按揭是选择等额本息还款还是等额本金？要提前还款吗？

　　看到网上很多人有疑问，买房的按揭款是选择等额本金好还是等额本息好，如果自己手里有钱了，要不要提前还款呢？今天我来聊一聊。
　　先说结论：这个问题没有唯一的答案，每个人的情况不一样，是根据大家的家庭资产负债结构、未来的收入水平、抗风险的能力、投资能力相关的，需要根据方方面面去做一个综合判断。今天我就来给大家讲讲如何根据自身的情况判断哪种方案最合适。如果大家懒得看可以直接看最后一段的总结。
　　一、等额本息还是等额本金？
　　我们先来看看等额本息和等额本金的计算原理，以100万本金、4.6%利率（最新的5年期LPR）、贷款30年为例。网上随便找个房贷计算器，输入下要素，可以看出：
　　1、等额本息还款的，顾名思义就是每个月还的本息和是一样的，就是每月都还款5126.44元，30年利息总额84.55万元。刚开始还款时，每月还款的5126.44元里面，有3833.33元是利息，只有1000多是本金，等还到300多期后，利息慢慢下降到几百块几十块，本金变成四五千。等额本息的原理是保证每个月的还款总额不变，在开始时，100万本金一年利息是4.6万（100*4.6%），那平摊到每个月就是3833.33元（46000/12），所以第一个月的还款里面有3833.33元是利息，多出来的1293.11元就是本金，相当于提前还本1293.11元，到第二个月的时候，因为前面已经还了1293.11元本金，我们的本金余额就下降到了998706.89元（100万扣掉1293.11元），那第二个月的利息基数就应该以最新的本金来算，所以第二个月的利息为998706.89*4.6%/12=3828.38元，比起第一个月的利息少了4.95元，这样我们第二个月的本金就会多还4.95元。
　　以此类推，本金越还越少，利息越来越少，每个月还的本金（从1个月能还一千多到一个月能还四五千）也越来越多，直到还完。
　　2、等额本金还款的，即每个月还的本金金额是一样的，利息金额随着本金的减少是不断减少的，所以用这种方式还款的，360期每期还的总金额都不一样，从第一个月的6611.11元，一直下降到第360个月的2788.43元，利息总额69万元。这个方法算起来更简单，因为每个月的本金都一样，一共100万本金分摊到360个月里面，每个月还本1000000/360=2777.78元，每个月结算一次利息，第一个月的利息就等于1000000*4.6%/12=3833.33元（首月利息跟等额本息法是一样多的），当月本息合计2777.78+3833.33=6611.11元。第二个月照常还2777.78元本金，但是因为上个月已经还了2777.78元本金了，所以第二个月的利息变为（1000000-2777.78）*4.6%/12=3822.69元，当月本息合计2777.78+3822.69=6600.46元。
　　以此类推，本金以每个月2777.78元的速度在下降，每月结算的利息也随着本金的下降在下降，最后一个月除了要还掉2777.78元的本金外，也只需要再还10.65元利息就够了。
　　有人看完对比，肯定讲同样是借100万30年，等额本金一共才需要69万利息，等额本息却需要84.55万利息，那肯定选择等额本金！其实未必。
　　二、选择哪种方式？要不要提前还款？
　　大家看完上面的两种方法的算法逻辑就会发现，等额本金的方法之所以利息支出要少，是因为等额本金在开始的年份还的钱多，比如第一个月等额本息只要还5000多的时候，等额本金要还6000多，那多出来的1500元钱还了什么呢？其实就是还了本金。说到底，等额本金的还款方式是比等额本息还款方式还款速度更快的一种提前还款而已，既然你前面每个月都提前还更多本金，那提前还的本金当然不需要支付利息，也就导致30年下来少付十几万利息。如果想要利息更少，第一年就把100万本金全提前还款，利息肯定只有几万块，那岂不是最少了。明白了等额本金其实就是一种提前加速还款的方式，有利于我们后面分析如何做决策。
　　其实在100万、30年、4.6%这三个贷款要素里面，最最核心的要素是4.6%。100万是贷款金额，贷的多利息多，贷的少利息少，这个是肯定的，30年是期限，贷的久利息多贷的短利息少也是常识，关键要不要提前还款、要不要多贷一点、要不要贷的久一点、是选择等额本息等额本金的关键是那个利率。所以当你有能力选择等额本金还款方式时、等你有能力提前还款时，几个因素都围绕4.6%来对比就好了：
　　1、如果你有能力用等额本金的方式1个月还6000，而不影响你的生活，你就要考虑一开始比等额本息多出的这1500块钱在你手里留着能不能产生年化4.6%的升值，如果不能，建议选择等额本金的方式，1500块本金省下4.6%的利息，如果说你有很好的其他投资渠道，1500块在你手里1年能挣100块、150块，那你没有选择加速还款支付的69（1500*4.6%）块利息就能覆盖了，还能多出来几十块钱的盈利，这就是杠杆的正效应。
　　同理，你有20万现金可以提前还款的时候，到底还不还？如果20万现金你不还款，拿在手里你有更好的投资方式，可以产生年化6%甚至10%的升值，那你为什么要去还掉4.6%利率的按揭贷款呢？如果你觉得你手里的现金留在手里只能买银行3%的理财产品，那还不如提前还款，谁会一边借4.6%的钱一边去做3%的投资呢，这不是倒贴1.6%嘛，这就是杠杆的负效应。
　　2、除了简单考虑把钱拿在手里能不能产生高于4.6%的收益，还有一点是比较重要的，那就是你家庭的资产负债结构，尤其是现金资产占比。现金是应对突发情况的底线。你说你有3套房5套房，但是哪天来个风险事件要现金的时候，你能不能拿的出？到时候再去卖房吗？来得及吗？所以当有20万在手的时候，要不要用于提前还房贷，还要考虑你手里的现金够不够应对突发事项的。账都会算，还了钱能省利息，但是有时候你省的利息是未来30年要付的，但是用钱的事往往就是今天就得拿出现钱的，总结一句话，现钱保安全、还款保利润，跟企业一样，长远看要有利润，短期看必须要有现金流。
　　综上所述，
　　有投资能力且有还款能力的，别还款，留着钱去做更高收益的投资（房贷是国家给我们的最稳定、利率最低的贷款了，不用白不用）；
　　没有投资能力且有还款能力的，选择等额本金或者提前还款，没投资能力就省个4.6%的利息当投资了，也相当于买了个4.6%的理财；
　　没有投资能力且没有还款能力的，那不用说了，没得选，努力挣钱吧。
　　最后一句，记得留足应急的现金。