未来小县城的房价会怎样？应该现在买一套吗？

　　现在三四线城市房价过万，五六线小县城房价在八千至九千的有很多。对于普通百姓来说，小县城这两年房价从3、4仟元/平方米，一下翻了一倍，短期内＂小地方＂的涨价速度令人感到惊叹。现在，人们在犹豫小县城房价是否应该买上一套呢？
　　对此，我们认为，近年来小县城房价的翻倍上涨，主要原因有三个：首先，本轮房价上涨，有板块效应。先是一二线城市上涨，后是三四线城市，现在轮到了五六线小县城房价上涨，这主要是货币政策宽松，小县城房价有补涨的需求。
　　再者，棚改货币化安置。就是国家发改委要求国开行给地方政府发放抵押贷款，而地方政府拿着大量资金都发放给也当地拆迁户，而当地拆迁户拿了现金支票后，就直接到附近去购置房产。要知道，小县城房地产市场盘子很小，经不起拆迁户的需求入市，结果小县城房价一个子就窜了上来。
　　最后，很多农民工到大城市去打工，他们看到了大城市的房价太贵，自己买不起，就决心在家乡附近的小县城里买上一套房产，这样把父母老小接到县城里居住，而强大的农民工返乡购房潮，使得小县城房价也扶摇直上，成为强手货。
　　至于未来小县城的房子是否该买上一套，我认为，如果你购房为的是自居，而且财力也允许，那就把房子买下来，圆上住房梦。但如果，买县城的房子是想投资，待涨而沽，那恐怕投资的风险会很大。
　　首先，之前对小县城房价构成利好的因素正在退去，比如，农民工返乡购房潮，在集中释放后会归于平静，而且很大一部分是投资性购房需求，一旦房地产萧条了，这类需求马上就会降温。还有棚改货币化安置，现在改为实物安置了，投机性购房者正在退出。
　　再者，小县城房价上涨，如果按照正常供需关系，不可能短期内出现暴涨，主要是购房需求集种释放出来的势头。而房价这么快的上涨结果是，远远脱离了当地居民收入，所以，一旦投机性购房需求退出，房价很可能会出现大起大落。
　　最后，小县城人口流出量大，流入量小，各种资源也不多，对外来人口吸引力并不是很大。小县城在短期内上涨过快，已经积聚了较大的投资风险。大起大落在所难免，而且小县城也没搞房地产调控，房价很可能是出现从哪里涨上来，再从哪儿跌下去的情况。
　　小县城并非不能买房，如果买房为了自居的话，小县城高房价也能够承受，还是不错的。但是如果投资性购房，目前政策利好已经逝去，当地人支撑不起高房价，很可能从哪里涨上来，再跌回去，所以投资性购房者对小县城房产还是谨慎为妙。
　　假如条件允许，大胆买，如下原因：
　　1、钱留不住：钱是留不住的，不是投资就是拿去七七八八的花掉，或者亲戚朋友都会找你借。这两年的投资还是少动，多少人因为疫情血本无归，另外就是买房之后，亲戚朋友就知道你钱花哪了，不再动这个念头。
　　2、钱会贬值：去年一年全球都在印钞票，钱多了，商品还是那么多，那你手里的钱就不值钱了，留在那边，又没有好的去处，那为什么不买个安心，反正小地方要跌也是不大可能，但要涨起来你可是会后悔。
　　3、房子有用：无论你自己住还是拿去租，都会有一定的回报率，万一房子不小心升值了，那你就赚大发了。
　　4、小地方水分不多：房子的土地成本加上建安成本，怎么说都要几千块，卖你几千块，是有点利润，但是要说大幅缩水的可能性那也是没有的，不比大城市，几万块跌个几千块太正常了，而你房子一平也才几千块，掉个几百块，那根本不会影响到你，但是涨个几千块，没买的话，你可能会接受不了。
　　未来大部分小县城的房价基本会有两种情况，一直是比较稳定，涨跌幅都不会太大，另一种就是面临较大的降价压力。由于你说的小县城这两年翻了一番，如果现在在买，基本就是高位站岗了，所以老亮认为现在不应该买了。    小县城房价无动力上涨
　　中国人有一个非常有意思的特质，假设一个人在朝向天空看，如果另一个人看到了，大概率要跟着看一下，然后就会有很多人跟着看，结果第一个看的人打了一个喷嚏，其他人一笑而散。
　　在很多商品的市场上也存在这同样的道理，当然房地产市场也不例外。一些小的县城本来是没有上涨动力的，但是由于受到周边或者全国大城市房价的上涨也跟风进行了上涨。这种上涨属于根本没有任何动力，所以一旦风停了，这样的小县城的房价下跌是最快的，也是最列害的。    上涨动力不足或失去上涨动力
　　有些小县城，由于前几年的棚改进行了货币安置，所以推动了房价的快速上涨，一旦棚改完成或棚改不在推进，那么这些县城也就是失去了上涨的动力。
　　还有一些县城，由于前些年实行乡镇学校的撤并，原来有些乡镇有初中和高中，撤并以后乡镇的高中都没有了，甚至有些乡镇连初中都没有了。在这期间，一些家庭条件尚可的人就到县城去买房，短时间买房者大量增加，也导致了房价的上涨。但是，几年以后，能进城买房的家庭基本已经买完了，没有能力的想买也买不起，所以，这类上涨的动力也几乎枯竭了。    县城人口不断流失
　　对于大部分小县城来说，人口基本都是属于流程状态。人作为买房的唯一动力在不断减少，同时，外流人员的房产还要出售，这就会造成房子供给增多，买的人少了，卖的房子多了，降价也就是必然了。
　　当然，以上的分析是针对绝大多小县城而言的，也并非所以的小县城都会如此。比如一些一线城市的卫星城，又或者是本身有非常大的潜力的小县城可能会是例外的情况。
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　　个人认为，未来几年小县城的房价会逐渐回归理性、以平稳为主。对于现在该不该买房，最好不要轻率，要理性的对待买房这个问题。
　　（一）我国的小县城多达上千个，房价从两三千到七八千，甚至是上万的都有，差别非常大。比较一致的看法是房价在四五千左右，算是较合理的。但是，由于多方面的原因，县城之间的经济发展不平衡，甚至差距还比较大，房价高的不代表水分就多，比如浙江省的大部分县城，房价大部分在万元上下。而有些地方的小县城，人口少，经济落后，但房价却不低，明显就是虚高。那么未来几年房价会怎么变化呢？个人的看法是，水分多的会逐渐被挤掉，价格理性回归是趋势，房价相对来说是平稳的。
　　（二）小县城的房价，甚至是小县城的未来，大都不被人看好，总认为县城的人口会越来越少，房子会越来越不值钱，其实这种看法是很片面的。大多数想进城的农村人，首选之地还是小县城，因为去大城市还沒有那个经济条件，年轻人是为了好找对象或者只是为了孩子上学，生活的压力仍然很大。但是，尽管生活压力大，还是要进城，还必须要买房子，也就是说，房价不会一下子降下来。
　　（三）至于现在是不是应该买房，这要根据自己的情况作决定。如果是自己居住，那就必须要买，租房子不能解决年轻人的婚姻问题，孩子上学也是个问题。虽然有的地方租房能解决孩子的九年制义务教育问题，上高中又成了新问题，还是要解决买房的问题。如果是投资的话，就不要考虑了，因为小县城不具备投资的条件，房价不会和大城市那样上涨，赔钱也是有可能的。
　　＂房住不炒＂大大思路会长期保持，小县城的房价要谨慎对待。
　　伴随着国家经济结构的转型，房地产行业必将会逐步褪去其原有的＂光环＂，全国各地的房价走势总体必然是趋稳的，各个城市间的差异化也将会变的越来越明显。说的直白一点，全国普涨多万情况基本上很难再发生，一些城市可能会稳重有涨，一些城市可能会长期持平，而少部分城市可能会出现缓步下跌。
　　未来决定房价走势的重要原因可能就是＂经济机构＂与＂人口结构＂。
　　其实＂经济结构＂在一定程度上也就决定了＂人口结构＂。经济发展势头迅猛的城市，人口流入必将更为明显，相应的人口也会更加的＂年轻化＂，这样的城市综合发展动力更足，购房的需求也就更加明显，其中刚性需求的占比也必然较多。，此类城市的房价走势必然也会持续保持稳定上涨。
　　反之那些经济结构落后，发展动力不足的城市，人口外流也将成为一种必然现象，人口老龄化也将加剧，这样城市的购房需求则肯定会出现＂疲软＂，房价基本上就很难出现稳定增长。一些经济结构严重滞后多万资源枯竭型城市，房价也很可能出现下降。
　　另外也要考虑房价与通胀之间的潜在关系。
　　我们手中的现金及资产，每时每刻其实都在承受着＂通胀＂所带来的缩水，如果通胀率是5%，那么房价一年增长5%的话，基本上也就相当于没涨。而房价如果保持不变的话，你的资产实际上就已经出现了贬值，除非房租可以抵御这部分缩水。但小县城的房租水平往往是比较低的，而且出租率也都较为一般，因此更需要格外的谨慎。
　　总结：
　　针对小县城的房产购买问题，首先要评估城市的经济走势及人口结构，如果意识到人口外流较为明显，建议还是慎重考虑。如果是纯刚需客户，那么也别顾虑太多了，毕竟房子是用来住的，涨跌的意义并没有那么大。如果是想投资或改善，建议还是综合评估好再进行考虑。特别是投资方面，建议尽量不要考虑了，也不符合国家的整体发展形势，未来如果正式实行＂房产税＂征收，将会给你带来更大的持有成本，也很容易让你＂陷入被动＂。
　　以上个人意见仅供参考。
　　大白话，捞干货。
　　自己确实需要长期住就买个差不多的，以满足硬性条件为主。
　　不是非要买就租，一般来说租金不贵。
　　长期看多数小县城房价会在某一个时间点下跌，资产的下跌是很绝望的。
　　第一，必须买才买，尽量一步到位
　　如果你是百强县，如果你们县产业非常好，那没啥说的，你买就是了，你准备长期在这儿生活的话。
　　如果不是尽量不买，但是如果你必须要上学，必须要面临给老人养老，或者别的什么必须要的原因，那该买还是要买，但是注意买这种房子就一次到位，你有什么需求就不要折腾了，不要想着我到时候把它卖了再置换，那成本太高了。也没有什么涨价的潜力。
　　第二，租金很难上涨
　　租金的上涨主要是流动人口，或者说你这个地方有厂子，有产业，那么这些人暂时买不起房子，他就需要租房子，小地方的最大特点就是没产业。
　　我们可以看到。很多县城里面的房子修的也是非常漂亮的，很多县城里平时的日用品也是供给充足的，县城里也有小学，也有中学，似乎有你需要的所有东西，但是你想在县城里过个体面的生活，除了公家单位，好像别的也就没有了，而且供养单位的收入也是比较差的，因为财政比较差。
　　而买得起房子的人呢，他老早就买了房子了，所以租金一般情况下是不是特别高的。
　　租金房价比特别低，一般有两种情况，要么就是特别差的地方，这个地方没有什么流动性的，你随便租。要么就是特别好的地方，这个地方未来的预期收入高，现在的房子低，小县城和京沪一线是两个极端。
　　第三，看绝对价格
　　就看绝对价格，如果绝对价格已经比较高了，比如比16年的时候高了一倍。那就别买了，风险太高了。或者买了，那你就想好了，要长期住，想好未来路怎么走，那也倒也无所谓。
　　如果绝对价格比较便宜，比如说距离上一步的起涨点，涨幅不到30%，比如说你看租金收入比还是比较高的，比如说你预计未来这个地方的是核心地方啊，他的小学升学率还可以，未来的小学生也是不少的，那就可以买。说白了，足够便宜。
　　第四，长期以邻为壑，被抽水，没有预期
　　现在的各地的政策是，大城市放开户口，资本不再稀缺，也就是说做生意的很多企业去哪里办都可以，交通发达，但是缺人，缺需求，缺人口却规模，没人买东西。
　　这种竞争带来的最直接特点就是以邻为壑，我发展起来了，把你给抽干了。
　　有的人说我们这个地方是走了一些年轻人啊，大部分的人都没有走啊，问题是这个世界的特点就是这样的，大部分人是用来凑数的，只有少部分人受过高等教育的人，脑子比较聪明的人是用来创造财富，改变这个世界。
　　这些年轻人被抽走，他们去到大城市之后，大部分可能就不愿意回来了，那么这些人怎么办呢？他们会把老家的一些房子卖掉，去凑一个首付。这是没有办法的事情，很多男人要娶媳妇儿，但你有什么办法呢？
　　而且我们国家已经从政策上开始确认这种趋势了，特别是小县城被吸的可能性非常之大，这个事情只是早晚的事情，我觉得大部分的县城在未来会有一波跳跌。
　　第五，什么时候会跌，会有一个临界点
　　当然现在还没有跌，这是为什么呢？第一，房子是个耐用品，他可以长期的放着，即使没有市场，我依然可以让他放着，一手房，只要开发商撑得住，二手房就更是这样了，我只要不卖，对我也没有影响，那我就可以把它放着不卖。
　　我说过，价格是一个非常神奇的东西，价格的调整也是需要成本的，你不是去卖菜，不是卖股票，房子的价格，他会到一个临界点去往下跌。
　　我想这个临界点就是常住人口，或者说一个地方一段时间内的固定人口，当人口能达到一定的规模的时候，这个时候她的医院，学校，超市，商业公园都还有存在的价值，一旦人口跌到某一个法制以下，那立马就是一波暴跌，因为这个需求是能满足或者不能满足的关系，我们现在看日本的很多偏远的小城市就是这个样子。
　　还有一个因素，那就是房产税的征收，我说过房产税的税率不会太高，但是他会像个狗皮膏药，好房子能卖的出去的房子征收房产税也无所谓，而如果是差房子的话，你的评估价格越高，你就会交一个税，如果你既卖不出去，又租不出去，又要交一个狗皮膏药水，你会怎么办？你会直接让他价格归零。
　　所以这个才是最大的风险，很多人为房产税欢呼，但是注意这个可能达不到大家的效果，这只是一种征税的手段。而且从发达国家的经验来看，房价越高的地方征收房产税越高，当地的教育，医疗资源都很好，房价越低的地方，当地的政府就根本没有税收，那么对于当地的管理，对于城市的建设就会越来越差，这是一种加强的两极分化。
　　所以结论就是，如果是必须要买，如果是满足一些急需的条件，那就买。
　　买就一次到位，满足最低要求，不要想那么多。
　　大城市的人口吸附是一个以邻为壑的政策，这个政策只会愈加的加强。
　　资产价格的下跌往往是闪跌的到一个临界点，会迅速下跌而不是缓慢。
　　早做打算为好。
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　　未来小县城房价平稳！回想起房改前的日子，政府分给自己一套房子，只交了象征性的房租，根本不存在买房的压力，也不需要为买房子操心劳累。你住着政府的房子，需要维修报告政府即可。那时没有太多的思考，没有现在这种买房子的压力。
　　进行房改后，自己没有分到房，还得买房子住。记得是2002年，买了一套120平方(每平方650元)房子，花了近8万多元。自己手上有3万多元，与亲人借款5万多元，还款也用了6年多。现在回想起来，感到十分值得，如果按如今房价每平方6000元计算，那我要用72万元才买得到房子。天啊，真是天文数字啊。
　　不知什么时候，香港＂买楼花＂的理念引入我们国家，房子与文物等同，房子越来越值钱，房子越来越增值。房子还分学区房、海景房等等。各地的炒房团也出现了，房爷、房叔、房哥、房姐也出现了，中国从此进入高房价时代。2018年，在某城市买了一套80多平方的房子，房价要过百万元，要做20年的房奴，想想太辛苦了。谁让我做房奴？自己很无奈啊。
　　政府看清楚了高房价的危害性，终于发出＂房子是用来住的，不是用来炒的。＂政令。刚性购房人不希望房价下跌，最起码是希望房子保值。大多数购房者希望房价下降，但是真实房价下降又不现实，也会带来诸多社会矛盾。房价低与房价高两头不讨好，唯有保持房价的稳定和健康发展了。事实告诉我们，房价应该与经济发展同步，房子不是文物硬弄成文物，且违反了自然规律，受伤的只能是百姓。
　　房价平稳是长期的，有条件可以多买一套，不够条件迟点买房也无仿。
　　全国房价普遍上涨，在一线大城市受到调控影响开始收缩稳定之后，不少下游城市的房价开始迅速增长。小县城也成为了方剂上涨的重要一环。目前全国平均房价为9300多元，不少小县城依然低于这个平均数，这也意味着不少地区的房价还未达到高点。再加上近些年城市的集中发展趋势明显，楼市的发展更是得到了前所未有的机遇。只要发展不停止，楼市的活力就不会消退。
　　相对来说更多的人不愿意相信小县城的房价会有什么大的发展，也不相信小县城的楼市可以持续稳定。但是在大的楼市调控需求之下稳定发展的楼市依然是小县城也具备的潜质。只不过县城之间也有区别，县城内部不同地区也有区别。只要找到了差比所在，那么小县城的房价还是可以上涨的，这也就满足了大多数购房者买房不赔钱，有收益的需求。
　　小县城也看人口
　　今年鹤岗成为了楼市的一大热点话题。鹤岗几百元的房价给购房者提了醒，收缩型的小县城会有房价的风险。但是鹤岗几百元房价的区域都在线城周边，二线城中心区域的房源价格也在几千元的水平。因此，房价最终还是看人口。小县城要发展也需要聚集人口，人口的聚集看的就是县城的竞争力，地理位置好，资源好的小县城一定会是村镇人口最终流动的方向。这样的小县城自然可以获得不错的发展与楼市的增长。
　　小县城看开发商
　　近几年大型房企也瞄准了小县城的市场，尤其是碧桂园成为了搅动小县城房价的直接因素。大型房企的入驻绝不是空穴来风，而是有真发展与真利好才回来的。所以说紧跟大型房企的布局买房也是小县城可以考虑的购房方式。
　　小县城的房价上涨趋势是必然，因为楼市从无到有就是购房需求逐步消化的一个阶段。但是房价能涨多少，稳定在什么样的高度就要看当地的总体发展规划要求，如果小县城背离自身人口和经济能力盲目依赖房地产扩大，当地楼市被本地房企垄断的话，这样的小县城最终的发展就会遇到极大的瓶颈，购房也应该当小心。话说回来，房子应该回归居住的本质，如果仅从居住的需求来看，小县城买房并没有什么好讲究的了。
　　未来小县城房价基本上是有价无市，现在基本上都是5000到8000一平米，你要是有钱又是自住的话买就买了，无所谓，要投资的话还是在等等看。离一二线城市近的县城房价可能会升值，偏远山区就不好说了。
　　值得，非常值得
　　1，未来县城房价不会跌 ，只会涨，有可能慢慢上涨，也有可能暴涨。如果你有钱就赶紧上车吧。刚需的话赶紧买，炒房的话不建议
　　2，物价上涨，钱越来越不值钱。如果你把钱放在银行里，钱会不断的贬值，花钱买房是一个很好印制通货膨胀的措施，而且买房贷款是一个很好的融资方式，对于普通人来说，没有比买房贷款更好的融资方式了。
　　3，为什么有人唱衰县城房价。两个字：眼红，典型的吃不到葡萄说葡萄酸。很多农村的人在老家盖几层楼装修的漂漂亮亮，一年又住不了几天，白白浪费。农村有个地方住就行了，没必要盖那么豪华那么漂亮
　　4，县城的教育医疗生活等较为便利，孩子读书，老人看病，年轻人逛街购物非常方便，搬到县城住非常不错。
　　5，县城人口太少的不值得买，如果你老家县城 总人口在一二十万的话，最好不要买。