房子卖不动后，保利碧桂园联手杀入光伏焦点分析

　　作者 | 袁斯来
　　编辑 | 苏建勋
　　地产行业下行之时，行业巨头们盯上更有前景的行业。
　　9月底，保利资本和碧桂园联手创投成立的＂保碧新能源＂正式公布光伏+储能+充电示范项目。
　　这家新公司首先看上了现在热门的＂零碳＂厂区，将为工厂屋顶建设分布式光伏，并配套储能和充电桩。
　　这类大型分布式光伏电站投资，客户为工业主。但整个地产产业链中，除了产业园，还包括住宅、商城等等，根据保碧新能源总经理庞博的说法，这家公司2026年要实现8-10GW的装机量。
　　保利和碧桂园也不是最先吃螃蟹的公司。同样想做分布式光伏的还有新城控股、华夏幸福。甚至深陷债务危机的恒大，早在2014年就号称要投900亿在张家口修电站。
　　相对来说，碧桂园和保利还不算跨步最大的公司。如果将范围延伸到新能源，广宇发展、宋都股份、雅居乐这类房企纷纷下场，风电、锂业、新能源车领域都能看到他们的身影。
　　这也算是无奈之下的尝试。起码5年前，房产公司如日中天时，他们忙着拿地、建楼、卖房，没有兴趣投入新能源这一投入大、回报慢的行业。但2022年，高歌猛进的时代已经过去，房地产公司做起光伏电站，无非也是尝试寻找新出路。
　　房地产公司怎么做光伏？
　　在光伏行业上一个周期，已经有地产公司和大型能源集团和地方政府合作，推进光伏项目。
　　2013年，华夏幸福子公司和大厂回族自治县潮白河工业区管委会、中电投三方合作，在大厂的工业区开发分布式光伏。这一合作很讨巧，华夏幸福只是负责提供屋顶、管理园区、招商引资等，真正出60亿修电站的是中电投。
　　当时大众证券报采访一位市场人士时，对方直接评论，华夏幸福这一举动，＂属于制造炒作概念而已。＂ 能看出地产商的心思根本不在修电站上。
　　这一次的＂保碧新能源＂，情况有些不同。最大的区别在于，房地产行业开始更认真地考虑转型。
　　保碧新能源称整个泛地产产业链上，分布式光伏电站的潜在装机量能达到46GW。但其实，城市中高层建筑住宅安装分布式光伏难度很高。屋顶的产权纠缠不清，在既有建筑上安装光伏板，材料运输、管道铺设都会耗费极高人力物力。
　　所以，现在成熟的户用光伏场景其实是农村、乡镇的一户建。这些房屋过去房产公司并未涉及，＂整县推进＂的计划也多是央企+关系密切的民企运作，地产公司很难插足。
　　至于现在更热门的BIPV（光伏建筑一体化），也不太适用于户用场景。高层建筑屋顶面积小，很难大面积铺开，反而厂房则以低层建筑为主，常用的轻钢结构也很容易安装BIPV组件。
　　保碧新能源这样的地产后入者，也只能先从工商业切入，比如各自持有的商业类地产入手。以碧桂园为例， 2018年，碧桂园酒店为旗下69家酒店加了屋顶光伏发电。万达则选了8个万达广场安装屋顶光伏。
　　房产公司中对分布式光储项目最热衷的，可能是新城控股。2019年12月，它们就和国有上市公司金开新能合资成立了一家能源公司，主要也是做新能源电站开发投资等等，已经投建了武汉可口可乐厂房、江苏麦德龙的屋顶光伏项目。
　　2019年9月7日，海南海口，新城控股集团旗下的城市综合体项目品牌——吾悦广场。
　　不过，合资公司持续性的大客户，仍然是新城控股自己的吾悦广场，光伏发电自用，余电上网，节省下一些电费，减少碳排放。
　　地产公司做光伏有地产时代积累的优势。＂它们拥有或管理的多类型物业——屋顶或空地，都是光伏发电的良好处所。在地产开发过程中，也和当地政府、商家建立了良好的关系，有利于洽谈使用闲置的屋顶资源供光伏发电使用。＂中指研究院新能源研究中心负责人蒋云峰告诉36氪。
　　蒋云峰还谈到，像保利这样的大型地产公司都有自己的物业公司，在管的物业里的业主，也都是地产公司非常好的可以做光储充的客户。
　　这也让大型地产公司＂跨界＂显得相对合理。
　　地产公司
　　保利、碧桂园正在承受巨大压力。碧桂园前8个月权益销售额同比下降近40%，权益销售面积同比下降超过三成。而央企背景的保利地产8月合约销售面积同比下降了四成。
　　房地产高歌猛进时代过去后，这些体量庞大的企业不会忽视正升温的新能源。
　　碧桂园早就在四处投资电池公司。2022年1月，碧桂园创投以3.22亿元投资做电池的蜂巢能源。3月，碧桂园又宣布投资了做钠电池的众钠能源，还投资了做固态锂电池的太蓝新能源。
　　2018年11月5日，广东惠州，国家能源集团和碧桂园集团合作铜铟镓硒薄膜建筑光伏一体化示范建筑
　　碧桂园跨入新能源领域其实并不容易。蜂巢能源的投资人众多，领投方是国资背景的中银投。一轮超百亿的融资中，碧桂园所占份额不大。碧桂园自己领投了众钠能源和太蓝新能源这样的新兴公司， 不过这两家公司技术还谈不上主流。
　　而商业体、大型酒店、高层住宅这类商业开发价值高，同时开发建造过程复杂的应用场景，光储投资的财务回报也很难说在现阶段多么可观。
　　续翼建筑科技创始人沈奕竹告诉36氪，截止到2019年，全球仅有14.3%的楼宇用能来源为可再生能源。以她过往在某年均太阳辐照度在5000W/平方米以上的南方城市的实践经验，一栋已落成高层建筑的屋面光伏加立面光电幕墙的光伏发电量，大约能覆盖楼宇自有用电需求的近1% 。
　　当然，财务回报也在根据行业发展阶段动态变化。以充电桩为例，根据蒋云峰粗略测算，光伏发电成本在0.44元每度左右，小区充电一般电费在1元左右（不计服务费），所以投资回报大约有一倍。未来新能源车普及后，充电桩的收入将变得相当丰厚。
　　更直接的利益来自于二级市场，投资者对新能源的兴趣远高于地产公司。不管是蹭热点还是真的想做长久生意，起码股市上新能源还有可能为股价做些贡献。
　　比如变道激进的广宇发展，2021年9月开始置出23家地产子公司，换来鲁能新能源100%股权。仅仅一年，广宇发展股价涨了三倍。
　　当然，背后投入并不会少。＂能源服务商可承载用能规划设计、工程开发建造、能源运营、投融资等功能。其中，地产公司固有的工程开发建造经验可以沿用，项目融资经验也可复用。但针对用能规划设计及能源运营，原有的强弱电设计、机电设计、既有物业运营人员或需进行技术能力升级。＂沈奕竹告诉36氪。
　　对于一家现金流健康的公司，以余力投资光伏、电池是在打地基，耐心等待光伏产业真正大规模盈利的一天。而那些已经负债累累的房企，新能源没办法成为解药。
　　四川当地头号地产公司蓝光发展曾经和能源公司合作成立了欧蓝光伏，并持股30%。但蓝光发展截止今年6月，债务本息就达到389亿。蓝光发展在新公司成立后，没有资金缴纳注册资金，更不可能配置人员技术。它们也很快发布公告澄清：＂未开展光伏产业相关业务。＂这一新公司还停留在噱头阶段。
　　保利和碧桂园的合作也没有成功先例可循。纵然巨头们有过往的各种物业、资源积累，光伏仍是和地产全然不同的行业。如果要做长久生意，地产公司必须放下挣快钱的执念。
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