旭辉真的违约了

　　9月底林中发出的内部信甚至还未消化，林中也强调不躺平、不放弃，＂旭辉人坚持的始终是朝干夕惕、重信守约、履行承诺。＂
　　鼓舞、拼搏，自家人兴致满满面对市场挑战。
　　市场并不容易逆转，不是义无反顾拼搏就能起作用。林中估计也明白这一点，只是一直不愿意承认罢了。
　　＂未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战＂。都不用等几个月，一个多月的时间，现金流已经出现问题。
　　连原来最看重的境外债务，都还不起了。
　　Part1
　　境外债务的重组
　　消息并不突然，10月27日，旭辉宣布股票停牌，以待刊发内幕消息，市场议论纷纷，大多声音都是负面。
　　＂这年头，民营房企还能有好消息？＂不少投资者确信，旭辉会有资金问题的出现。
　　等了几天，终于在昨晚，市场陆续放出消息称，旭辉将对全部境外债券进行重组。
　　八九不离十，11月1日一大早，旭辉发布公告，宣布境外债务全面重组。
　　言语诚恳，＂决心实现一个全面解决方案，以确保本公司的长远未来，维护所有持份者的利益，并确保公平对待所有境外债权人。＂
　　但所谓的债务重组，其实就是债务违约之后的处置方式。不管怎么说，也摆脱不了旭辉境外债务＂爆雷＂的事实。
　　按照公告，旭辉已暂停支付集团境外融资安排项下所有应付的本金和利息（公司预计将继续支付的若干有抵押的项目贷款除外）。
　　截至公告日，旭辉的境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元，暂停支付的款项达到约4.14亿美元。
　　根据中报显示，旭辉总借款为1141.4亿元，其中境外银行贷款184.1亿元，境外优先票据贷款270.9亿元，境外可换股债券17.2亿元。
　　合计了下，境外借款期限在一年内的金额为97.8亿元，境外负债短期还款压力非常大。
　　旭辉已经尽力撑到现在，自2022年1月1日起，已向境外债权人支付本金和利息约15亿美元。同期，仅筹集约5亿美元的新增境外融资。
　　之前还债一直倚赖其内部现金资源，并从境内汇出大量现金以履行偿付。
　　而旭辉本身现金资源也不够，于2022年6月30日，旭辉拥有现金及银行结余约为312.44亿元，剔除受监管的部分，所剩无几。
　　销售回款也难以依赖，今年前8个月，旭辉实现销售额943亿元，同比下降46.74%，销售面积约629.35万平方米，同比下降37.74%。
　　其所能依赖的，就是新增融资。
　　上半年旭辉融资还算顺利，也被列为首批启动信用保护工具融资的民营房企之一，融资有所助力。
　　上半年融资情况
　　旭辉频频通过境内外多渠道融资，甚至不惜高息发债。
　　比如2022年3月，旭辉发行19.57亿港元于2025年到期、票息率为6.95%的可换股债券，其后于4月，额外发行5.88亿港元的可换股债券。
　　直到9月份，旭辉也撑下来了。发行了12亿元中票，由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
　　其实10月份，还有消息传出旭辉有意再次发行由中债信用增进公司全额担保的债券，金额不超过10亿元。
　　不过先到来的消息，却是境外债务重组。
　　Part2
　　旭辉的处置办法
　　旭辉把＂保交付、保经营及维护境内融资＂放在了首位。
　　准备采取减省成本的措施，包括缩减非核心、非必要的营运和支出，削减高级管理人员的薪酬福利和一般员工的差旅补助和津贴。
　　也强调，境内附属公司并无担保任何境外银行贷款、优先票据和可换股债券。境外债务问题对整体境内融资并无重大影响。
　　但境外债务重组，连环效应不容小觑。
　　股价应声而跌、市值仅剩37亿港元，境内债权人对旭辉信心跌落，旭辉未来借钱只会更难。
　　而且债务重组的过程较长，诸如暴雷房企华夏幸福、泰禾、恒大等对违约债券采取了重组的方式，但重组方案出炉不易。
　　因为债务重组需要债务人和债权人进行协商，债权人会损失部分利益，因此、债权人越多、诉求分歧越多，意见不一致，协商时间会更长。
　　按照旭辉的方案，已聘请海通国际证券有限公司担任财务顾问及年利达律师事务所担任法律顾问，协助公司与境外债权人进行透明的对话，与公司及境外债权人共同探讨一切可行选项以寻求全面解决现有困难的方案。
　　其透露，旭辉已经与多家贷款银行接洽，邀请其参与成立协调委员会，以促进与贷款银行就相关银行融资进行讨论。
　　该流程当中，最关键的是评估各种方案，包括资产出售、战略投资及制定、谈判和实施详细方案。
　　盘点旭辉自身土储， 截至2022年中期， 旭辉共有土地储备4930万平方米， 总土储权益比例53.3%。
　　旭辉项目分布
　　其中，已竣工未售土地储备面积为820万平米，占比23%。
　　但要知道，旭辉大部分项目都是合作开发的，之前已经受到不少暴雷房企的影响，合作方不乏正荣、中梁、龙光、融信等房企。
　　如今加上旭辉自身资金困难，这些合作项目是否需要找人接盘？
　　另外，旭辉也发展多元化业务，包括物管、商业地产、长租公寓等。
　　物管平台旭辉永升服务已经上市，当前市盈率3.52，市值30亿港元。
　　截止上半年， 旭辉永升服务签约管理面积达到2.9亿平方米， 在管面积约为2.1亿平方米。
　　商业地产方面，截至2022年中期， 旭辉储备的商业综合体共有30个， 其中14个已经开始运营，上半年实现持有物业收入6.6亿，同比增长69%。
　　长租公寓方面，截至2022年中期， 旭辉瓴寓已拓房间规模接约为8.2万间， 其中累计开业3.2万间。
　　这些多元化业务，会不会也成为旭辉变现的筹码？
　　不过，旭辉在公告提到的是，为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金，正积极探索处置境外资产的机会。
　　关注的是境外资产。而旭辉在境外，主要布局香港。
　　前不久，旭辉已经以13.38亿港元出售香港英皇道物业权益，估计出售事项可录得收益约2180万港元。
　　根据中报披露，旭辉香港的土地储备仅有包含住宅和商业的项目—— 香港曦台，实用面积共4005平方米， 权益占比50%，合作方为宏安地产。
　　接下来，会不会瞄准香港曦台项目，不妨等等看。
　　#旭辉#