房地产史诗级救市，房价还会涨吗？不给穷人希望了？

　　最近，央行和银保监会发布重磅救市措施，通过16条举措，全方位向房地产市场输血，被业界称之为史诗级救市。这一次救市，会给房地产市场带来怎样的影响呢？
　　由于房地产市场持续降温，去年以来，我国房地产救市就开始不断升级，到了今年国庆前夕，这一轮救市到达高潮。10月1日之前，有关方面密集出台了力度很大的救市措施，央行宣布部分城市可以阶段性下调个人房贷利率下限，以及下调住房公积金贷款利率，财政部宣布居民换房可以退还个税。这一轮国庆救市，将房地产救市行动推向了一个新的高度。
　　但是，国庆黄金周前夕的紧急救市，并没有给楼市带来立竿见影的效果，无论是销量、价格还是开发商投资，各项关键指标都还在继续下跌。从销量来看， 10月份的商品房销售面积和销售额，同比降幅都超过了20%，和9月份的下降幅度相比明显扩大。
　　图 | 视觉中国
　　从房价来看，也是继续呈现环比下降的趋势，而且降幅扩大，房价下跌的城市数量也是越来越多，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有58个和62个，比9月份继续扩大。
　　销售的不景气，也让开发商越来越没有信心，今年10月份，全国房地产开发投资同比下降16%，创下年内新低。
　　今年前三季度，中国经济实现了3%的增速，如果想要实现5.5%的目标，就意味着四季度必须全力赶超，如果房地产市场的投资和销售都保持负增长，对于经济增长将带来更大压力。
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　　由于国庆前夕的救市并没有起到预期的效果，所以，房地产的救市行动继续升级。11月23日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，房地产市场迎来了被业界称为＂史诗级救市＂的金融16条。
　　金融16条的核心内容，就是向房地产市场全面注入资金，之所以被称为史诗级救市，原因在于，过去几年，我国出于防范房地产风险的考虑，对房地产融资全面收紧，而金融16条则开始全面松绑。
　　在金融16条的诸多条款中，最引人关注的头两条内容是，一、稳定房地产开发贷款投放；二、支持个人住房贷款合理需求。回顾一下我国近年来的房地产融资环境的变化，就能更准确理解这两条救市政策的丰富内涵。
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　　最近一年多时间，国内大量房地产企业纷纷爆发债务危机，其中不乏恒大、融创等房地产龙头，引爆这些开发商债务危机的导火索，主要是监管层从2020年以来开始收紧房地产的融资渠道。
　　2020年8月，住建部和央行约谈了恒大、万科、融创等12家重点房企，向企业传达了＂三条红线＂的要求，从资产负债率、净负债率和现金短债比三个方面约束房企的债务规模，如果房地产企业踩中三条红线，就不能再新增有息债务。像恒大这样的开发商，以前一直给人不差钱的印象，奥秘就在于可以通过＂借新还旧＂不断维持现金流的运转，但是＂三条红线＂切断融资渠道之后，恒大这样的高负债企业开始迅速曝雷。
　　那一轮监管风暴，不仅是通过三条红线限制了房企的融资能力，同时还通过银行渠道，限制银行贷款过度流向房地产市场。2020年最后一天，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对中资银行的房地产贷款划出了两道红线，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限。前者主要是针对房地产企业，限制银行资金过度流向开发商，而后者主要针对个人购房者，要求银行的个人房贷占比必须控制在一定红线之内。
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　　当时监管层之所以从不同角度全方位收紧房地产融资渠道，主要原因在于，房地产被视为中国经济金融风险最大的灰犀牛，为了避免房地产给中国金融体系带来冲击，所以，监管层希望提前收缩房地产的债务规模，在房地产和中国金融体系之间筑起防火墙。
　　随着大量开发商陷入流动性危机之中，全国各地到处爆发烂尾楼风险，开发商不再积极拿地，房地产投资持续负增长，不仅给地方财政带来压力，经济增速也面临较大负面冲击。在这样的背景下，最新出台的金融16条，开始向房地产市场全面注入流动性。对于开发商贷款需求，要求＂鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展＂；对于个人房贷，要求金融机构＂支持刚性和改善性住房需求＂。
　　金融16条的其他内容，还包括积极做好＂保交楼＂金融服务，积极配合做好受困房地产企业风险处置，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排等等。这些举措，对于化解当前的楼市风险、缓解开发商的资金压力能起到及时雨的作用，但对于楼市房价而言，不会有太明显的作用。
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　　过去20多年，国内房价每逢调控放松，都会迎来一轮大涨，这一次再度大涨的可能性已经极低。主要原因在于，从楼市的供需层面来看，房价已经失去了大涨的基础。
　　从供给层面来看，中国的住房已经不再短缺，甚至略有过剩。2003年，全国城镇户均成套住宅套数0.83套，也就是每户不到一套房，住房短缺构成了房价上涨的基础。但经过十几年大规模建设之后，国内已经告别了住房短缺时代，目前城镇户均住房套数已经达到了1.1套，即使算不上严重过剩，但至少已经不再短缺。
　　而从需求层面来看，人口和收入增速放缓，意味着楼市的支撑基础将越来越弱。最近几年，国内人口增速快速放缓，2021年的人口增长仅有48万人，按照国家卫健委的测算，十四五＂期间，我国人口将进入负增长阶段。不仅如此，随着经济增速放缓，民众收入也会随之减速。当人口规模越来越少，收入增速又越来越慢，楼市的购买力将越来越弱。
　　更重要的是，民众对于楼市的信心也变得越来越不足。过去很多年，房价之所以持续大涨，是因为很多人抱有房价只涨不跌的信念，但是现在，无论是一二线还是三四线，几乎没有房价不跌的城市，房价只涨不跌的神话早就已经破灭。
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