纷繁复杂的消息行情迷雾之下，三个维度的信号说清楚中国楼市走向

　　#头条创作挑战赛#
　　这是熊猫贝贝的第1371篇原创文章
　　#北京二手房挂牌量破10万#
　　2022年即将进入最后两个月的冲刺时间，中国房地产经济和楼市，也来到了一个迷雾充斥，被各种纷繁复杂的信息和消息包围着的这么特殊阶段。
　　说是行业和市场来到命运的十字路口，也毫不夸张。
　　这样的阶段，对于市场参与群体，利益关联方而言，最为艰难和难受。
　　一边是国家和政策的层面持续释放暖意，又降息，又免税，各地政府手段持续加码，一副＂救市不及预期就不善罢甘休＂的气势；
　　一边是持续低迷的市场情绪和表现，信心和预期双重承压的下行冷淡现实。
　　中国的房地产经济，行业，市场还有房产价值，以后还行不行了？
　　抛开那些跟风起哄，极端思维，不求甚解宣泄情绪的观点和声音来看，相信这个问题绝对是牵动和困扰了当下中国很多群体的一个核心课题。
　　所以，这篇文章，准备从三个有层次的维度，分享几点市面上见不到，或者至关重要但是被忽视，具有确定性的信号和动态，并且基于这些信号和动态的本质挖掘和解读，尝试一次性说清楚当下中国楼市的现实情况和明确的趋势走向可能。
　　本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
　　内容有依有据，分析理性客观。
　　硬核内容，错过不再。
　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！
　　（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　图片来源：头条图库1宏观层面：房地产税稳步推进的一个不容忽视关键信号
　　关于房地产税的话题，在2022年，实际上被很多媒体，包括市场，有意无意地淡化和忽视了。
　　当然，还有很多观点和舆论的烟雾弹效果，对2022年楼市和经济各种问题和压力的铺垫，以至于让很多人都认为，中国的房地产税，可能短期内不会出台实施了。
　　特别是在有一种声音＂房地产税会冲击房价＂的烘托下，更是加强了这种市场认知，进一步淡化了市场和民众，对房地产税出台落实的关注和认知。
　　其实，对于房地产税的出台和到来，存在这样的认知，是非常肤浅的，是对中国国家的意志和能力的一种严重误判。
　　实际上，在不被大众和市场所关注的很多地方，中国房地产税推进程度，恐怕早已超出很多人的预料。
　　说个上网都很难找到的动态：
　　11月1日，江苏省的不动产交易登记纳税一体化平台就上线运行了。
　　这个动态，没有什么新闻报道，也没有什么舆论热度，但是只要稍微了解中国税务管理系统的人都应该明白，这个动态对应的意义有多大。
　　不动产交易登记纳税一体化平台，意味着房产信息屏障，居民财富地域壁垒，被彻底清除。
　　虽然目前只有江苏省正式上线，但是这是一个至关重要的政策推进信号。
　　也符合中国试点，运行，全面推广的稳健风格。据不完全统计，实际上全国很多省级城市管理，都将不动产交易登记纳税一体化平台作为政府工作推进目标之一。
　　全国联网，房产信息互通，这不就是为了全面征税奠定基础吗？
　　技术层面永远不是问题和障碍，这个大家都懂，而看不见的利益阻碍，也正在被逐一瓦解和解决。
　　不要小看中国国家＂言出法随，有言必行＂的坚定意志和能力。
　　宏观层面，未雨绸缪，一些准备和铺垫，实际上持续稳健的推进中，房地产税并不可怕，该来的时候，总是会来的。
　　图片来源：头条图库2中观层面：土拍市场变天，多个集中供地名单中的城市，调整供地模式
　　2021年2月份开始执行的22个城市集中供地模式，在2022年，迎来巨变，一些值得关注的动态和现实变化，值得关注：
　　原本名单上的22个城市分别是北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
　　后来徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等城市也主动加入了集中供地的阵营。
　　按照当初的规定，集中供地的城市采取两集中，每年集中供地次数不得超过三次。
　　但是在2022年，已经有多个城市开启了第四轮集中供地，比如无锡已经完成了第四轮土拍，北京、深圳、苏州、南京等城市第四轮供地公告也已经发布了。
　　天津、厦门、济南、青岛、重庆、武汉也明确开展第四轮供地。
　　图片来源：中指数据
　　这样的变化说明了什么问题？
　　那就是中国国家维持了一年半的集中供地制度，正在调整，或者说正在消失当中。
　　灵活性更强，随行就市调整性更大的原有常规供地模式，再一次成为主要趋势。
　　而造成这种趋势的本质并不复杂，那就是2022年，就连原本被约束的头部城市，新一线热门城市，在土地财政这个模式里面，也越来越玩不转了。
　　集中供地模式与常态化供地最大的区别就是一次性供应大批量的土地。过去的分散拿地对于开发商没什么压力，毕竟也就争抢一两块。
　　然而集中供地之后，大批量土地同时上市，开发商必须准备大量的资金去支付保证金和拿地资金。资金压力加大，理论上当然可以缓解土地热。
　　在这种背景下，开发商拿地会更加理性，土地溢价率会降低，地王也不会那么容易产生。
　　配合2021年开始实施的＂三道红线＂，以及疫情反复带来的市场全方位冲击，还没等集中供地调控土地市场行情的作用发挥出来，实际上对于很多城市而言，2022年，土地还能不能卖出去，都成了一个大问题。
　　随着2022年9月24日，国家财政部印发《关于加强＂三公＂经费管理严控一般性支出的通知》。
　　其中指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
　　得，连城投，国企，央企托底拿地，左右腾挪的空间都被彻底消灭了，土地财政的最后一点操盘空间都没有了。
　　地方城市没有完成供地，最大的困扰是卖地收入缩水。卖地收入可是地方城市最重要的钱袋子。正因为大多数城市都没有完成供地，所以才有了第四轮集中供地。
　　正因为枷锁加身，收入压力压顶，所以让很多城市的政府，不得不拿出优质地块，在价格上花费心思，调整心态，转变态度，在土拍市场上面吸引房企出手。
　　风水轮流转，不过如此，深层次的变化，就在这里。
　　地方政府依靠生产资料绝对支配的权力，躺着轻松收钱创造增量的好日子没有了，能玩的腾挪手段也被禁止了，土地市场从卖家为大，开始要考虑买家态度转变，才是最关键的。
　　图片来源：网络
　　土地财政难以为继，地方城市必须转变思路。目前只有京沪深等少数城市已经摆脱了对土地财政的依赖，大多数城市特别依赖。
　　土地市场转冷，会给一大批城市带来财政压力，但痛苦的过程也是蝶变的过程。想明白的城市，将重心放在对整个城市的产业打造上来，才能在未来的角逐中拿到一手好牌。
　　说白了，这不就是国家在规则设置上，帮助地方政府们，去戒断对土地财政的依赖吗？
　　如此清晰的确定性，怎能视而不见？
　　中观层面，中国城市经济发展的模式和逻辑，实际上已经处于一个全面，根本性转变的阶段了。
　　图片来源：头条图库3微观层面：多个城市二手房挂牌量激增，楼市流动性迎来压力考验
　　最后将视线落到微观市场环境中来，有一个重要的市场趋势，值得关注，看懂了这个市场表现和动态，实际上对于中国楼市当下的真实情况，就能有一个比较现实和客观的认知。
　　2022年以来，越来越多的城市，二手房市场挂牌量，出现了规模级增长，其中不乏一线城市：
　　2022年10月，据不完全统计，二手房挂牌量超10万套的城市有15个：杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州、大连、合肥、北京、佛山、青岛。
　　图片来源：网络
　　很难想象，就连一线龙头，绝对核心的北京城，二手房挂牌量在10月份都超过10万套了。
　　二手房市场挂牌数量不重要，重要的是数量激增情况，值得重视。
　　任何资产领域，都存在一个买卖之间的压力关系，而卖压持续加大，就是流动性风险，最明显的信号。没有例外。
　　简单来说，就是接盘的群体，外来的资金，杠杆的支持，都不足以支撑当前的卖压，才会出现流动性压力。
　　对应到各地楼市的真实表现来看，什么意思，不用多说了吧？
　　供需关系决定市场规模，成交数量，直接决定价格行情。
　　从以微见著的角度出发，二手房市场明显的卖压上升表现，实际上已经能够说明很多问题了。
　　图片来源：头条图库写在最后：基于三个维度的信号和动向，能够看到中国的楼市哪些确定性走向可能？
　　三个维度，从宏观到中观，再到微观，实际上需要一根主线，串联起来，就能看到中国楼市当下的现实真实情况以及具有确定的后续趋势走向。
　　没必要用一些无伤大雅的个别市场动向来安慰自己，更不需要旁征博引，大道理一堆，数据堆砌来说服自己。
　　实际上，这条主线越来越清晰，而且，并不是什么新玩意，就是喊了很多年，却被市场方方面面忽视的四个字＂房住不炒＂。
　　不炒，就意味着剥离金融属性和资产特征，而这，就是中国楼市不仅仅是未来，也是当下，最必然的主旋律趋势和环境。
　　文章最后，几点独家个人的研判观点分享，不一定，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们讨论和参考就好：
　　1，房地产税的到来时间，可能会超出很多人的预料，实际上现在万事俱备，只需要等一个合适的时机，传统的土地财政模式玩不通了，各级地方政府的运转成本还是持续存在的，这就是一个动态平衡过程。
　　从现实出发，打破这个平衡的临界点，其实已经出现了。
　　2，从行业的角度来看，利润平常化，经营规范化，资金稳健化是必然趋势，房地产行业回归普通行业是必然趋势，暴利和高增长的想象力不复存在。
　　这一点，其实从资本市场对房地产板块的资金态度，一目了然，有兴趣的朋友可以看看港股房地产企业是个什么行情走势。
　　说多少道理，吹多少牛，画多少饼子，还真的不如看看各路资本用真金白银投票的结果，是不是?
　　3，短期房价承压，甚至出现局部失真，是正常，也是符合经济逻辑的，但是凡事在中国都要讲个度，也就是说国家会在一定区间内，进行必然的过程管理。
　　暴涨就不谈了，基本没有什么理由和支撑点可能；
　　主要看看行情下跌的过程管理可能：
　　大城市，平衡新房二手房数量，调节土地供应，各种限购限贷的工具空间用好，保障房价没有供需挤压下的暴涨可能，也防止卖压上升，市场踩踏的房价暴跌风险，问题不大。
　　中小城市，政府回购也好，阶段性棚改工具拿出来调节也好，总的就是一个目的：让房价下行的过程能够相对温和和能够被市场接受，时间换空间。
　　这个也没什么悬念。
　　总之，时代不一样了，对于中国房地产经济和和市场，包括房产价值走向的一些观念和看法，也需要进行调整和修正了。
　　以上，就是从三个维度，有层次的为各位读者朋友梳理分析2022年当下中国楼市的现实情况和趋势预判。
　　文章写成于2022年10月31日，至于后续走向是否符合本文逻辑，记录创作思考时间，以期未来回来复盘和对照。
　　图片来源：头条图库
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　　交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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