作者:子非鱼01 | 一大半城市房价在下跌 9月16日,国家统计局发布了8月份70个大中城市新房与二手房涨跌数据,一眼看去,就一句话: 房价下跌面积继续扩大。 透过数据梳理发现: 第一,8月新房环比下跌城市50个,7月份是40个,增加了10个。同比下跌城市49个。 第二,8月二手房环比下跌城市56个,7月份是51个,增加了5个。同比下跌城市61个。 可以看到,无论是新房还是二手房,价格下跌的城市数量都在增加。而且,无论是同比还是环比,下跌城市数量都占70个被纳入统计城市的一大半。 统计局每月公布的70个城市分别是抽样统计法,包含北上广深4个一线城市,天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐31个二线城市以及唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理35个三线城市。 抽样调查是一种局部反映整体的数学方法。既然抽样的70个城市有一大半房价在下跌,这意味着,全国概莫如是。 02 | 27个省会,22个在下跌 在统计局最新公布的数据中,新房环比领跌的10个城市分别是北海、武汉、湛江、重庆、兰州、泉州、呼和浩特、沈阳、济宁、桂林。北海以1.4%的环比跌幅位居第一。 二手房环比领跌的10个城市分别是宜昌、北海、湛江、哈尔滨、吉林、泉州、沈阳、南宁、郑州、济宁。宜昌以环比1.3%的跌幅位居第二。 数据:国家统计局 新房和二手房同时位列跌幅前十的城市有5个,广西的北海、广东的湛江、福建的泉州、辽宁的沈阳、山东的济宁。 北海与湛江都是以库存惊人出名。广西大概是全国库存量最吓人的地方,包括首府南宁,都是以房地产经济为主打。其中广西的防城港广义库存全国第一。 所以,在这一轮房价调整中,广西所有城市几乎都在下跌,首府南宁也没能例外。南宁还是房价跌回三四年前的城市之一,这一点后面会继续说。 在新房跌幅榜上,武汉与重庆特别醒目,武汉跌幅第二,重庆第四。 关于武汉,昨天本号专门写过一篇。当下的武汉,跌幅确实惊人。很多新房楼盘的跌幅都在30%左右,跌幅超过50%的也不少。 重庆方面,在房子卖不动的背景下,打折遍地。整个8月份都在大力打折降价促销。大多数楼盘给出了92至98折优惠,有的甚至给到了85折。 以上是环比数据。从同比来看,新房同比下跌城市49个,二手房同比下跌61个。 同比意味着什么?同比是和去年8月份进行的对比。 这也就意味着,在纳入统计的70的大中城市中,有49个城市的新房至少跌回到一年前了,有61个城市至少跌回至1年前了,其中包括22个省会城市。 内地27个省会城市,有22个房价至少跌回至1年前了。 之所以说至少,是因为在统计局公布的数据中,还有一栏专门与2020年作对比的数据。 这70个城市当下的新房价格和二手房价格与2020年相比,如何? 数据显示: 新房方面,70个城市中20个城市比2020年低,50个城市比2020年高。 二手房方面,70个城市中37个城市比2020年低,43个高于2020年。 这说明,当下尽管大多数城市的房价在下跌,但跌幅仍比较小。同时也意味着,绝大多数城市仍有相当大的下跌空间。 在购买力迟迟难以恢复的当下,大多数城市的下跌周期都会比较长,还远没有结束。 着手看一下37个二手房价格比2020年低的城市,6月份的时候这个数字是34个。相较于之前增加了3个,这也再一次说明了,房价下跌才开始,未来还有很大下跌空间和很长的下跌周期。 之所以看二手房是因为二手房更能真实地反映市场的价格变化。 数据:国家统计局 相比于2020年下跌,按照正弦函数的走势,那房价至少是回到了三四年前。 从数据中可以看到: 第一,37个房价至少跌回三四年前的城市,北方20个,南方17个。 第二,37个城市中,有14个中心城市,12个省会与首府城市。13个中心城市包括哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、武汉、青岛、南昌、兰州。 第三,东北的牡丹江跌幅第一,其次是东北的哈尔滨。37个城市中,有5个东北城市,其中还有哈尔滨、长春这两个省会城市。 当下的东北34个城市,几乎全部都在下跌。逻辑很简单,东北是全国人口减少最严重的地区,没有之一,七普数据显示,过去十年东北三省合计减少了1099万人。 此外,根据东北三省披露的2021年数据显示,去年黑龙江减少了46万人,辽宁减少了25.6万人,吉林减少了23.79万人,东北三省去年一年合计减少了102.33万人。 数据来源:各省市自治区统计局 人口是楼市的基石,人口持续流出,房价岂能不降,何况整个东北地区仍笼罩子在经济低迷的氛围当中。 03 | 人口是影响房价最大的因素 非东北地区中的房价回到三四年前的城市,也有相当一部分是因为人口流失过多,比如安徽安庆、四川南充等。 除了人口因素外,有的是因为棚改熄火,房价无以为继,比如太原、贵阳、南宁、常德、岳阳、襄阳、呼和浩特等城市。 有的是因为旅游人数下滑,导致外地接盘侠减少所致,比如北海、大理等城市。 有的则是因为库存高企,问题楼盘高企,比如青岛、武汉、郑州、南昌等。 青岛新房狭义库存量全国第一,武汉第二,两座城市是全国仅有的库存量超2000万的城市。 从目前的情况来看,全国大多数城市的房屋供应量都超过了需求,中国的空置率世界第二。 此外,中国人口即将转向,此前官方已经透露,人口转向将在"十四五"期间发生。而且2021年已经有16个省市自治区,也即超过一半的省市自治区人口负增长。 这意味着,上一轮牛市冲上去的房价,接下来会进入相当长的调整周期。特别是三四线城市,因为大多数三四线城市的人口都在减少。 根据各城市统计局披露的数据显示,在目前已经公布2021年常住人口数据的 287个城市进行梳理,其中有139个城市人口负增长,其中绝大多数都是三四线城市。 总之一句话,房价调整还远没有结束。