后房地产时代，等待下一场经济复苏还需要多久

　　眼下，我们正在经历一场经济低谷，除了新冠疫情的原因，更重要的是原先支撑经济发展的顶梁柱，楼市，不再发挥作用了。
　　也就时隔两年多，楼市从火爆、秒售，逐步跌落到现在的无人问津，之前都在想办法贷款买房，生怕利率越走越高，限购越来越严；但是现在都在想办法筹钱还房贷，生怕利率越走越低，房子越来越卖不出去。
　　楼市的众生相也反映了如今的一个经济现实，就是大家对前景感到不确定，既不敢贷款，更不敢消费，纵然现在的利率越来越低，纵然现在的房价开始回归。
　　其实，这件事很好理解，房子这个东西，本身是个长期消费品，但被赋予金融属性了，也同时成为了投资标的。
　　如果从消费的角度理解，我们十年前盖的房子已经够全国人住了，大城市盖的房子四五年前也能满足所有人需求了。那么再继续火爆，那就与刚需无关了，而是依靠投资拉动。
　　作为一个投资品，特别是成为一个大众追捧的投资品，首先就是要风险低，其次就是有收益，而房子正好满足这种要求，在过去的十几年中，房价的上涨不仅跑赢了股市，也跑赢了大多数理财产品。
　　但如果用自己的钱投资还好，由于房价越来越高，所以贷款买房的人越来越多，而购房款中，来自贷款的比例也越来越高，以至于后期稳定在了首付3成，贷款7成。
　　借钱是有成本的，如果房价一直涨下去，收益超过借贷成本，加上风险又低，自然是更多的人去买，所谓买涨不买跌，反过来，这种心态又推动楼市继续上涨。
　　但是任何的投资品上涨都有个临界点，就是源源不断地有人接盘。而一旦有人开始觉得接盘后面脱不了手了，这种上涨就会终止，之后转为下跌。
　　而房地产的下跌与别的投资品还有不同，首先它是带负债的，其次是大众投资。所以这种负债就成为一种社会性负债。
　　当房价上涨时，资产价格升值可以抵消负债成本，但是资产价格下跌时，债务却是不变的，资产可以处置不了，但是债务却是要还的。
　　于是我们看到越来越多的房屋抛售，越来越多当初指望投资房产的人含泪降价，越来越多的三四线城市房地产价格加入到腰斩的大军中。也有越来越多的人选择提前结清贷款，避免承担过高的负债。
　　其实本质上都是一回事，房地产行业承担的债务已经到了社会无法承受的程度。
　　当年房地产怎么成为货币的蓄水池，如今就要怎么回吐，方法有两种，要么资产贬值，要么把债还上。正应了那句话，出来混，终究要还的。当初的全民狂欢，有可能会落为一地鸡毛。
　　可能这个局面有点迫不得已，但如果放长周期来看，这就是投资和消费出现了暂时的失衡。
　　我们都知道，拉动经济的有三驾马车：投资、出口和消费。
　　按照我们的人口规模和市场，实际上可以成为一个消费大国，就像美国那样。但是如果按照美国的消费模式，如果再把我们加进来，可能三个地球的资源都不够消耗。这又注定我们不能走美国的发展道路，这是其一。
　　第二、我们的改革开放虽然到现在也有几十年了，但是最开始的资本金我们是没有的，因为没有所以要开放，要吸引外资，同时建立了社会主义市场经济体制，就是改革。
　　外国的资本进来，是看中了我们的人口红利，看中了我们的廉价资源，但是最终的产品还是要返销海外的，这也是为什们最终我们成为了制造业大国，也为什么我们成为了一个出口大国，而不是消费大国。
　　第三、外贸创汇所获得的收入成为了我们的货币储备，构成人民币发行基础，所以这么多年我们依靠出口获得大量外汇，也被动投放了大量的人民币，但是如果流向消费市场，那物价将成为难以承受之重，所以只能投向资产端。简单点，就是搞基建。
　　外贸顺利时，我们可以通过出口拉动GDP，外贸不顺利时，我们就要依靠投资，逆周期调节。至于第三架马车消费，虽然也很重要，但始终无法成为首选。
　　于是我们看到，每一次，当世界发生重大的经济危机时，我们的投资就会有一次狂飙突进：97年亚洲金融危机，为了对冲，我们进行了西部大开发、东北振兴和中部崛起。08年美国次贷危机之后我们又搞了一次对冲，这次是新农村建设。
　　也得益于几次大规模的投资，中国发展出了庞大的高速公路和高铁网络，城市也建立了四通八达的地铁线路，而这些无一不为房地产的发展提供了强大的基础。
　　以至于后面的房地产发展能够如此顺利，和前面的基建密不可分。但是投资就要花钱，外国资本肯定不愿意把钱花在振兴中国的基本建设上，也不会发善心让我们的日子过好，于是只能靠我们自己对自己负债。
　　所以当房价不断上涨那会儿产生的财富效应实际上是靠未来更多的负债撑着。所以演变到后来就是不断盖新房，买新房。
　　但投资过量了，产出的资产消费不动了，就回到了我们前面说的失衡。
　　所以如今不是树立哪个产业成为国民经济的支柱产业那么简单，而是要把过度的失衡纠正过来，所以我们后来有了＂房住不炒＂，逐渐将房地产退出货币化。
　　另一面如今消费依旧不振，无论是外需还是内需。所以未来依旧要靠投资拉动，以97年为开始，第一次投资改变的是东西部差距，第二次投资改变的是城乡差距，那么第三次投资我们改变的则是贫富差距，而现在是正在进行时。
　　2021年，我们实现了人口的全面脱贫，这是一个重要节点，而未来，我们还要不断完善二次分配，包括房产税也在试点当中，这其实都是其中的举措。
　　未来经济不见得再高速增长，财富也不见得大规模爆发，但社会可能会开始向扁平化发展，公平将与效率同等重要。
　　这是第三轮投资要达到的目标，也是为以后消费拉动GDP打基础。
　　另一面，依靠大规模消耗，形成过量的资产这条道路随着房地产时代的终结也行不通了。从今年的高温也可以看出，未来生态保护、绿色发展必须是重中之重，否则连生存都成问题了，还谈什么发展？
　　其实，我们都在等待下一场经济复苏，无论是现在过紧日子，还是承受内卷，都是要把之前的债熬过去，也许这要经历一个比较长的过程。
　　但是我们现在的努力都在为下一场复苏打基础，等待毕竟是一件考验耐力的事，但如果路走对了，等待也是值得的。