换房的人有福了！两部门一锤定音，10月1日起买房能赚一笔钱

　　调控楼市，就像驾驶马车，马儿跑得太快了，就勒紧缰绳，马儿跑得慢了，就抽一鞭子。 过去二十年，一直都是这样。楼市热时，就踩一脚刹车，楼市冷时，就祭出刺激政策，尤其是信贷工具，堪称是调控楼市的＂不二法宝＂。
　　现如今的楼市，又到了需要＂扬起鞭子抽马屁股＂的阶段了，但这一次，好像不灵了。
　　截止到目前，全国250+城市，累计出台政策超700次，但楼市仍然复苏艰难。很多城市的房价已经阴跌了一年多了，其中不乏跌回三四年前水平的。统计局数据显示，8月底，70个大中城市中，有37个二手房价格跌回2020年的水平。
　　开发商这边，处境更加艰难：销售额腰斩下滑，今年上半年，百强房企中，超过6成的开发商销售额同比下跌超50%。而且是降价促销都不管用了——20强房企有12家降价甩货，但是买房人仍然不买账。从央行公布的居民储蓄、贷款等情况来看，今年大家的买房意愿降至历史冰点，尤其是二季度，房贷新增为负，这说明大家不仅不贷款了，而且还在积极提前还房贷。
　　今年3月以来，为了加热楼市，很多城市在新房调控方面，绞尽脑汁。小麦换房、大蒜换房等手段横空出世，有些城市街道社区也被下达了卖房指标，更罕见的是，有些县城的官员甚至公开喊话，让大家买完一套买两套，买完两套买三套、四套。
　　前面提到了，信贷工具早就拿出来用了，今年8月份第二次降息后，首套房贷款利率已经低至4.1%，这是历史最低水平了。
　　此外，很多强二线、省会城市，也逐步放开了购房社保要求的限制。有些城市虽然主城核心区仍然在限购，但基本上都可以通过补缴社保破除限购。
　　一句话总结就是，目前全国除北上广深四大一线城市，买房仍然有门槛限制外，其它城市基本上已经是零门槛了，而且信贷宽松程度史无前例。
　　这种大力刺激下，老百姓的购房兴趣仍然难提起来。 背后的原因，我们已经说过很多次了，总结起来无非三点：一是房价只涨不跌的预期被彻底打破了。现在连一线城市的房价都在跌，买房都赚不到钱了，更何况其它城市。更不要说，过去这两年，环京、环深等周边城市，买房血亏的案例比比皆是；
　　二是口罩病已经三年多了，这三年发生了太多事，我们的衣食住行等生活习惯都受到了影响。尤其是很多直接受影响的行业的从业人员的收入，毫无保障。治好了很多人喜欢乱花钱的毛病，更直接促成了全民储蓄的习惯；
　　三是不敢买新房，理由很简单粗暴：怕停工、怕延期、怕开发商减配成豆腐渣，更怕烂尾。
　　新房卖不动，二手房成交量也跟着起不来。因为二手房与新房往往都存在很大的价格倒挂。换言之，二手房价格虚高严重。
　　于是我们看到，为了盘活二手房市场，促进二手房成交量上升，近段时间多城把调控的目光聚焦到二手房上。 或者直白点说，很多城市开始抢救二手房市场了。
　　典型的措施有三个：一是解除＂二手房指导价＂政策，还二手房市场以自由。据统计，去年以来，全国15个推行二手房指导价的城市中，目前绝大多数城市已取消该政策；
　　二是＂二手房带押过户＂。能够降低交易成本，促成交易便利化，活跃二手房市场，是一项顺应民心之举。
　　三是赶在国庆假期前，财政部、税务总局两部门一锤定音，给换房族发国庆节购房福利：对居民出售自有住房并1年内购房的，售房已缴个税予以退税优惠。
　　根据公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
　　不得不说，换房退税措施很实惠。
　　综上，为了活跃二手房市场，三大举措齐发，对于有换房需求的人来说，是重大利好。用房产专家刘博的话说，＂换房的人有福了。＂一方面，简化了二手房交易流程，降低了二手房交易过程中的风险，这给真正有换房需求的人带来了实质性的便利；另一方面，可以退一大笔钱。尤其是北上广深杭房子总价高的城市，退税高的能达到几十万元。即便是普通二三线城市，一套房也可以节省税费3-5万元。这意味着，两部门一锤定音，国庆后买房又能＂赚＂一大笔。
　　那么问题来了，近期频繁针对二手房市场的施策，到底释放了什么信号？ ＂撑房价＂的目的没变。 俗话说得好，量在价前。当下的楼市，不管是新房还是二手房，成交量都很惨淡，所以体现在价格层面，都是在阴跌。楼市回暖预期达不到，说到底还是交易频次低。此前虽然也针对信贷进行施策，但房贷利率下调带来的实惠，相对于房价，可以说是杯水车薪，影响确实有限。
　　那么这一次，多管齐下，楼市能立竿见影迎来回暖吗？个人认为，虽然有助于提振二手房交易，刺激有换房需求的人进场，但想短期大范围激活买房人的信心，难度还是比较大的。前面说过了，现在大家不买房的主要原因之一是新房建设交付问题。这个问题如得不到切实有效地解决，出台再多的措施，也是治标不治本。这一点，大家都心知肚明，但是又急不得。