11月70城房价出炉下跌城市减少了，新房价格指数显示形势转好

　　11月份70个大中城市商品住宅销售价格指数昨日公布，国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据称，2022年11月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。
　　环比下跌城市减少了
　　一线城市商品住宅销售价格环比降幅略扩，二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。
　　11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2％和0.4％，降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2％和0.4％，降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3％，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.5％，降幅与上月相同。
　　一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比降势趋缓。11月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个，个数均与上月相同。
　　11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5％和1.2％，涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2％，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2％，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9％，降幅与上月相同；二手住宅销售价格同比下降4.8％，降幅比上月扩大0.1个百分点。
　　这其中，11月深圳新建商品住宅价格指数，环比下跌0.5%，二手房价格环比下滑0.3%。深圳新房价格指数连续6个月下跌，跌幅环比缩小呈上扬趋势。而二手房价指数持续下探，连续7个月下跌，11月跌幅环比扩大。
　　据乐有家研究中心显示，11月深圳新建商品住宅网签为2590套，环比下跌22%，网签套数连续两个月下跌；二手房方面，11月全市二手住宅过户量为2168套，环比上涨25%，涨幅为过去半年里的最高值。
　　继10月二手楼市止跌维稳后，深圳11月二手成交数据再接再厉明显上扬，重回2000+套水平线，多个区域成交环比上涨。＂以价换量＂成为二手交易共识，价格下调幅度大的房源成交周期大大缩短。
　　新房跌幅收窄
　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房价企稳或在明年，短时间下跌趋势不变。
　　11月份，70城新房价格指数环比下跌0.2%，比上月收窄了0.2个百分点，也是下半年以来环比跌幅首次收窄，但环比已经连续15个月下跌。跌幅收窄的主要原因：
　　一是保交楼提速，市场对期房的接受度好转；
　　二是房企资金面开始缓解，降价促销的力度下降；
　　三是需求端纾困力度加大，热点城市开始退出或调整限购、限贷政策，年底换房可以抵扣个税等，对需求有释放效应，特别是限购、限贷调整，对改善性需求的释放和预期有提振效应，这对房价的稳定有效果。
　　新房价格环比下跌城市从58个，下降到51个，下半年以来首次下降。热点城市新房价格反弹，结构性是主因。从环比上涨的城市来看，既有一线城市京沪，也有杭州、南京、长沙、成都等。11月，由于广州、深圳新房环比跌幅都达到0.5%，导致一线城市环比跌幅继续扩大，从-0.1%扩大到-0.2%，但二三线城市跌幅收窄，显示政策纾困效应、降价效应和预期效应对销售有一定的带动作用。
　　值得注意的是，11月份新房同环比仍旧有51个城市的房价下跌，大多数房价仍旧在下跌。结合11月份商品住房销售面积、金额单月同环比都在下跌，且同比跌幅还在扩大，意味着这种下跌减缓应该是结构性的，即政策调整释放部分改善性需求，以及由于政策空前利好，利率创新低，一部分投资性需求看好中心区性价比高的高价宅，提前入市。
　　二手房前期降价释放部分需求
　　二手房价格指数跌幅收窄，前期降价明显释放部分需求。
　　11月份，70城二手住房价格指数环比下跌0.4%，跌幅比10月份收窄了0.1个百分点，也是今年3月份以来首次收窄。但连续15个月下跌（与新房一样），且比新房价格指数下跌幅度要大，意味着二手房降价更明显。
　　由于广深沪二手房价跌幅较大，深圳下跌0.3%，广州下跌0.5%、上海下跌0.5%，拖累了一线城市跌幅继续扩大，与新房的态势非常相似。二线城市跌幅下降，三线城市跌幅持平，主要在于二手房价快速下跌后，探到了部分需求的心理价位。即便是深圳跌幅那么大，近期二手房交易量也升到了2000套的上方，主要原因很简单，需求是跌出来的，只要刚需、改善足够大，就会在一定价位入市。
　　11月份，70城仍有62个城市二手住房价格指数环比下跌，即便是一线城市，也都在下跌，广州、上海跌幅达到0.5%。多数热点二线城市也在继续下跌，有34个城市的环比跌幅达到或超过0.5%。意味着二手房挂牌量激增，套现式挂牌增加，前期涨价太快，交易周期拉长，交易成本高，新房降价分流需求等，都导致二手房市场继续低迷，这也对新房市场形成制约。
　　展望未来，近期，政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。供给端三支箭积极改善房企资金面，而且是全方位、全渠道，针对民企的融资也在全面纾困，保交楼全面提速。若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会减缓，房价指数下跌的状况就会好转。
　　当然，需求端，包括降低按揭利率，热点城市启动＂认房不认贷＂的首套房认定标准，调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等等，也会利好开发商内源融资，提高造血功能，也会利好价格稳定。
　　总之，供需两端全面发力，互相支撑，最终才能让价格企稳，预计在明年上半年左右，而在这之前，房价下跌的走势还会持续。
　　责编：张骞爻
　　校对：王蔚