中国房地产市场将迎来大变局

　　中指院数据显示，2022年1-8月，百强房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，2022年8月，百强房企中约60%企业单月业绩环比下降，其中12家房企的环比降幅在30-50%之间，10家房企环比降幅超过50%。
　　与此同时，不同阵营企业数量也出现较大变化，其中千亿以上房企为10家，较去年同期减少14家，超百亿房企96家，较去年同期减少48家。
　　2022年1-8月，排名前100房企拿地总额8816亿元，同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3%。央企参与拿地参与度较高，重点城市拿地金额排名前10房企中有半数以上为央企国企，这与央企国企资金状况较好有直接关系。
　　克而瑞公布的8月份30个重点城市新房成交数据显示，30个重点城市中，环比方面，除了天津、徐州、南宁、无锡外，其余全部下跌；同比方面，30个城市无一例外全部下跌。其中环比跌幅最大的是福州，环比下跌49%，同比跌幅更是达到了74%。
　　此外，30个重点城市中，除了上海、西安、杭州、济南、宁波、合肥外，其余24个城市的去化周期全部超过住建部和自然资源部划定的12个月安全警戒线。
　　贝壳研究院以3个月无人居住的存量房作为抽样调查目标，计算出28个主要城市住房空置率，其中19个城市超过了10%的安全警戒线，其中6个城市空置率超过了15%。 中国目前的住房空置率为12.1%，位居世界第二。
　　根据温铁军在其公开视频中披露的数据显示，当前我国城市房屋供应量可以容纳当下城镇人口的两倍。
　　从央行和部分商业银行披露的数据来看，目前买房的人越来越少，而提前还贷的人反而越来越多了。这说明有一部分人为未来担忧，正在加速偿还贷款，而不敢贷款则是购买力下降的直接体现。
　　通过以上数据分析，可以得出结论，中国房地产市场已经处于供过于求的局面，今后房价继续下跌将成为常态化。而导致房价持续下跌的原因，除了供过于求外，居民购买力下降和人口负增长是另外两个原因。
　　中国房地产已经狂飙猛进了近20年，现在遇到了前所未有的困境，这说明不是个别房企出了问题，而是整个行业出了问题。现在房地产已来到其发展过程中的一个临界点，种种迹象表明，未来中国房地产将会迎来一个大变局，具体体现在以下几个方面：
　　1、土地市场将会以央企国企为主
　　自从去年中央集中供地政策出台后，民营企业拿地的积极性明显下降，央企国企成为了土地消化的主角，民营企业由于缺乏拿地资金，今年以来，土地市场基本上已经看不到民营房企的身影了。
　　央企和国企开始掌控更多的的优质土地资源，这就意味着未来我国商品房的供给，大部分要由央企和国企来完成了。
　　之所以会呈现出这一局面，是因为民营房企受限于三道红线，无法获得流动资金，加上房地产市场不景气，购房者购买意愿大幅下降，许多房企处债务危机之中，有的正在与国有房企洽谈收并购的事宜。
　　由此可见，今后大量的土地资源将会被国有房企所掌控，而一旦这条供应链形成规模，房地产市场的运转模式也将会发生很大的变化。
　　2、国家正在酝酿以房产税、空置税为主的＂二次房改＂
　　目前，国家正在酝酿以房产税、空置税为主的＂二次房改＂，探索在此基础上建立房地产运行的长效机制。围绕着房地产改革从税收、融资，到股票、债券、拿地、拍卖以及预售制等一系列环节实施变革，中国房地产将会发生根本性变化。
　　如今房地产已经绑架了中国经济，处于进退两难的境地，房地产多年来的野蛮生长，已经透支了全民财富以及对未来的信心。但为了实现软着陆，不得不以时间来换空间。
　　14亿人口中就有4亿房奴，这些被房子所绑架的房奴们，生活已经失去了动力和对未来的信心，现实的生活压力和看不到希望的前途，也抑制了他们的消费需求，成为了中国经济内循环的堵点。
　　事实上，中国民众，尤其是房奴的债务负担已经超过了美国、日本等一些发达国家，因为他们已经提前透支了未来十几、甚至二、三十年的消费。
　　总之，房地产改革的最终目的，就是要去除房地产的金融属性，回归它本来的居住属性，也就是中央一直以来对房地产的定位，即＂房子是用来住的，而不是用来炒的＂。
　　3、房地产调控、软着陆的目的，不是保房企，而是保增长、保民生、保就业
　　世界经济发展史证明，经济危机发生与房地产周期高度吻合，10次危机9次地产。而要争取实现房地产软着陆，比较稳妥的办法就是以时间换空间。
　　目前，房地产仍是我国国民经济的第一大支柱，2021年房地产销售18万亿，与此相比，新能源汽车销售收入全部加起来预计3万亿。但是，新旧动能转换需要一个过程，短期内，中国还没有哪个行业能够填补房地产这一缺口。
　　我国的二次房改必须解决的一个问题，就是需要破解＂ 房地产-土地财政-银行贷款＂ 这一经济增长三角循环，但是现在看来难以一步到位，还需要一定的时间。
　　4、必须尽快对房企实施优胜劣汰和兼并重组
　　我国现有10万家房企，而经济高度发达的美国却只有480家，虽然我国房企数量众多，但鱼龙混杂，企业质量堪忧，大约70-80%的房企处于资不抵债，勉强支撑的状况。因此，必须尽快对这些房企实施优胜劣汰和兼并重组。
　　当下有相当一部分房企＂躺平＂不拿地，导致房地产投资和地方政府土地财政收入大幅下滑，进而拖累经济增长。对于那些转移资产、躺平烂尾不保交楼的不良房企，等待它们的必然是相应法律的处置。
　　而对于那些面临现金流枯竭仍在苦苦支撑，全力维持保交楼的良心房企，国家应该出手实施救助措施，并推动国有房企对其进行重组。
　　结语
　　当前民众对楼市信心不足，市场观望情绪浓厚， 可以预见的是，未来的房地产市场再也不可能恢复过去那种普遍上涨的局面。 同时，随着出生率下降和人口流动趋势，未来70%的低能级城市会因为人口流出或停滞而出现房地产过剩，现在的东北地区已经呈现出这一局面。
　　综上所述，中国房地产即将迎来一次深刻变革，经历这一大变局后的中国房地产业最终将实现软着陆，沿着稳健的长效机制向前发展。