大幅上涨 ，其它板块价格基本与2021年相当。
　　成交55宗地 中，指导售价高于10万元/平米 有4宗 ，7万—10万元/平米 区间有22宗 ，5万—7万元/平米 区间有17宗 ，低于5万元/平米 的有12宗 ，主要集中在顺义、房山、密云、怀柔、平谷等区，说明主城区与近郊市场，依然是改善产品占据主导 。
　　9、推出三个试点项目，首付标准有松动
　　二批次土拍中，北京市推出首批试点的三个全龄友好社区 ，涉及项目分别为北清橡树湾、中海首开·湖光玖里、懋源璟橒 ，针对北京中心城区60岁以上老人，若购买这三个项目，且愿意将户口迁移至项目所在地，如无在途贷款，购买该项目最低首付可降至3.5成 ，子女可作为共同借款人申请贷款。
　　这一试点政策的推出，符合北京中心城区人口向平原新城转移的大势，为部分特定人群置业降低首付门槛，有利于激发更多的置业需求。在涉及项目的实际销售中，的确有买房人享受到此政策的福利。
　　这一政策明年应将得到延续及更普遍的推行，也说明北京执行最严格的调控政策多年，若能在二套首付比例、普宅标准界定等方面进行合理调整，将有助于支持合理的改善需求入市。
　　10、朝阳、丰台仍是供地大户
　　从55宗地 的分布来看，朝阳区 与丰台区 均成交9宗 ，同为2022年供地大户，但两区均有流拍地块，成交率未达100% 。
　　14个 行政区域实现了土地出让，石景山区、昌平区、顺义区 为供地第二梯队，均各成交6宗地 ；海淀区 永丰F2地块3宗地 全部成交；通州区 与亦庄新城 实现了补仓，各成交3宗 与2宗 ；大兴区、房山区、密云区 分别成交4宗、3宗、2宗 ；门头沟区、怀柔区、平谷区 均只有1宗 成交；延庆区未供地。
　　城四区共成功出让27宗 宅地，相比2021年少2宗 。五环内地块有15宗 ，四环内有6宗 ，相比2021年均有增加。
　　从土地储备看，朝阳区 未来仍有大量宅地等待入市，奶西村、孙河前苇沟、十八里店朝阳港 等板块，均有旧村改造、整体规划的大块土地，待开发土地规模数百万平米 。海淀区、丰台区、石景山区 虽还有存量土地，但缺乏大规模开发板块。大兴区、昌平区、顺义区、房山区、亦庄新城、通州区 等平原新城范围，未来仍将是城镇改造开发的主战场。
　　土拍市场是房地产市场的影子，从拍地的情况即可反映出住宅销售端的变化与特点。
　　总体而言，保成交、减负担、增利润、有分化 是今年土拍市场的特点，为了确保土地成交率，降低流拍，政府在土地开发条件、起拍价等设置上，减少了此前配建保障房等开发条件，减轻开发商的操盘负担 ；通过降低起拍价，保障地块合理的利润空间，提升开发商的拿地意愿 ；但即便如此，由于今年市场端受经济大环境影响较重，楼市分化的倾向同样出现在土拍市场中，冷热不均现象明显 。
　　竞现房销售面积 地块的增加，则是为了＂保民生、保交楼＂ 采取的措施，这一政策虽然并不受开发商欢迎，但是作为未来的趋势，不欢迎也要接受，在相对热门的地块这一环节同样竞争激烈。
　　虽然今年土地出让宗数减少，新增住宅供应同比减少，但是北京市新房存量仍有8万多套 ，大约需要两年时间才能完成去化，因此，土地成交量减少有利于缓解市场新增供应过快的局面，有利于平衡市场供需关系。
　　2023年，在各项政策的扶持下，只要熬过疫情肆虐的寒冬，经济恢复正常，老百姓回归工作生活常态，相信无论楼市还是土拍市场，都会呈向上的趋势。
　　附：2022年北京集中供地成交地块信息总览表