取消房产预售制度，刻不容缓

　　最近，多地业主强制停贷事件，愈演愈烈，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份，克而瑞研究中心数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。
　　在当前的政策环境下，如果业主强制停贷，对开发商并没有什么太大影响，受影响最大的反而是业主本身和银行，因为在签署完贷款合同后，开发商就已经拿到了房款，业主与银行之间形成了债务债权关系。
　　强制停贷，受伤最严重的还是业主，业主最有可能就是人财两空，房子的首付、已偿还的贷款都无法拿回，已做抵押的房产因为烂尾并没有什么价值，还很有可能因为停贷，而使信用记录有污点。
　　那造成楼盘烂尾的直接原因是什么？
　　现金流断裂！
　　为什么会断裂？因为开发商将资金挪做了他用。
　　我们目前的房产交易保障体系，设计了资金监管，业主缴纳的房款以及银行放款都进入了开发商在各地建委指定银行开立的银行监管账户，资金监管部门根据工程进度拨付资金，但开发商在拿到资金后，有时候并没有全部投入到所开发的项目，因为项目的总包、分包等都会垫资，于是开发商会拿着暂时闲置的资金去买地，去投资其他行业。
　　在最近十几年，我国房地产进入了一个飞速发展的时代，众多房企开启了全国化的步伐，本土小开发商逐渐被收编，各大开发商以销售额达千亿元为目标，俗称进军千亿俱乐部。
　　于是，高周转成为了这一时期开发商做项目的指导思想，快速拿地，快速销售，同时为了更快销售，开发商以价格换销量，导致成本被压到极致，这也是近几年建筑工地屡屡出事的根本原因。
　　为了冲销售额，开发商会筹集资金去抢地，好多企业一时冲动，在2017年、2018年拿了不少高价地，但为了销售业绩，开发商仍然压制不住抢地的冲动。
　　很不幸的是，国家看到了地产的过热，在2020年开始了调控，尤其是融资＂三条红线＂政策的实施，使地产快速降温，销售速度骤降，销售回款跟不上，于是资金链断裂，无法支付工程款、金融机构贷款还不上。
　　更有甚者，众多以房地产起家的企业在看到充足的现金流后，开启了多元化，不幸的时，虽然多元化目标清晰，但结果并不理想，大多以失败而收尾，直接造成了亏损，但亏损的资金确是房地产开发的资金。于是，地产开发板块也陷入危机。
　　所以说，项目之所以出现烂尾，核心的原因还是资金未能实现完全的封闭运作。而要实现完全的封闭，难度却是异常的大，因为开发商在拿到监管资金后，可依靠关联企业或者上下游企业进行流动，资金最终游离在监管之外。
　　在我国目前的地产监管和金融机制下，不可能杜绝房地产烂尾情况。而要想真正根治这一现象，就必须取消房地产的预售制度。
　　房地产预售制度的法律依据是1994年颁布的《城市房地产管理法》，之所以我国允许预售，是与我国的国情相关。
　　1982年中共中央、国务院明确提出了＂允许农民进城＂，再加上我国开始逐步地实行市场经济体制，我国的城市化进程加速。
　　在上世纪90年代，城镇人口的迅速增加以及人们为了提升生活质量，对高质量商品房需求增加；而此时我国第三产业的房地产业也处于萌芽的状态，资金实力较弱，在此情况下，借鉴了国外经验，我国允许房产预售，业主缴纳购房首付，缺口资金依靠银行放贷，房地产企业在未交付前就获得了全部房款。这本质上就是一种合法的集资建房。
　　在房产预售制度的推动下，近20多年我国房地产业飞速发展，一定时期内实现了业主、房企、银行的三方共赢，极大推动我国城市化进程。
　　房地产经过高速发展，目前趋于平稳，多地商品房已出现了库存，商品房由人们的刚需逐渐成为了改善生活的需求，而开发商还在拼命的追求开发规模。房产预售制度的缺陷便显现出来，一旦开发商资金链断裂，商品房就无法按期交付，最终由三方共赢变成了业主与银行的共损。
　　房地产原本就是一个资金高密度行业，资金实力较弱的小企业在市场竞争中必然被淘汰，未来的地产行业必然进入一个分工明确的态势，由房地产基金或其他金融机构负责筹集资金，投资到地产项目，地产开发商只负责项目的设计、施工、交付。
　　目前我国地产行业正处于调整期，调控政策多管齐下，供地制度、银行信贷政策、开发监管政策等在密集调整，对地产开发企业专业能力、资金实力要求越来越高。为确保消费者的权益，考虑当前的市场环境和社会发展情况，预售制度确实应该取消了。