有代表提出取消公摊面积，客官，您怎么看？

　　作者：朱雅兰
　　今年人代会有代表提议取消公摊面积。一下子引起附和，乃至于发出天下苦公摊久已的感慨。细看评论，大约是这样的：
　　＂买100平米的房，交房后发现套内才70，100万的房子多花30万的公摊。＂
　　＂买房时说的公摊面积小于实际情况，开发商怎么说怎么是。＂
　　＂公摊是香港遗毒，国外土地都是永久的，根本没有公摊。＂
　　＂物业/采暖费还得按照建筑面积缴费，我就使用我自己房子里的范围，还得交外面的钱。＂
　　笔者基于个人想法整理了本文，把重点先说在前面：
　　◆公摊面积摊的是公共使用部位的面积，公共使用部分在设计规范标准上是有严格规定，不可能取消。若取消合同上的公摊面积内容，对业主有害而无利。
　　◆签订购房合同的时候，会注明预售套内和公摊面积的，且收房后房子建面是多退少补的。
　　◆销售说的如果与合同签订时差异过大可以直接投诉虚假宣传。
　　◆国外不是没有公摊。
　　◆开发商对公摊面积的计算方式应该公开公布。
　　◆积极解惑，赢得口碑。
　　下面就把事情捋一捋：
　　※公摊面积起源：
　　公摊熟知的起源于香港，卖整栋楼，但是这样卖销售缓慢，业主少。后来有人想办法拆层卖，然后就拆成各户来卖，也就出现了公摊。
　　公寓（Apartment）这种类似常见日本漫画里老式公寓楼，还有《功夫》里包租婆的那种……
　　说到这儿就会有人说，那国外怎么就没有公摊，人家买房连土地都是个人永久的 。
　　这就涉及到下一个问题：
　　※国外都有哪些房子和产权形式：
　　笔者也没去过国外买房，也没有亲戚在国外买过。通过信息搜索，不难发现美国房子产权划分有以下这几种：
　　1、完全产权（Sole Ownership） ：
　　指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。
　　2、整体共有产权（Tenancy by the Entirety） ：适合已婚夫妻。夫妻双方必须一致同意才能进行房屋产权的转让或出售。夫妻双方其中一方去世，另一方可以自动获得全部产权。
　　对于一般购房者（买房自住）来说就是大豪斯house，常见的就是那种独栋别墅。
　　3、联合产权（Joint Tenancy） ：
　　指两人以上联合对房地产拥有一致的产权。
　　适用家庭亲密成员，如兄弟姐妹父母双亲等。产权人不能单独转让或出售各自的产权，当某一产权人去世后，其他产权人自动获得剩余产权且均分。
　　对于一般购房者（买房自住）来说也是大豪斯house，可以想象类似那种联排别墅。
　　4、普通共有产权（Tenancy in Common） ：或称一般共有。两人以上共同拥有一宗不可分割的房地产。共有产权人可以自行处置自己那份房产份额，不需要经过其他产权人的同意就可以转给其他人。
　　对于一般购房者（买房自住）来说是condo公寓，这个可以用来对比我们的一般住宅类的商品房（非别墅）。
　　5、企业拥有产权（Company） ：企业拥有产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产权三种形式。非美国居民规避遗产税和赠与税的有效形式。适合非美国居民。
　　本文就 普通共有产权 这种来说说。
　　2022年3月3日，美国加州圣地亚哥，一位耶鲁大学博士因欠HOA共计31928美元的物业费，被法院强制卖掉了自己的50多万美元的房子，卖了3万多直接偿还了物业费。
　　这个是Home Owners’Association的缩写，翻译成中文为＂业主协会＂，它是管理社区共有部分的正式法律实体 ，有权执行行为限制（deed restrictions）。城市里面的多单元私有公寓、多单元住宅开发，还有现在同一开发新建的独栋别墅都有HOA。HOA的业主委员会会雇佣一个物业管理公司来负责社区公共区域的维护和物业制度的执行。
　　以上就是＂外国没有公摊＂的真相 。作为一个普通购房者，不缴纳物业费公共费用等是连自己房子都保不住的。目前国内还没听说哪个小区物业或者业主委员会因为某个业主没交物业费就把人家房子卖了的事儿吧。
　　所以实际就是如果在国外购买的是国内思路的这种商品房，可能会面临这样的风险。即便你作为共有人坚持反对，其他任何一个共有人都有权要求法院强制分割该房产。所谓房屋分割通常就是被强制出售拍卖，然后再分配出售拍卖所得。
　　※了解了国外也有公共收费，目前我们面临的究竟是什么问题：
　　简单说，公摊面积是由公共部分面积分摊形成的。所以＂取消公摊面积＂，是个不准确的命题。＂取消公摊面积＂究竟是取消公共部分建设？还是取消这个公摊概念不写进购房合同？还是说拒绝承担公共分摊？
　　先说公共部分建设这个话题。
　　用高层举例，逃生楼梯间，保证安全疏散的公共走道长度宽度，以及与为保证合理的侯梯厅的连接，保证户门向外打开时的互不冲突等等。为了全楼住户服务的水暖电竖井占用，电梯井道占用等等。这个是有国标设计规范约束的，是受其规范要求保障的。所以，公共部分设计和建设施工是不可能取消的。
　　再说取消这个概念不写进购房合同，只买套内面积这个话题。
　　先问问大家：买水果比如香蕉橘子，你会要求只买果肉不买果皮么？走亲访友会买独立包装都没有的纯散装月饼么（非要说会，那就你对）。
　　房子不同于月饼，对于月饼而言，消费者不希望过度包装，只要求适度包装安全卫生有颜值就成。这是因为购买的是月饼本身以及适当的包装（包括按斤称量的包装袋），此外任何过度包装都属于＂浪费＂。但是房子购买的是生活居住，居住你可以说我只睡在我的房子里，但是生活是需要有水有点有燃气（北方还要有暖气）。买第30层的房子要让业主能上得去下得来。整个小区公共设施配套与住户房屋是不能完全拆解开的。这些公共配套是含在保证生活居住的条件中的。
　　用最简单的模型说明，开发商投资10亿兴建10万平米住宅小区，可售（简单理解就是有房本）部分按建筑面积计算回收投资：10亿/10万平米=1万元/平米；如果按照套内计算，10亿/7万平（假设套内面积总和）=1.43万元/平。一百平米的房子100万，并不是按照1万元/平米，套内应该只卖70万；而是按套内70平米单价1.43万一样是100万一套。区别在于购房合同及房本上产权是100平米，包含70套内+30公摊；还是只有70套内。消费了一样的钱，产权面积还小了，这不是把自己坑了么？所以，套内面积和公摊面积都一定要注明在购房合同和房屋产权证上。
　　最后说说拒绝承担公共分摊这个事儿。
　　刚才说到按套内卖就要卖1.43万，有人要问为什么不按照1万平米卖套内？
　　首先，开发商是＂商＂，他不是散财童子啊。本儿来本儿去，他也不可能折腾三年建设还白送吧（别抬杠说有抽奖送房子的，杠就是你对）。
　　其次，对于小区项目，在建设过程中整体产权是开发商拥有的，建设完成交付后会根据每户业主签订的购房协议住建部房管局出具房屋产权证（就是咱们一般说的房本儿）。如果你的房本只有套内产权，那么意味着除了各户套内产权以外的所有产权是归属开发商的。
　　这样的方向，因为在保障业主权益情况下，不可能是像外国那样可以直接卖掉房子，但这同样加大了开发商的持有成本。对于物业费梯泵费水箱清洁费外肯定会增加公共配套使用费由各位业主承担，一样是羊毛出在羊身上。
　　即便业主成立了业主委员会又怎样，所有的业主拼凑在一起也拼不出一个完整的小区产权 。这样的委员会只能对自己产权内质量和服务对开发商或者物业提出意见要求。
　　说来说去不论是取消房本上公摊面积这一项只按照套内交易，还是开发商只销售套内，业主拒绝承担公摊，都是业主自己吃亏。所以公共配套建设产权一定要分给每一个业主，以拥有产权的形式保证业主维护自身权益。
　　※既然写明公摊面积是为保证业主权益，那么实际矛盾究竟是什么：
　　规范的销售口径管理：
　　存在有销售为了顺利卖房而对套内有超过企业内部口径的说法，对此开发商应该对业主关注的问题给予严谨的回复，并规范销售的宣传口径，避免导致＂过度宣传＂和＂虚假宣传＂。
　　明确清晰的公摊面积：
　　虽然知道公摊面积是30平米，也并没有一个5*6见方的地方说这就是业主的公摊。但是这30平米究竟是包含了哪些？为什么同一个小区不同的楼座住户公摊的不同？为什么相似的楼型公摊的也不太一样？
　　加强物业的主动服务：
　　积极主动的承担物业相应的工作与责任，以优良的服务形成口碑效应，减少因对于公摊面积部分物业费的不满。
　　保护业主的合法权益：
　　很多业主并不清楚自己买了公摊那部分究竟享有什么样的权益，一方面在于产权权益的宣传普及，另一方面也需要开发商及物业的尊重和维护。在相互尊重，相互维护的前提下，逐渐消减业主对公摊部分的不满。
　　需要了解的动态常识是，不是说全国房企都有公摊，业主就一定会买你家的房子。
　　都在谈区域深耕，质量铸造品牌，服务树立口碑。
　　那么通过切实的解决消费者的困惑与不满就是赢得口碑 ，合情合理的答复与讲解会成为与消费者间默契的＂标准＂，也会成为消费者心里的一杆秤。
　　企业应该积极的在这个杆秤上添砖加瓦，赢得口碑，树立标杆。
　　客官，您有什么看法或建议，欢迎留言！