2022上半年深圳住宅市场成交面积连续三季度下跌后市或将趋稳

　　2022年第二季度，在疫情反复及经济增长承压的双重影响下，深圳房地产市场亦受一定冲击。
　　其中，写字楼市场需求倾软，租金录近两年最大降幅；零售品牌扩张谨慎，空置率近一年首次上升；住宅市场延续理性情绪，全市成交面积连续三季度下跌。
　　日前，第一太平戴维斯回顾今年上半年深圳房地产市场，并做出展望。
　　住宅市场交易持续低迷
　　随着本地疫情的良好受控及复工复产的稳步推进，众开发商为弥补此前疫情对销售造成的负面影响，于季内加大推盘力度。
　　截至2022年6月21日，深圳一手住宅季度供应面积达129.0万平方米，环比增长3.4倍。同期，深圳一手住宅销售市场成交持续低迷、市场情绪仍趋理性，全市成交面积环比下降26.9%，至69.9万平方米。
　　受市场情绪犹待回暖、成交面积连续三季度下降的影响，部分项目开发商提供小幅价格优惠以求去化。此外，季内非核心区域成交面积占总量比重环比提升13.6个百分点。在上述因素综合影响下，全市成交均价环比下降7.4%，至每平方米70976元。
　　（深圳一手住宅市场供应面积及成交面积对比）
　　值得注意的是，今年上半年，深圳住宅市场出现的为数不多的＂日光盘＂、＂售罄盘＂均来自单价10万+的豪宅盘，而刚需盘去化依旧困难，住宅市场出现两极分化。分析个中原因，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，一方面说明深圳购房能力不错，资金依旧充裕；另一方面也要看到，＂日光＂的基本都是好地段、资源稀缺的优质楼盘，这是意料之中的。
　　展望后市，第一太平戴维斯认为，在全国政策环境相对放松的背景下，深圳楼市调控政策或也迎边际宽松，但鉴于本地市场供需失衡的特性，短期而言，政策放松力度仍具不确定性。
　　根据《深圳市住房发展2022年度实施计划》，本年度计划批准预售和现售商品住房约6万套。此外，根据当前市场供应情况，预计年内仍有逾4万套供应有待释放，在此背景下开发商推盘量料将继续回升，供应紧张局面预计将有所改善。
　　受中央政策释放回暖信号影响，市场信心正处于筑底修复阶段，刚性及改善需求有望于年内进一步释放，成交量亦将随供应扩大而增长。下半年，深圳一手住宅价格预计仍将总体维稳，维持小范围内波动。
　　写字楼更多供应在路上
　　2022年第一季度，面对国际环境更趋复杂严峻和国内疫情频发带来的多重考验，深圳经济持续恢复，经济运行总体平稳，全市地区生产总值同比增长2.0%，至人民币7064.6亿元。其中，第三产业增加值同比增长1.9%，至人民币4,684.3亿元，三产占比增长至66.3%。
　　2022年第二季度，深圳写字楼仅有一个项目交付入市，为市场带来12.1万平方米甲级写字楼面积。截至季末，全市总存量升至951.5万平方米，环比扩张1.3%。季内，尽管新项目预租客户如期入驻加之个别项目录大面积租赁成交，全市净吸纳量环比上升6.2%，至8.0万平方米；但受TMT行业调整影响，其租赁需求同比放缓，加之部分其他企业租赁决策受国内疫情影响延缓，净吸纳量同比下降51.0%。截至季末，全市空置率于季末环比微升0.1个百分点，至22.9%。
　　（深圳写字楼物业市场新增供应、净吸纳量及空置率）
　　季内，金融、房地产、信息技术行业仍为租赁需求主要来源。本季，部分项目仍面临去化压力，业主继续降租以求去化。受此影响，全市平均租金降至人民币每平方米每月178.9元，租金指数环比下降2.0%，系两年内最大降幅。
　　展望2022年第三季度，深圳预计有五个新项目入市，共为市场带来53.2万平方米新增供应。新增供应可观，而短期内租赁需求或无显著增长空间，市场仍将面临较大的去化压力，全市空置率预计再度上升。经济形势严峻，叠加大量的新增供应入市，市场竞争料将加剧，全市平均租金或将延续下跌趋势。
　　零售空置率近一年内首次环比上升
　　尽管消费市场持续从疫情冲击中恢复，但前5月深圳社会消费品零售总额仍同比下降2.8%，且较全省平均水平低3.6个百分点，累计达人民币3600.59亿元。其中，餐饮行业收入同比下降14.4%，但降幅较1-4月收窄2.3个百分点。第二季度，深圳优质零售物业市场未录得新项目开业，市场总存量维持在608.8万平方米。
　　（深圳零售物业市场新增供应、净吸纳量及空置率）
　　上半年，在疫情冲击叠加经济增长承压背景下，市场需求恢复进程相对受抑。全市上半年净吸纳量合计仅为2021年同期的59.6%。其中，品牌扩张活动整体保持谨慎，且多集中于区域高品质商业中心。因此，第二季度全市净吸纳量转负，多个子市场空置率环比由降转升，全市空置率近一年内首次环比上升0.1个百分点，至7.4%。
　　上半年，疫情反复持续影响市场参与者的预期及信心，全市租金指数环比微降0.1%，全市平均租金降至人民币每平方米每月628.8元。展望2022年下半年，预计共有五个优质零售项目开业，合计零售面积达约61.7万平方米。
　　若各地疫情零星散发所带来的不确定影响趋于缓和，并保持可控状态，本地消费市场有望逐步回暖，品牌租赁需求或得以提升。届时，全市空置率料将维持稳定。
　　区域标杆项目经营表现持续提升，并推动其租金增长。尽管如此，受新兴商圈新增供应开业及存量项目因经营压力下调租金的影响，全市平均租金或将微降。