遭恐慌性抛售！业绩销售不算差，金地何以至此？

　　摘要：市场如同惊弓之鸟，真是一个有趣的时代（欢迎关注杠杆地产）
　　撰文|杆姐&编辑|雯雯
　　诡异了，一个能提前偿债，年内再无到期公开债务的房企，债券近日却遭遇恐慌性抛售。
　　继2022年10月18日、17日，金地集团多只债券大幅波动、大跌百分之四五十后，10月19日，该司的债券再次发生系列偏离估值较大的价格异动，一度触发临时停牌。
　　图表来源|企业预警通（特此感谢）
　　在杠杆地产的印象中，金地集团算是地产界的好学生、乖宝宝，各项指标至少看上去也还行，怎么就发生这样的事情？
　　现在地产公司真是惊弓之鸟，随便一起事情、一个传言，就可能导致股崩、债崩。
　　1、提前偿债，年内再无到期公开债务，债券却持续崩
　　本周以来，围绕金地集团债券的恐慌性抛售，似乎有愈演愈烈之势。
　　10月19日，上交所公告披露：自2022年10月19日09时43分开始暂停＂21金地01＂交易，自2022年10月19日15时27分起恢复交易。
　　＂21金地01＂10月19日上午交易出现异常波动，涨超33%，触发临时停牌。
　　截图来源|上交所（特此感谢）
　　如上图，类似临时停牌情况，近日连续出现。
　　整个10月19日，金地集团相关债券偏离估值较大的价格异动多次。
　　在此之前，10月17日，金地集团美元债剧烈下挫，其中金地24年8月到期的美元债暴跌14美分至40/44附近，引发市场关注。
　　通过企业预警通杠杆地产看到，该笔美元债余额为4.8亿美元，票面利率4.95%，到期日是2024年8月12日。
　　而且，这也是金地集团截至目前唯一一笔还没到期的美元债。
　　接着10月18日，＂21金地MTN003＂、＂20金地MTN004＂、＂21金地04＂、＂21金地MTN002＂均跌超50%；
　　＂21金地03＂跌超28%，盘中二次临停；
　　＂21金地01＂跌超20%，盘中临停；
　　＂16金地02＂跌超13%，＂20金地01＂跌逾11%……
　　奇怪的是，下跌的原因，不仅杠杆地产，我想多数人都是一头雾水，并没有听说任何负面的消息。
　　这逼得金地集团10月18日发布＂关于公司近期生产经营情况的公告＂。
　　公告披露，2022年内，公司已连续多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的兑付，其中包括兑付人民币公司债券本息83.39亿元、境外债券本息4.62亿美元、中期票据本息15.76亿元。
　　截至公告日，年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。
　　在此之前的几天，金地集团公告披露：
　　于2015年10月15日发行2015年公司债券（第一期）（以下简称＂15 金地 01＂），发行规模人民币30亿元，票面利率为4.18%，期限为7年期，附第5年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。2020年回售结束后，15金地01本金余额为27.25937亿元。
　　公司已于2022年10月13日将15金地01本息合计2,839,881,166.60元全额存入中国证券登记结算有限责任公司指定银行账户。
　　对，提前偿债。
　　2、不需要钱还是融资不顺
　　企业预警通披露，截至目前，金地集团债券存量规模为416.01亿元，有31只债券。
　　离岸债券方面，如上所述，金地集团仅存续1只美元债，存续规模4.8亿美元，2024年8月12日到期。
　　如上文杠杆地产写过，10月13提前兑付一笔债务后，2022年已无到期公开债务。
　　图表来源|企业预警通（特此感谢）
　　同时，此前的公告披露，截至9月底，金地集团的银行授信规模将近2700亿元，剩余可用银行授信规模将近1780亿元。
　　其中，2022年获得银行新增授信额度超过200亿元。截至上半年末，金地集团持有货币资金余额约648亿元，其中能自由支配的资金比例超过70%。
　　看上去不缺钱。
　　根据说财猫此前的统计，截至2022年中，金地集团剔除预收款项后的资产负债率为67.89%，净负债率57.76%，现金短债比1.55。
　　三道红线全绿，看起来还不错。
　　图表来源|说财猫（特此感谢）
　　融资方面，很多媒体都注意到，2022年以来，金地集团仅在2月份发行一笔17亿中票；
　　以及旗下金地商置7月以上海九亭金地广场、北京搜狐网络大厦为底层资产，设立过一笔17亿元资产支持专项计划。
　　此外再无融资。
　　2022年上半年，金地集团筹资性现金流净额为净流出状态，净流出52.76亿元，再融资应该说还是有一定压力。
　　图表来源|东方财富（特此感谢）
　　近些月，市场传闻金地集团计划发行新的中期票据，不过目前没有看到实质性动作。
　　2022年以来，监管方面曾努力推动信用债、增信、担保等方式为优质民营房企发债，不过，其他部分房企多有发债，就金地集团动作不大。
　　原因是什么？
　　确实如金地集团公告所言，钱不缺，银行授信有大把？
　　媒体注意到，金地集团2023上半年有近110亿元公开债到期，一年内到期的短期债务约420亿元。
　　还有358亿元的应付账款，主要为应付建筑工程款及土地价款，且账期在一年内。
　　3、业绩、销售不算差，何以至此
　　金地集团公告披露，2022年9月，实现签约面积110.7万平米，同比上升12.78%；实现签
　　约金额227.0亿元，同比上升7.05%。
　　2022年1-9月累计实现签约面积706.4万平米，同比下降33.51%；累计实现签约金额1630.8亿元，同比下降28.69%。
　　虽说前9月销售面积、金额都还是下滑的，但是9月的表现明显向好，可以说比同行总体要好。
　　同时，无论什么榜单，金地集团前9月的销售额都是稳居前10名，起码都是在8、9位左右。
　　另外不得不说，金地集团的融资成本是真的低，4点的多，不到5个点，和央企有得一拼。
　　问题来了，既然几乎什么都不错，为何会发生这样的事情？
　　我们注意一个细节，这2天金地集团相关债券的暴跌，似乎交易量并不大，几万块、几十万元为主。
　　以这样一个成交情况，就把一个大厂债券砸成了暴跌，是不是很有趣？
　　到底是惊慌失措，还是有人故意？
　　8月时，金地集团高层曾举行一场有关投资人电话交流会，回应当时＂股债双杀＂，也提到＂表外＂内容。
　　一些合作项目，是和房企还是和金融机构合作，是否存在明股实债？若涉表外债务，市场有一些忧虑？
　　当时，金地集团高层在沟通会上强调，表外项目只做开发贷，不做信托融资，表外融资用途专一，抵押物充分，风险可控。
　　但是少数股东权益大幅增长的情况，杠杆地产发现，似乎也是存在的。
　　此外有媒体注意到，金地集团和很多房企一样，截至二季度末，存货也不低，超1800亿元，去化、减值的风险至少还是存在的。
　　到底会怎样，得看大行情。
　　对了，不久前的9月初，金地集团发布公告，大家人寿再度减持公司股票，持股比例已降至 5%以下。
　　2021年开始，大家人寿就开始大幅减持，作为金地集团的老股东、曾经的二股东，从超20%的股份，到逐步减持到今天这个情况……
　　是股东自己的战略考虑，是大家人寿对地产行业的前景判断不乐观，还是具体到对金地集团有担忧？杠杆地产不得而知。
　　股债暴跌，这一年我们看太多，其中不乏优质企业，市场如同惊弓之鸟，这一次轮到金地集团——＂招保万金＂这样的企业居然也会，真是一个有趣的时代。
　　本文未标注出处的财务图表，均源自金地集团有关公告，特此说明并致谢
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