旭辉面临活下去考验，郑州项目怎么办？

　　最近一段时间，旭辉的麻烦有点多。
　　先是，＂旭辉630大裁员＂的消息，在各个地产群疯，弄得人心惶惶。
　　据多家媒体报道，6月17日，某猎头在公众平台上发布旭辉控股将于月底展开大裁员或达到50%，还煞有介事地给出了3个方案。
　　此言一出，也引发地产界的极大议论。
　　随后，旭辉又被机构下调评级，导致股票、债券双双持续下跌，让人不禁为其捏了一把汗。
　　数据显示，旭辉控股自7月初以来，一直喋喋不休，股价从近4港元/股，一路下挫到最低1.88港元/股，几乎可以说暴跌，市值缩水了一半还多。
　　闽系旭辉一直被视为＂优质民营房企＂，但如今却也各种问题缠身，旭辉到底怎么了？
　　1
　　机构频频下调评级
　　7月22日，穆迪将旭辉控股(集团)有限公司(CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.，简称＂旭辉控股集团＂，00884.HK)的公司家族评级(CFR)从＂Ba2＂下调至＂Ba3＂，同时将其现有票据的高级无抵押评级从＂Ba3＂下调至＂B1＂。
　　穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：＂此次评级下调反映出在中国房地产行业持续充满挑战的经营环境下，旭辉控股集团未来12至18个月的房地产销售额下滑和财务指标疲软。＂
　　这些负面的发展将无法支持该公司此前的＂Ba2＂公司家族评级。
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　　Lai补充道：＂考虑到未来6-12个月房地产销售下滑，以及融资渠道可能减弱，该公司的流动性缓冲和财务灵活性的恶化程度存在不确定性。＂
　　具体而言，与2021年同期相比，旭辉控股集团在2022年前六个月的合同销售额大幅下降54%，至631亿元人民币，这是由于在此期间该公司面临着艰难的经营条件。
　　穆迪还预计2022年旭辉控股集团的合同销售额将下降约35%，从2021年的2,470亿元人民币降至1,600亿元人民币。合同销售额的下降将减少公司的运营现金流，进而削弱其流动性。
　　因此，穆迪预计该公司的信用指标将恶化。
　　此前，标普、瑞银等机构纷纷下调旭辉的评级，他们同样没有信心，认为旭辉在接下来的下半年，销售数据不会有明显好转。
　　而这也导致旭辉股票、债券双双持续下跌。
　　从资本市场走势看，旭辉控股自7月初以来，一直喋喋不休，股价从近4港元/股，一路下挫到最低1.88港元/股，几乎可以说暴跌，市值缩水了一半还多。
　　截至7月25日收盘，旭辉控股股价报每股2.15港元；7月开局，它的股价还在每股3.94港元。两周时间，跌去超40%。
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　　把时间拉得更长一些，自3月份以来，旭辉控股的股价已经腰斩，累计跌幅高达55.02%。
　　虽然，自6月23日以来，包括旭辉公司董事杨欣、执行董事兼执行总裁陈东彪，独立非执行董事张永岳等高管，不断增持公司股票、购买公司债。
　　但在资本市场，人们用脚否定了旭辉控股的努力。
　　2
　　3亿美元永续债即将到期
　　不被机构看好，除了营销疲软外，还有一个原因那就是8月24日到期的美元永续债。
　　2017年8月24日，旭辉控股发行本金3亿美元的永续债，利率5.375%，该笔债务下个月即将到期。
　　不过，自7月初，不断有消息称，旭辉控股将不会赎回该美元永续债。
　　受此传闻袭扰，7月6日，旭辉控股美元债报价下行6美分，这拉开了此后其全线美元债，连续多日大跌的走势，并波及股票也跟着一路下行。
　　7月10日，旭辉控股火速发布公告，称于7月8日，提前购回于2023年1月到期的5.5%美元债500万美元，只占到该美元债本金总额的约1.67%。
　　值得注意的是，这是旭辉控股截至2023年上半年，唯一一笔到期美元债。旭辉称，日后有合适的时机，将进一步回购这笔美元债。
　　回购金额虽然不大，旭辉通过此举，已明显释放出，不会赎回永续美元债。而是将精力放在有期限美元债偿还方面。
　　事实上，对旭辉来说，不赎回永续债，或许是当下最理性的选择。
　　首先，它并不会导致违约，但选择再续后的利率，会翻一倍至11%，每年将增加约1亿元的财务成本。
　　可同时会让旭辉控股的现金流，省出20亿元左右。
　　当然，过多永续债的存在，其永无休止的巨额利息，将成为吞噬企业利润的噩梦。不仅如此，还将继续打压旭辉控股，早已腰斩的股价和债券。
　　要足够多的现金流，还是降低负债？鱼和熊掌不能兼得，孰轻孰重，只有旭辉自己清楚。
　　3
　　明股实债之痛
　　此外，更大的问题还在于其＂明股实债＂的嫌疑。
　　受整个行业趋势的裹挟，旭辉控股过去几年，不断上升的少数股东权益比重，让外界始终质疑的＂明股实债＂，背后隐藏的表外巨额债务问题，始终是悬在它头上的一把利刃。
　　关于旭辉控股表外负债，到目前存在着两个版本。
　　一个是它自己发布的，截至2021年末，旭辉控股非并表项目，股东权益后的有息负债为203.9亿元；另一个则是，瑞银发布的600亿－900亿元。
　　今年3月14日，瑞银发布研究报告，对旭辉2021年半年报中披露的400多个项目，进行了股权分析，发现旭辉有80%的项目是非全资拥有的，约35%-45%的项目没有并表。
　　这些表外项目，直接导致旭辉控股的表外负债为600亿至900亿元。瑞银称，如果要化解这些风险，旭辉控股需要付出的代价570亿元，这相当于旭辉2021年合同销售额的四分之一。
　　该报告一出，外界一片哗然。
　　3月16日，旭辉控股言辞激烈的回怼，这是不公平的负面及无依据的评论，相关陈述与评论，欠缺严谨且严重误导，并罗列一堆数据，进行反驳。
　　此后的业绩发布会上，CEO林峰更是表示，2021年末，旭辉表外负债降至203.9亿元，无任何超额担保。
　　但不管旭辉控股如何解释，它的明债也不容忽视。
　　截至2021年末，旭辉控股负债总额3253.5亿元，同比增长10%；其中非流动负债1016.1亿元，同比增长14.4%；流动负债2237.4亿元，同比增长8.2%。
　　流动负债中，短期借款为119.3亿元，同比增长63.4%，应付账款及票据732.7亿元，同比增长18.2%；非流动负债中，长期借款为609.6亿元，同比增长12.3%。
　　更重要的是，旭辉控股少数股东权益不断上升的事实，不容辩解。
　　2021年，旭辉空户少数股东权益达到634.85亿元，同比大幅增长44%，占全部股东权益的比例增至59%。
　　但是，其归属少数股东的净利润却没有相应增长，2021年为45.95亿，同比增长仅为26%，占公司总净利润的37.3%，远不及归属股东权益净利润的76.14亿元。
　　这种剪刀差，让掌握近六成净资产的少数股东，2021年仅拿到了不到四成的净利润。
　　4
　　口碑全面下滑
　　旭辉控股之前素有民营房企＂ 模范生＂ 之称 ，最近，在经历了部门优化、＂大裁员＂ 风波 等等之后 ，旭辉表现出了很强的求生欲 。
　　包括最近的旭辉老板林中家族在公开市场增持股份、高管购买旭辉企业债券、以1.87亿元出售上海松江区物业、提前回购明年到期的500万美元债，等等动作。
　　旭辉高层无非就是要对外秀肌肉：旭辉能活下去。
　　但是，对于购房者来说，这些无伤大雅的动作，都不是关键， 真正考验旭辉能否 ＂活下去＂ 的关键问题，是旭辉的楼盘口碑、质量能否根本改善和提升。
　　最近几年，旭辉的楼盘质量和口碑，其实并不好。
　　随便百度一下， 武汉、长沙、合肥、上海、北京等各地关于旭辉楼盘质量的各种吐槽、投诉等信息几乎层出不穷。
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　　如果买旭辉的房，不但要担心会不会烂尾，还要担心会不会漏雨、开裂甚至出人身安全隐患 ，你还能指望旭辉的房子能卖得好 ？
　　仅以旭辉在北京的几个楼盘为例。
　　几年前， 旭辉北京公司开发的旭辉26街区、 旭辉6号院、旭辉7号院在交房前后都遭遇了大规模投诉。
　　由于严重漏水、花园面积缩水等诸多问题， 当时，愤怒的旭辉6号院业主甚至打着横幅，占领了旭辉北京分公司位于北京朝阳区东四环红领巾桥附近的办公楼，时任旭辉集团副总裁兼北京分公司总经理的孔鹏躲着不肯见面，直到最后，引发警察到场。
　　但事后，不仅漏水问题未能彻底解决，有业主家中的家具还因遇水被毁 ，随后大门又出现裂缝 ，旭辉试图选择以每户赔偿2000元敷衍了事 ，令很多业主叫苦不迭。
　　之后，同类悲剧在毗邻的旭辉七号院再次上演 。
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　　据业主投诉称，小区工程质量低劣，大面积漏水， 电线随意裸露，甚至还有业主现场表演＂徒手拆房＂，不肯收房的业主被强行要求收房，而收完房子后却长期无法入住，苦不堪言。
　　5
　　郑州会率先被放弃吗？
　　2016年8月旭辉挺进中原，不过可惜的是，其在郑州的发展有些悲情。
　　入郑6年至今也只有旭辉正荣首府（后改名旭辉有园）、空港时代、旭辉一江雲项目等寥寥几个项目。
　　业绩更是惨淡。
　　比如其在郑州的＂第二个项目＂空港时代，去年直接降价5XXX，把整个港区砸得抬不起头。
　　数据显示，2021年，旭辉河南事业部的郑州合同销售额只有20.7亿元。
　　要知道而同为省会城市的长沙合同销售额高达135.7亿元， 差距高达6倍。
　　至于口碑，也是屡屡被业主投诉。
　　第一个项目旭辉有园，就因为虚假宣传得房率、地暖管道铺设和回填存在严重问题。
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　　此外，该项目在施工过程中，还因施工问题，引发火灾，质量实在堪忧。
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　　与锦艺联合开发的旭辉一江雲著也是问题不断。
　　有业主在人民网领导留言板上投诉，惠济区旭辉一江云著从2022年，当前施工人员非常稀少，高层结构部分无人施工，从目前进度来看，交房时间已经过去三分之一，但是工程进度还没有五分之一，所以这个项目有很大的烂尾和延期风险。
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　　而且还被指监管资金使用不透明，项目资金有挪用嫌疑。
　　结语：
　　有旭辉员工透露：＂河南原来的总经理已调入总部，调了一个长沙城市公司的副总兼项目管理部总监，去郑州城市公司当常务副总，相当于总经理。＂
　　而根据旭辉的公司架构调整，自7月1日起，河南事业部调整为郑州城市公司，并入华中区域集团；福州城市公司和厦门城市公司整合为福厦城市公司；广西事业部调整为南宁城市公司，并入东南区域集团。
　　可见，旭辉已经开始有意撤退、放弃一些业绩不佳的地区。
　　当企业面临能不能活下去的危机时，这样的操作可以理解，只是如果这样的调整，落到郑州业主们头上，他们又该怎么办呢？