别急，降息只是开始，好戏还在后头

　　8月22日，央行宣布LPR最新报价：1年期LPR下调5个基点，降为3.65%；5年期以上LPR下调15个基点，降为4.3%，若加上浮动加点-20BP，利率最多可降到4.1%。
　　这是明显的定向降息，利好房地产。相当于100万房贷30年期比上次每月少还约90元，比去年同期少还300多元，比3年前6%+的利率少还1100元。若贷300万30年期，一年则省近4万元。
　　尽管这么大优惠，堪比2009年房贷利率打7折，但仍抵不住提前还贷的热潮。
　　讨论如何救市之前，首先回顾下过去三次救市的过程。
　　房地产历史3大救市，各具独特背景
　　从全国住宅价格走势来看，目前我国房地产市场经历了三次严重的下滑，同时也对应着三次大规模救市。
　　史上第一次大规模救市，便是众所周知的2008 年地产大放松，目的是应对国际金融危机对国内经济的影响。
　　2008年9月，已经持续了一年多的国际金融危机彻底失控，国内房价从2008年1月开始持续环比增速持续下滑。
　　为了对冲其影响，避免房地产市场下滑，实现GDP增速保8，政策开始转向。
　　第二次大规模救市，即为2014- 2015年房地产大刺激，目的是经济增速顶住压力以及地产＂去库存＂。
　　2014年经济再度面临压力，GDP增速降至7.3%。同时，全国待售面积最高时突破了7亿平米，＂去库存＂压力大。2015年房地产投资增速连续11个月低于GDP增速，仍对经济形成了一定影响。
　　因此，政策从2014年6月开始正式调整，强力的救市政策一直到2016年初仍有余温，持续时间至少长达20月。
　　最近的第三次救市，始于2021年9月政策风向转暖，目的是努力达到房住不炒同时避免房地产行业＂硬着陆＂。
　　房地产行业在房住不炒，因城施策大背景下，为实现降杠杆又经历了三道红线、集中土拍、贷款集中度管理等重磅政策叠加效应之下，房地产融资、销售、投资均腰斩得很厉害。
　　更为严重的是，购房者预期下滑、疫情对经济持续冲击等复杂背景之下，房地产面临＂硬着陆＂风险，可能对经济、社会造成难以挽回的损失。
　　因此，去年9月行业迎来政策修正的暖风，从三四线迅速蔓延至二线，直至目前全国200城开展救市。
　　第一次救市，中央层面为主，政策接连快速推进，重磅推出，全国范围响应。
　　2008年，10月底央行将贷款利率下调为0.7倍，首付比将为20%；11月著名的＂四万亿＂出台，当时，限购政策尚未实施，大量资金涌进房地产。
　　第二次救市，从中央到地方均加大力度救市，推出棚改货币化，政策工具很多样。
　　2014年，限购政策大范围取消，二套房由＂认房又认贷＂改为＂认贷不认房＂；商贷首套最低首付比30%，利率下限为基准利率0.7倍；降息降准接连而至，公积金贷款放松，房企发债门槛大幅降低，全国性放松正式开启。
　　2015年，＂五部委＂联合救市，首套首付比降至20%，二套房首付比降至30%；营业税免征年限由5年缩短至2年。同时，棚改货币化安置比例大幅提升至70%，成为后续库存消化的重要推力，救市力度超出市场预期。
　　持续至2016 年2月，契税优惠政策出台，第2次救市仍有余温。
　　第三次救市，中央层面以吹暖风为主，地方层面因城施策，2022年上半年近200城松绑460次，但力度仍有控制。
　　2021年9月底，央行提出＂两维护＂；2022 年 3 月以来中央地产表现积极，进入政策密集发布期。例如：3月六部门联合发声，房地产税暂缓出台，5月底33项稳经济大盘措施等。
　　这次，由于疫情的影响，加上国际的复杂政治经济因素影响，所以给救市增加了难度。
　　尽管面临不少苦难，但是校长认为政府手中还有很多张牌可以出。比如财政部主导下的二手房成交增值税由5年降为2年，以往政策一出立马让二手次新房的成交产生立竿见影的效果。
　　又或者二套首付由目前的7成降为3成，首套首付2成，也是会让二手房短期内成交活跃的措施。
　　还有，如果和鼓励计生政策联系在一起，生二胎的可以二套首付3成或2成，甚至对二胎三胎家庭实行更多优惠的政策，从购房名额上扶持他们，或者更大胆一点二胎三胎家庭可以首付两成，利率按首套住房贷款利率算。
　　如此，二胎三胎家庭就可以从房产的长期增值中可以获得稳定的财产性收益，为以后孩子的上学医疗生活等各方面的费用减少负担，让他们敢生能生而且养得起。
　　这两年经济形势会比较严峻，在此，校长想和各位朋友真心说一句：挺住，相信自己，相信国家，中国人民啥苦难都经历过了，这些困难算个球！