从过气赛道跑出一只新加坡独角兽

　　许多人了解新加坡可能是从听林俊杰或孙燕姿的歌开始，富有特色的＂坡式英语＂（Singlish）也让人印象深刻。
　　因为热钱的持续涌入，新加坡已成为当下财经界的一个焦点。各国富人纷纷在新加坡设立家族办公室，许多中国企业家也将新加坡作为出海首站。
　　为什么是新加坡？事实上，作为一个城市国家， 新加坡是＂优等生＂体质，从来不缺名衔 ，如最久远的＂亚洲四小龙＂、＂花园城市＂，以及在2020年超越香港夺得的＂全球最自由经济体＂称号。
　　作为东南亚最发达经济体、亚洲金融中心，新加坡诞生了多只独角兽企业，其中包括了已通过SPAC形式在美国上市的＂东南亚滴滴＂Grab，被阿里全资收购的东南亚电商龙头Lazada，以及冉冉升起的Patsnap、领创集团等新星。与中国的情况较相似，新加坡的独角兽企业也大多诞生于云计算、AI、电商等热门赛道。
　　然而，在共享办公这一跌下风口许久的领域中，也跑出了一只 新加坡独角兽企业 —— JustCO ，它是目前 亚太地区最大的高端共享办公空间运营商 。JustCO于2020年初完成新一轮融资后，估值正式达到10亿美元，荣登独角兽行列。除了新加坡大本营，JustCO在泰国、日本、韩国、澳洲、中国均有布局。其在韩国首尔的商业核心地带江南区更租下一整栋大楼，命名为JustCO大厦。截至目前，JustCO在中国大陆的唯一一个网点设于上海会德丰广场。
　　曾几何时，WeWork的估值被软银推高至470亿美元之巨，却在IPO前被媒体、资本市场戳破泡沫，这只巨型＂独角兽＂发育不良的真面目暴露无遗。相较于WeWork，相信不少国人对JustCO还未有耳闻，其当前的体量远不如＂巅峰＂时的WeWork，但业已称霸亚太地区。
　　JustCO不希望自己被拿来跟WeWork比较，它确实走出一条截然不同的发展路径。那么， JustCO到底是怎样炼成的 ？
　　解构JustCO：共享办公创企范本
　　JustCO的成功是＂人和＂、＂天时＂、＂地利＂三方面造就的。
　　01/
　　＂人和＂：创二代实现＂狮子王＂式成长旅程
　　创始人龚万鑫（Kong Wan Sing）出生于马来西亚柔佛州的一个华族商人家庭。父亲白手起家，经营一家纺织公司，后来客户已包括耐克、阿迪达斯等运动服饰巨头。耳濡目染下， 龚万鑫19岁时就梦想拥有自己的商业王国 。
　　龚万鑫从纽约大学斯特恩商学院毕业时，科网热潮尚未退去，他拒绝了高盛的offer，转而跟同学一起创业， 但半年后公司倒闭，他只好回到纽约当＂打工人＂ 。
　　雪上加霜的是，此时 家族产业开始走向没落 。受纺织工业向中国大陆转移的冲击，家族纺织生意一落千丈，龚的父亲最终卖掉了工厂，并将资金投向房地产。龚万鑫辞掉在纽约的工作，回国帮父亲发展新事业，并取得了不错的成绩。 正当龚万鑫打算＂躺在功劳簿上睡大觉＂时，母亲督促他去新加坡的大企业上班，学习经验 。龚万鑫听从母亲的建议，在新加坡大型地产公司丰树产业找到了一份工作。
　　机会却不知不觉出现了。龚万鑫在新加坡工作期间，共享办公业开始发展，雷格斯等服务式办公空间巨头也入场。但龚万鑫发现，巨头的共享办公产品仍带有传统办公室的色彩， 缺少了＂人情味＂ ，他觉得市场更需要的是 有助于工作者互动交流的办公空间产品 。2011年，在家人的资金支持下，龚万鑫创立了JustCO的前身JustOffice。或许真的是因为龚万鑫准确洞察到市场空白点，JustOffice的 第一个办公产品两个月内就全部租出 。
　　首战告捷，但龚万鑫不敢松懈。他意识到，要想保持竞争力，就必须 不断精进产品和服务 。单靠自己的力量不足以落实这个目标，龚万鑫拉上了妻子和弟弟。
　　曾于宝洁工作的妻子刘菉是其大学同学，在JustCO主理员工培训和客服品质提升。据刘菉的讲述，龚万鑫非常看重客服人员对服务规范的落实是否到位， 要求她亲自坐在前台带着客服人员练习接听电话的规范动作和话术 ，直到确认员工都做到位了才算完成任务。
　　刘菉开朗、随性，更容易与一线员工拉近距离， 与严谨的龚万鑫在管理能力上形成互补 。弟弟龚万龙则担任JustCO的首席商业官，负责泰国、印尼等其它东南亚国家的业务拓展。三个人构成了JustCO的管理团队核心。
　　不过，龚万鑫深知， 企业要做大，必须引入更多外部专业力量 。因此，一些优秀职业经理人陆续加入了管理层，Loke Huey Teng就是其中之一。她曾担任丰树商业信托的CFO，于2021年6月成为了JustCO的CFO，负责其最擅长的资本市场、并购等模块。龚万鑫认为Loke Huey Teng的加入将有力支撑企业对行业并购活动的参与。
　　并购有助于JustCO扩大规模，但龚万鑫始终保持务实谨慎的态度，他强调并购实施的前提是 交易双方的理念一致 。
　　事实上，龚万鑫曾在一场潜在并购交易中遭受挫败。2017年，WeWork宣布进入亚洲市场。 背靠软银的对手来势汹汹 ，为了应对挑战， 龚万鑫计划与当时在中国国内已成一定规模的同行裸心社合并 ，合并后新公司的业务范围将覆盖中国大陆、新加坡以及其它亚太市场，快速获得规模优势。
　　然而，随着尽调的深入，龚万鑫发现裸心社把JustCO视作这场潜在交易中的＂配角＂。 更重要的是，他发现自己与裸心社创始人的经营理念有着本质差异 ，对方也察觉到了不合适。强扭的瓜不甜，两个公司合并交易最终没有成行。裸心社后来被WeWork以4亿美元收购。
　　*图片来源：Unsplash
　　龚万鑫对资本和扩张的务实态度可见一斑。他不拒绝资本，但强调投资者要能与JustCO发生协同作用；他不排斥上市，但更愿意在企业实现盈利后才上市，从而保障公司的投资价值——＂ JustCO不想成为另一家赚不了钱的上市公司 ＂，龚万鑫说道。
　　可以说，极致 工具理性 主义的创始人为JustCO的稳定经营锚定了正确方向。
　　02/
　　＂天时＂：踩中市场空白点，成功后继续顺应混合办公发展趋势探索新业务
　　疫情前，工作模式已经开始变化，零工经济兴起，创意工作者、数字游民等名词变得不再陌生，白领的自主意识也越来越受到企业主重视；疫情后， 混合办公风潮有增无减 。根据近期Owl Labs、Global Workplace Analytics联合发布的调研结果，在受访的美国全职工作者中，今年 更喜欢混合办公模式的人数占比为36% ，而更喜欢在固定办公室工作的受访者占比仅为22%。在新兴工作模式持续普及的背景下，灵活办公空间需求日益上升，这是JustCO商业模式成立的 根本逻辑 。
　　传统租赁方式下，企业通常需要跟业主签订若干年限租约，在经济不景气或企业发展受阻的情况下，工位可能空置，企业却依然需要支付租金。而如果选择共享办公空间，租赁方可根据需求配置固定工位、临时工位或者单间。同时，共享办公空间往往将 ＂硅谷式＂工作氛围 作为卖点，吸引年轻一代。仲量联行2022年度＂未来工作＂调研结果显示，73%的受访企业负责人表示已经或正在计划对所有办公空间进行 开放式、协作式改造 ，包括取消固定工位。
　　*图片来源：Unsplash
　　大型企业早已拥抱灵活办公空间。戴德梁行的研究发现， 过去几年亚太地区共享办公的需求由具一定规模的企业客户主导 ，与欧美市场由自由职业者、初创企业驱动的情况大不相同。目前，JustCO的办公空间总体出租率为80%， 跨国企业客户 在其新加坡、韩国市场的占比均为一半，包括了欧莱雅、Riot、Foodpanda等，剩下的租户才是中小企业、初创公司。换句话说， 大中型企业是JustCO业务的压舱石 。目前，灵活办公空间占新加坡总体商办市场的份额为3%-5%，JustCO仍有很大的机会。
　　共享办公业本质上是＂二房东＂生意，但JustCO正在为这门生意 注入新的生命力 。一方面，JustCO投资了地产科技公司REinvent，借力REinvent推出 全球首款按需使用工作舱APP —— Switch 。当用户有即时办公需求或者在家无法专注工作时，就可以通过该APP搜寻附近的Switch办公舱，按使用时长付费即可。
　　Switch共享工作舱
　　*图片来源：Switch官网，
　　https://www.switch.site/locations/LEGACY_14/5f6b2417f1dddb37f065952d?cityName=%E6%96%B0%E5%8A%A0%E5%9D%A1&country=SG
　　另一方面，JustCO积极尝试AI技术的应用。JustCO通过AI技术实时监测共享办公空间的设施使用情况，从而让未来网点、设施的规划更加准确、合理。一旦数据积累到一定量级，还能出售给其它公司。
　　除了技术层面的探索，JustCO在商业模式上也正谋求突破。2021年，JustCO与T-Grande签订合作协议，为后者位于新加坡淡滨尼的物业提供轻资产输出管理服务。JustCO希望通过轻资产模式，跳出＂租户＂的框框，提升服务的附加值，传播新型工作理念。
　　JustCO 以共享办公空间为根基 ，同步探索原子化办公空间、AI应用、轻资产管理等逻辑相关的新业务， 力求充分把握新型工作方式发展的大趋势 ，促进了业务的持续增长。
　　03/
　　＂地利＂：背靠得天独厚的新加坡，收获市场机遇及制度红利
　　新加坡是东南亚的经济核心，是初创企业的融资中心。来自DealStreetAsia的数据显示，今年第三季度， 新加坡初创企业融资总额占东南亚初创企业融资总额的64% ，147家本地创企获得融资， 创下近两年来第二佳的单季记录 。另据亚洲发展银行的阐述，新加坡的初创企业融资便利性排名全球第八。
　　从地缘角度来说，背靠新加坡是JustCO成功的重要支撑点。
　　一方面，新加坡是跨国企业进入亚洲市场的桥头堡， 高达59%的跨国科技企业在新加坡设立了亚洲总部 ，更别说本土还有星展集团、华侨银行、凯德、新加坡电信等业界巨擘。如前文所述，大型企业积极尝试混合办公模式，对灵活办公空间有实际需求，为JustCO等企业提供了验证商业模式的理想场域。
　　另一个重要因素，是 政府对初创企业的制度支持 。新加坡政府于2008年颁布了科技孵化法案，并由新加坡国立研究基金会于2009-2016年间负责实施。在该法案的支持下， 海外风投基金接踵而至，本土企业获得的风投总规模从2014年的13.4亿美元剧增至2018年的49.2亿美元 。
　　制度红利当然惠及JustCO 。2014年，法国知名资产管理公司Tikehau Capital在新加坡设立了其在亚洲的第一个办公室，房地产相关标的正是其投资目标之一。2015年，JustCO获得Tikehau Capital一笔250万欧元的投资。更有意思的是，这笔交易发生后的第二年，新加坡主权财富基金淡马锡联合其它投资者向Tikehau Capital和其母公司注资了5.1亿欧元。
　　此外，通过梳理JustCO的主要融资事件，可以发现其股东阵容相当豪华，而名单上的新加坡政府投资公司（以下简称GIC）格外引人注目。GIC是新加坡两大主权财富基金之一， 在中国投资过美团、顺丰、李宁、菜鸟等知名企业 。
　　获得GIC的投资，意味着JustCO获得了 新加坡国家资本及其它关联资本的支持 。与GIC一同参与投资的是新加坡地产巨头星狮，其持有大量位于核心地段的商办资产，母公司更是与新加坡政府有着微妙联系。
　　与星狮地产建立战略合作关系后， JustCO便获得重要的优质可租赁物业来源 。2019年，星狮地产的泰国子公司TICON与JustCO建立合资公司，共同开拓泰国共享办公市场。2020年11月，JustCO位于星狮地产旗下先得坊购物中心（The Centrepoint）的共享办公空间开业，这个横跨三个楼层的网点也成为JustCO的总部。
　　*图片来源：Pexels
　　在先得坊空间的开业仪式上，前新加坡贸工部长、现新加坡教育部长陈振声也有出席，这是新加坡政府支持本土创企的一个缩影。
　　政治学意义上， 新加坡是国家资本主义的实例，这在JustCO身上或许已经得到某种程度的体现 。
　　写在最后
　　＂独角兽＂是怎样炼成的？
　　《重新定义公司：谷歌是如何运营的》一书指出，现代企业需要吸引创造型人才，这样的人才不再从事简单重复的工作。企业需要依托他们的主观热情和创造力来设计好的产品，搭建高效的代码，创造有吸引力的内容。
　　在这样的背景下，员工的自主意识越来越被企业尊重。因此， 分布式、自由灵活、原子化的办公空间成了一种趋势性的表达，组织与个人、工作与生活、物质与精神需要在办公空间内取得平衡 。JustCO正踩在这个落脚点上，以务实的态度不断耕耘和探索。
　　大鱼长成需要有大池塘，独角兽的诞生也需要 时代机遇、地缘优势、制度红利 的配合。JustCO的成长正是这个规律的一个映照。
　　参考资料：
　　1、 8视界新闻网，我董你|性格大不同夫妇 创办新加坡独角兽共享空间公司JustCo
　　2、 Forbes, On The Brink And Back: What Coworking Space JustCo Has That Others Don＂t
　　3、 Tech in Asia, Is JustCo Southeast Asia’s co-working unicorn?
　　4、 CNA, ＂Flexibility is key＂: Why MNCs, government offices are turning to co-working spaces
　　5、 The Business Times, Profits before IPO, says founder of co-working unicorn JustCo
　　6、 EdgeProp, JustCo goes asset-light to support hybrid working
　　7、 Asian Development Bank, Singapore’s Ecosystem for Technology Startups and Lessons for Its Neighbors
　　头图来源：Unsplash