9个热点城市，限购大门敞开！央地博弈局面反转了

　　作者：子非鱼01 | 东莞取消28镇限购
　　上半年轰轰烈烈的取消限购行动，下半年继续上演。
　　7月4日，东莞市四部门联合发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，明确提出：
　　除东城、南城、莞城、万江、松山湖外，其他28个镇全部取消限购！
　　东莞是全国唯四不设区的城市，行政区划是由28个镇和四个主城区街道（莞城、南城、东城、万江）组成。
　　在此之前，尽管东莞全面放松了限购，但全域范围内，非户籍人口在东莞辖区内购房仍需要1年社保。
　　现在，只保留了主城4街道和东莞房价天花板的松山湖片区，其余28个镇全部取消限购桎梏，外地人想怎么买就怎么买。
　　取消28镇限购之后，东莞的限购版图是这样的。
　　东莞此举明显是抄佛山的作业。佛山在6月初就大幅放开了限购，将原先限购的
　　11个区域缩减至3个区域之后。
　　东莞与佛山取消限购的思维相同点在于，只保留最最核心的几个板块，其余限购全部放开，东莞的临深地区，佛山的临广大部分地区，全部放开。
　　两座珠三角第二层级城市相同的步伐背后，当然是楼市成交量出现下滑，需要复苏。
　　据合富大数据显示，今年上半年全市一手住宅成交约10898套，成交金额约353亿元，同比分别下跌了53.2%、51.5%；二手房方面，2022年上半年全市二手房网签套数约6234套，同比减少约55%。
　　东莞大幅取消限购之下，东莞的成交量会反弹更加明显，毕竟在之前的放松背景下，东莞的二手房成交量已经冲破了1000套。大幅放开之下，深圳客的阻挡门槛已经消失。
　　佛山大幅取消限购之下，广州客已经进入，东莞放开之下，深圳客也会开始进入，推动东莞的成交量进一步复苏。 02 | 央地博弈形势反转
　　如果站在更高的维度来看东莞的取消限购，其实是央地博弈进入了一个全新的阶段。
　　这个阶段的转折，以福州、沈阳、大连、厦门、南京、合肥、武汉、佛山、东莞等9个主要城市的限购大幅放开。
　　目前，福州、沈阳全面放开了限购，大连几乎全面放开了限购，厦门只保留岛内限购，岛外全部放开。
　　南京、合肥虽然还要6个月社保，但可以一次性补缴，相当于全面放开了。武汉的户籍人口在限购区域内可以购买四套住房，非户籍社保只需6个月。
　　后续必然还会有更多城市梭哈。
　　从中心城市相继加入到放开乃至取消限购的行列中来，可以明显看到在这轮央地博弈中，地方城市已经明显占据了上风。
　　自2016年大调控以来，管理层提出得了＂房主不炒＂以及＂稳地价、稳房价、稳预期＂大方向后，中心城市以及热点东部的热点三四线城市，纷纷开启了限购限贷限售等模式。
　　从2016至2020年，这段时间的央地博弈，其实也是地方城市占据上风。
　　因为，在这段时期内，限制措施，效果非常有限。除了北方的中心城市外，长江以南的中心城市，基本都成功穿越了，房价实现了翻倍。尤其是珠三角的深圳、东莞、广州等城市。
　　2020年，东莞以超40%的房价涨幅领涨全国。
　　然而，这种博弈在2021年发生了本质变化。管理层以三道红线限制了房企无限扩张的债务，又以两道红线限制了各类银行资金流入房地产市场和个人住房市场的比例，造成了去年二三季度的信贷截流。
　　在去年的央地博弈中，管理层动用了金融杠杆占据了博弈的制高点，地方城市的楼市在去年7月份纷纷转向，成交量一路下行，房价调整面积不断扩大。
　　以国家统计局公布的5月份70个大中城市房价数据来看，二手房下跌的城市多达到56个，新房46个城市在下跌。按照抽样调查的逻辑，这意味着全部大部分城市的房价都在调整当中。
　　在这种背景下，地方城市、开发商不断试探放松和营销的底线。才有了多个中心城市全面放开限购的局面，才有了最近各种农产品换房的营销场景。
　　在央地博弈中，管理层的要求是房价稳定，地价稳定，房住不炒。
　　而地方城市和房企是在一条战线上。地方城市需要房子大卖，不断推动土地大卖，赚取更丰厚的 卖 地收入，来还债，来推动城建。
　　2016至2020年，地方城市占据上风，是因为虽然有各种限购加身，但市场的资金旺盛，刚需购买需求、投资需求依旧旺盛。
　　2021年易位，管理层占据上风，是因为大幅收缩了金融杠杆，不给你贷款，不断延长放款周期，任你有需求也无法释放。
　　2022年地方政府再次占据上风，是因为成交量和房价不断探底，土地难卖，整个市场的信心也在探底，整个消费、融资大环境都出现了改变。
　　尤其是土地难卖。
　　财政部的数据显示，今年前五个月全国卖地收入1.85万亿元，较去年同期下降了28.7%。
　　来源：财政部
　　中国八十年代初，开启了中央与地方财政分灶吃饭的模式，赋予了地方更大的行政权力各种它能控制的资源，并且把这些资源经济化。其中土地资源便是其中之一。
　　由此开启了地方城市卖地赚取丰厚收入的时代，并逐渐演变成了当下大多数城市深度依赖卖地收入的局面。
　　面对民企在土地拍卖市场上的躺平，面对卖地收入缩水，在这种背景下，高层态度转变为友好，才给了地方城市不断试探的底气。 03 | 市场会反转吗
　　在央地博弈局面反转之下，也即地方城市不断打开楼市桎梏的大背景下，市场会迎来反转吗？
　　本号的观点在之前的几篇文章中，已经表达得很明确：
　　成交量方面，中心城市的成交量已经触底，正在缓慢爬坡，但 难 回巅峰时代。
　　房价方面，大多数城市仍没有调整到位，会继续调整，少部分城市会保持稳定。
　　成交量在6月份全国流动性基本释放的背景下，已经触底，环比开始上涨。
　　无论是贝壳研究院披露的成交量数据，还是央行披露的房贷数据，都在佐证这一点。
　　成交量方面，5月份与6月份重点50个城市的成交量环比都在增加，环比增幅分别是14%、25%。
　　来源：贝壳研究院
　　信贷方面，央行披露的住户贷款增加2888亿元，同比少增3344亿元。这一数据4月份是下降的。5月份开始表现增加，尽管同比还是少增了不少，但终于开始增加了，意味着有人开始愿意贷款买房买车了。
　　尽管规模还是很小，但局面已经转变。后续成交量会逐步攀升。
　　但回不到过去，主要因素在于人口拐点已经到来，城市化进入了后半程，再加上住户部门的贷款杠杆率已经很高，这些因素共同决定了房地产＂春风得意马蹄急＂的时代已经一去不复返。
　　成交量回转之下，大多数中心城市的房价还会继续调整。逻辑在于，当下除了北京、上海、深圳等少数几个城市外，大多数中心城市库存高企，新房与空置的二手房加在一起，市场整体是供大于求。
　　比如长春、哈尔滨、呼和浩特、沈阳、大连、兰州、郑州、昆明、武汉、青岛、南宁、太原等城市。
　　下半年，去库存仍是各城市的头等大事，房企打折促销、市场调整价格的大局面，仍会延续一段时间。