国企兜底拿地的一些看法

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　　现在为什么出现那么多城投兜底拿地的现象？
　　当然一方面是大市场的原因，但我们转而想即使在市场行情较好的情况下，依然存在很多城投兜底拿地的情况；
　　比如21年以前，市场还算可以吧，那个时候据我发现仍然有很多城投、ZF平台公司兜底拿地。
　　说实话现在的普遍情况是，国企拿地很多纯粹是为了兜底而去的，至于为什么要拿，拿了以后干什么，应该很多国企都是没有想清楚的。
　　我看到过很多国企经常是在拍地头一天或当天，因为报名企业家数不够，直接被安排过去参拍的。
　　本身就是过去凑数烘托氛围的，压根不想拿地，有的甚至害怕拿地，生怕自己一不小心把地举牌到了自己手里。
　　但是如果真的没有企业愿意出到政府意向价格拿地的话（很多时候起拍价就已经很高了），国企城投往往就只有被迫去把地拿了，要不然流拍的话主政领导会非常难堪，显得当地房地产市场热度不足，后续卖地可能就不太好卖了。
　　为什么在市场好的时候，仍然会有很多城市的土地卖不出去？这里面还是有很多地方值得思考的。
　　最近我有一个做市政工程的朋友，前两年在四川的一个县级市帮ZF修路，路是修完了，但是最后却迟迟收不到工程款。
　　ZF直接告诉我朋友，由于财政困难，工程款可能没办法现金支付了，要付的话只能拿一块土地来抵款。
　　我朋友本身就不懂房地产，但是没办法，有一块土地总比一直收不到款好吧，因此只能无奈答应拿一块土地来抵款。
　　也按照ZF收支两条线的要求，先把土地挂牌出来，自己先交钱把土地拍下来，政府收到土地款以后再以土地款支付朋友的工程款。顺利实现了以土地抵债。
　　拿到这块土地以后，我朋友想的就是尽快把地卖出去，把自己的本金收回来，哪怕是亏个20-30个点也行。
　　但兜兜转转一年多，迟迟找不到买家，找了很多地产公司，都没意向买这块土地，大家普遍都说这个县级市市场太烂了，根本就不敢进入这个市场，就去以后就只有一条路：死！
　　原来，朋友拿地的这个县级市房地产市场早就已经供大于求。
　　前十年，当地不加节制地卖地，导致这个城市到处都是新开发的楼盘，小小的一个县级市在售楼盘就好几十个。
　　土地卖不出去以后，ZF又采取了土地抵款的这个路子，前前后后出让了数十块土地进行抵款。
　　小小的一个县级市，已开发未售+未开发的土地存量就达到了300万方，按目前市场的年均去化量来估算，至少要卖十年。
　　这还是建立在没有新增土地入市，以及购房需求未来十年都不萎缩的前提下。
　　在售的楼盘由于竞争已经白热化，很多楼盘售价都在3000左右，恒大的精装房去年就2200开始甩货...
　　这样的市场，换做任何一家房企都是不敢进的！因此朋友拿的这块土地估计要很久很久地烂在自己手里了。
　　从这个案例里我们就可以看出，即使是在同样的大环境下，每个城市的土地市场也是分化的，有些城市地供不应求，挂出来就溢价卖出，而有些城市的土地挂出来就要么流拍要么被城投兜底获取。
　　核心的原因还是在于，这个城市过去时间里对土地供应是否节制，供地节奏是否兼顾了房地产市场的良性发展。
　　还有些城市，明知道自己城市的房价已经支撑不了地价，仍然设定比较高的起拍价，导致房企们根本算不过胀只能作罢。
　　都是主政领导们对自己城市的房地产市场没有清晰认识，庸政懒政才导致了土地的频繁流拍，最终演变到城投普遍兜底拿地的现象。
　　而城投把地拿到手上后，由于没有专业团队开发，处置方式往往就三种：
　　①拿到地后再转手卖出去。
　　这是最为常见的，卖出去一般就是原价卖，拿成多少钱卖成多少钱，再加一些资金利息，一般10个点左右，盈利主要就是这部分资金利息。
　　当然如果土地素质很差或者拿的价格本身就很高的话，有可能地还是卖不出去，一直砸到手里等到下一轮市场春天再卖..
　　②拿去融资。
　　把土地抵押给银行或者国开行，再套一些资金出来。
　　虽然国企负债增加了，但是实打实地帮ZF换回部分资金，主政领导一般还是比较满意这种方式的。
　　③与地产企业合作开发。
　　这种合作开发的模式往往是政府出土地，房企出开发资金的方式。
　　一般卖不出去的地素质本身不是很好，房企愿意介入，无非是资金峰值投入小，这样算下来即使利润少，但本金投入也小，可能年化回报还不错，也就还愿意做。
　　而国企的诉求就很简单，借助房企专业的开发能力，帮自己把土地款早点赚回来，运气好的话就再赚一点利润。
　　除了上面这种模式外，还有房企直接帮国企进行代建的模式，房企收管理费，所有的盈亏都政府自己负责。
　　无论政府出地房企出开发资金模式，还是房企代建模式，房企们的主观能动性其实远没有自己独立开发那么强，因为毕竟自己投入不大，也只是收取部分相对固定的费用。
　　因此，上述几种方式都没有最大限度发挥土地资源价值，最好的方式还是应该盘整好自己的本土房地产市场；
　　引进专业的品牌房企进入，将土地以合适的价格卖给品牌房企，以他们专业的开发团队才能最大限度发挥土地资源价值。
　　ZF卖回了土地款，房企们有利润，老百姓买到好品质的房子，这样才是一个良性发展的路子。
　　今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号＂牧诗地产圈＂。