裁员卖项目求助国资，地产老炮儿胡葆森的艰难一年

　　本文来源：时代财经 作者：刘新歌
　　图片来源：图虫创意
　　为了缓解危局，胡葆森终究还是将建业地产的股权拱手出让。
　　6月1日晚间，建业地产（HK:00832）公告称，大股东恩辉投资以6.88亿港元出售了所持有的8.6亿股股份，对应股份比例为29.01%。买家是河南省铁路建设投资集团有限公司（下称＂河南铁建投＂）的全资子公司河南同晟置业有限公司（下称＂同晟置业＂）。
　　除了股权，同晟置业还将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的可换股债券，该债券于2024年到期，票息5%、到期收益率9%。
　　建业地产称，此次主动引入国有战略投资、优化股权结构和治理结构，将有助于其进一步完善现代企业机制和决策机制，大股东暂无出售其它核心资产股权的计划。至于同晟置业是否会加入建业地产董事会及参与日常运营，则有待进一步商谈。
　　或受此影响，6月2日，建业地产股价上涨15.38%，报收0.75港元/股。这也是建业地产连续第三个交易日股价上涨，5月31日、6月1日，该股分别上涨9.09%、8.33%。
　　胡葆森减持，建业地产引入国资
　　卖方恩辉投资由建业地产董事会主席胡葆森单独和实益拥有。截至本次出售前，恩辉投资是建业地产的控股股东，持有其已发行股份20.78亿股，持股比例约为70.11%。
　　买方同晟置业主要从事房地产开发、经营及酒店管理，由河南铁建投全资拥有，而河南铁建投则由河南省人民政府全资拥有。
　　同晟置业收购价为每股0.80港元，较交易公告日（2022年6月1日）建业地产的收盘价溢价了约23.1%，6.88亿港元交易价款将以现金结算。恩辉投资承诺，将以股东贷款的形式将该交易款项提供给建业地产，以补充其运营资金。
　　本次交易中的可换股债券更值得注意。根据协议，同晟置业将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的可换股债券，并有权按照不高于1.20港元的初始换股价将全部或一部分可换股债券转换为股份。
　　若上述可换股债券悉数被转换后，建业地产合共约5.9亿股换股股份将予发行，相当于其现有已发行股份总数约19.90%、经发行换股股份扩大后的已发行股份总数约16.60%。届时，同晟置业所持股比将提升至超过40%，取代恩辉投资成为建业地产第一大股东。
　　不过，该债券自发行日起满24个月当日到期，且到期后可由双方同意延期12个月。建业地产称，是否转换选择权，具体情况视后期市场交易状况而定。
　　而从建业地产的回应看，同晟置业并不是应予以忌惮的＂门口的野蛮人＂，其表示＂河南铁建投和建业的战略合作，将有助于稳定河南房地产市场、稳定河南经济大盘，体现了国有企业在稳经济、稳大盘方面的担当。＂
　　作为河南房企＂一哥＂，自去年秋天向政府发出＂求救信＂后，建业地产收到不少＂橄榄枝＂。今年3月末，河南省有关领导调研了建业电影小镇和只有河南·戏剧幻城，询问了景区运营、客流变化等情况。5月22日，河南文投分别接手了上述两个文旅项目90%、51%的股权。
　　而建业地产也不是第一家引入国有股东的房企，在其之前，万科、绿城等均已引入国资。阳光城执行副总裁吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中曾提出，民营房企选择引入国资主要有两个原因，一是即使企业素质相当，民企的融资成本也大大高于国企；二是同样是地产公司，市场给国企的市盈率远高于民企。
　　IP Global中国区首席经济学家柏文喜对时代财经称，万科、世联行、建业等均是强化与地方国企乃至与地方政府合作的战略性举措，在强周期和强政府关系的地产行业里，确实具有大树底下好乘凉的效应。
　　＂老炮儿＂胡葆森的地产局
　　房地产行业正处于深度调整的关键阶段，行业比拼的不再是规模大小，而是＂活下去＂。通过＂卖卖卖＂换取更多生存空间，虽然无奈，却也是值得参详的可行之道。
　　今年以来，建业地产已多次表示接下来要坚持三个字：少、小、好。即减少开辟新赛道、不再追求规模过快增长，把企业做得越来越好。
　　4月初，建业集团将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，由后者全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。随后，建业又开始了文旅项目的＂瘦身＂，转让了建业电影小镇和只有河南·戏剧幻城的相应股权。
　　与上述转让运营管理权、项目股权相比，此次转让公司股权明显动作更大些。柏文喜称，转让项目股权只是为了解决缺钱、维护公司流动性的权宜之计，而此次向省属国企平台出让上市公司股权，除了可以引进较大规模的战略投资以优化公司的财务结构和流动性外，也在很大程度上实现了民营房企的混改。
　　不过，股权转让后，胡葆森对建业地产的影响力和掌控力减小也将是不争的事实，这让人难免唏嘘。
　　胡葆森是最早跨入房地产行业的民营企业家之一，行业内素来有＂北之万通冯仑，中之建业胡葆森，南之万科王石＂之说。作为＂地产三君子＂之一，胡葆森在业内有着举足轻重的影响力和号召力，被一众地产大佬尊为＂大哥＂。
　　与王石、冯仑类似，胡葆森同样有不服输的个性和公务员的经历，亦同样在功成名就后热衷社会公益。不过，如今大四岁的王石、小四岁的冯仑均退出房地产，67岁的胡葆森却还在一线奋斗，为建业地产奔走，且尚未有明确的接班人计划。
　　胡葆森也在建业地产打上了深深的个人烙印，并以个人影响力为固守河南的建业地产赢得全国的知名度。从确立＂固守河南＂的战略后，今年30岁的建业地产深度下沉到河南的县级甚至镇级区域，是当之无愧的＂河南王＂。除了住宅开发，建业地产还涉足球、酒店、文旅、绿色基地、代建等多个业务。
　　不过，建业地产在河南的市场占有率却不断下降。年报数据透露，建业地产2019年在河南省的市场占有率为7.97%，2020年降至7.24%，2021年继续下降到6.9%。2021年，，建业地产合约销售额为601.05亿元，不仅未实现经调整后的700亿元销售目标，同比2020年也减少了约12.0%。今年年初，建业集团还爆出裁员风波。
　　如今，河南房地产市场在缓慢复苏，建业地产业绩依旧承压。今年前四月，其合同销售总额仅为88.97亿元，同比减少36.3%。要破解目前的困局，地产＂老炮儿＂胡葆森还面临着不小的困难。